MVA ved utleie av eiendom: Den oppdaterte 2025-guiden for gårdeiere og forvaltere
MVA ved utleie av eiendom skaper ofte usikkerhet – spesielt når du leier ut til næringsdrivende eller offentlige leietakere. Denne guiden samler det du må vite i 2025: når husleie skal faktureres med MVA, hvilke satser som gjelder, hvordan du dokumenterer bruk korrekt, og hvordan du unngår etterberegning og tap av fradrag. Alminnelig sats er 25 %, lav sats 12 % for blant annet overnattingstjenester, og næringsmidler 15 %. (skatteetaten.no)
Kort om hovedreglene
- Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt MVA, dvs. fakturering uten MVA og ingen fradragsrett for inngående MVA.
- Flere viktige unntak/valg gjør likevel at MVA kan og ofte bør håndteres innenfor avgiftsområdet i næringsforhold: frivillig registrering, hotell‑lignende romutleie (12 %), parkeringsvirksomhet (25 %). (skatteetaten.no)
Hva betyr MVA ved utleie av eiendom?
I norsk merverdiavgiftslov er omsetning og utleie av fast eiendom unntatt fra MVA. Unntaket brytes imidlertid i bestemte situasjoner – og du kan selv velge å tre inn i MVA‑området gjennom frivillig registrering når vilkårene er oppfylt. Dette valget gir deg fradragsrett for inngående MVA på oppføring, påkostning, drift og vedlikehold av arealene som brukes i avgiftspliktig/kompensasjonsberettiget virksomhet. (skatteetaten.no, lovdata.no)
- Viktig presisering: Frivillig registrering gjelder utleie av «bygg eller anlegg», ikke ren utleie av ubearbeidet tomt. (skatteetaten.no)
- MVA‑satser 2025: 25 % (alminnelig), 15 % (næringsmidler) og 12 % (bl.a. overnatting, persontransport og adgang til visse arrangementer). (skatteetaten.no)
Når blir utleie MVA‑pliktig?
Frivillig registrering: MVA ved utleie av eiendom i næringsforhold
Leier du ut til en virksomhet som er MVA‑registrert eller kompensasjonsberettiget (f.eks. kommune), kan du frivillig registrere utleien. Da fakturerer du 25 % MVA på husleien og får fradragsrett for kostnader knyttet til de aktuelle arealene. Hovedvilkår i praksis:
- Bindende leiekontrakt må foreligge før registrering/tilkjennegivelse.
- Leietakers bruk må gi fradrags- eller kompensasjonsrett.
- Beløpsgrense: 50 000 kroner i avgiftspliktig omsetning over 12 måneder for virksomheter som ikke allerede er MVA‑registrert.
- Ubrutt kjede ved fremleie frem til sluttbruker. (skatteetaten.no)
Tilkjennegivelse for allerede MVA‑registrerte: Er du ordinært MVA‑registrert for annen virksomhet, kan du oppnå frivillig registrering for det enkelte leieforhold ved å «tilkjennegi» og behandle leien som avgiftspliktig – uten ny 50 000‑grense. (skatteetaten.no)
Romutleie i hotellvirksomhet mv. (12 %)
Korttidsutleie med hotellpreg (resepsjon, sengetøyskift, regelmessig renhold, kort opphold) skal beregne 12 % MVA. Også utleie av hytter/ferieleiligheter og campingplasser i slik virksomhet omfattes. Formidling av disse tjenestene skal også beregnes med 12 %. (skatteetaten.no)
Utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet (25 %)
Driver du utleie av parkeringsplasser til allmennheten, er virksomheten MVA‑pliktig med 25 %. Men parkering som ledd i et annet leieforhold (f.eks. bundet til leie av kontor/bolig i samme eiendom) faller normalt inn under unntaket for fast eiendom. Vær oppmerksom på nyanser ved selskapsstrukturer og fremleie. (skatteetaten.no)
Slik lykkes i praksis – steg for steg
1) Kartlegg leietakers status og bruk
- Sjekk om leietaker er MVA‑registrert/kompensasjonsberettiget og om bruken gir fradrags-/kompensasjonsrett.
- Avtal i kontrakten at lokalene skal brukes i avgiftspliktig virksomhet, og angi arealfordeling. (skatteetaten.no)
2) Velg riktig modell
- Frivillig registrering (25 % MVA) for næringsutleie til fradrags-/kompensasjonsberettiget bruk.
- Lovbestemt MVA‑plikt: 12 % for hotell‑lignende utleie; 25 % for parkeringsvirksomhet.
- Unntatt utleie (ingen MVA) – f.eks. ordinær boligutleie og utleie til virksomhet uten fradragsrett. (skatteetaten.no)
3) Dokumenter bruken – årlig «leietakererklæring»
- Ved frivillig registrering må du hver år kunne vise hvordan lokalene er brukt.
- Nærmeste leietaker skal bekrefte bruk; ved kjede av utleie må sluttbrukers fradragsrett kunne dokumenteres. Oppbevar målsatte tegninger/arealoversikt, kontrakter og årlig erklæring som regnskapsdokumentasjon. (lovdata.no, skatteetaten.no)
4) Fakturer riktig og før regnskapet presist
- Bruk korrekt sats (25 %/12 %) og spesifiser MVA på faktura.
- Ved delvis frivillig registrering: beregn forholdsmessig MVA og fradrag for felleskostnader og fellesarealer. (lovdata.no, skatteetaten.no)
5) Følg opp endringer
- Endres leietakers bruk (for eksempel helsetjenester uten fradragsrett), må MVA‑behandling og fradrag justeres. Ved fremleie må du sikre ubrutt kjede. (lovdata.no)
Fordeling, fellesarealer og forholdsmessig fradrag
I delte bygg (noe avgiftspliktig, noe unntatt) har utleier rett til forholdsmessig fradrag for inngående MVA på fellesanskaffelser – basert på antatt bruk. Lov og forskrift gir praktiske fordelingsnøkler:
- Kvadratmeter‑nøkkel kan benyttes for oppføring, drift og vedlikehold når kostnadene fordeler seg tilnærmet likt per m². (lovdata.no)
- Omsetningsnøkkel kan brukes for felles driftskostnader – forutsatt at fordelingen i rimelig grad gjenspeiler bruken. (lovdata.no)
- Generell hovedregel: fradrag for den delen som er «til bruk i» den registrerte virksomheten; bruk et forsvarlig forretningsmessig skjønn. (skatteetaten.no)
- 5 %-grensene: Fullt fradrag dersom unntatt omsetning normalt ikke overstiger 5 %; ingen fradragsrett dersom den registrerte delen normalt ikke overstiger 5 %. (lovdata.no)
Praktisk eksempel (felleskostnader):
- Et kontorbygg har 70 % av arealet frivillig registrert (avgiftspliktig bruk) og 30 % unntatt. Strøm, renhold og vaktmester kan fordeles etter m². IT‑lisenser og administrasjon kan fordeles etter omsetningsnøkkel dersom den bedre reflekterer bruk. Dokumenter metodikken i regnskapsnotat.
Justeringsregler ved endret bruk – kritisk for eiendom
For kapitalvarer (bygg/byggetiltak) gjelder 10 års justeringsperiode etter fullføring. Endres bruken i perioden, kan du få justeringsplikt eller ‑rett for 1/10 av opprinnelig fradragsført MVA per gjenværende år. (lovdata.no)
Eksempel på justering:
- År 1–3: Hele bygget leies ut til MVA‑pliktig leietaker – full fradragsrett ved oppføring.
- År 4: 40 % av arealet tas i bruk av leietaker uten fradragsrett. Du må tilbakeføre 40 % av 1/10 av fradragsført MVA for hvert av de gjenstående 7 årene (år 4–10). Beløpet innrapporteres i skattemeldingen for MVA. (lovdata.no, skatteetaten.no)
Husk også særskilte krav til registrering og dokumentasjon av kapitalvarer og arealspesifikasjon per leietaker. (lovdata.no)
Kontrakts- og dokumentasjonskrav du bør ha på plass
- Bindende leiekontrakt før frivillig registrering/tilkjennegivelse.
- Målsatte plantegninger og oversikt over hvilke arealer som omfattes av frivillig registrering.
- Årlig leietakererklæring (og ved endringer i løpet av året).
- Rutiner for å fange opp bruksendringer, fremleie og ledige lokaler. (lovdata.no, skatteetaten.no)
Tips til kontraktsklausul (eksempel):
«Leietaker bekrefter at lokalene skal benyttes i merverdiavgiftspliktig/kompensasjonsberettiget virksomhet, og forplikter seg til å gi årlig erklæring om faktisk bruk samt umiddelbart varsle om endringer som påvirker utleiers MVA‑behandling.»
Vanlige feil – og hvordan du unngår dem
- Fakturere MVA til leietaker uten fradragsrett: Kartlegg leietakers status før inngåelse av avtale.
- Manglende årlig leietakererklæring: Brudd på dokumentasjonsplikt som kan true fradragsretten.
- Glemme ubrutt kjede ved fremleie: Innhent erklæring fra sluttbruker via leddene.
- Feil sats: Hotell‑lignende utleie 12 %; parkeringsvirksomhet 25 %; ordinær boligutleie er unntatt.
- Overse justeringsplikten ved bruksendring eller salg: Risikerer etterberegning. (lovdata.no, skatteetaten.no)
Ofte stilte spørsmål om MVA ved utleie av eiendom
- Gjelder 50 000‑grensen også ved frivillig registrering? Ja, hvis du ikke allerede er MVA‑registrert. Er du allerede registrert, kan du tilkjennegi uten ny 50 000‑grense for det aktuelle leieforholdet. (skatteetaten.no)
- Hvordan håndteres korttidsutleie via plattformer? Privat boligutleie er normalt unntatt, men næringsmessig korttidsutleie med hotellpreg faller inn under 12 %‑bestemmelsen. Vurder tjenesteomfang (renhold, sengetøy, resepsjon mv.). (skatteetaten.no)
- Hvordan dokumenterer jeg fellesarealer og bruk? Areal og bruksformål må fremgå av tegninger og årlig erklæring; fordel fradrag etter m²/omsetning i tråd med forskriften. (lovdata.no)
Sjekkliste: Er utleien din innenfor MVA‑området?
- Er leietaker MVA‑registrert/kompensasjonsberettiget, og gir bruken fradragsrett?
- Foreligger bindende leiekontrakt med angitt bruk og areal?
- Har du målsatte tegninger og årlig leietakererklæring?
- Gjelder utleien hotell‑lignende virksomhet (12 %) eller parkeringsvirksomhet (25 %)?
- Har du vurdert fordelingsnøkler for felleskostnader og justeringsreglene ved oppføring/påkostning og endret bruk? (skatteetaten.no, lovdata.no)
Trenger du hjelp?
Riktig håndtering av MVA ved utleie av eiendom kan gi bedre kontantstrøm og lavere risiko. Vi kan bistå med leietakererklæringer, frivillig registrering/tilkjennegivelse, fordelingsnøkler og rutiner som tåler kontroll.
Intern lenke:
https://bnbutleie.no/
Ekstern kilde (MVA‑satser 2025):
https://www.skatteetaten.no/satser/merverdiavgift/
