Kjøpe bolig med utleiedel: Den ultimate, trygge guiden til lønnsom utleie i 2025

Kjøpe bolig med utleiedel: Slik bygger du trygg, lønnsom inntekt i 2025

Kjøpe bolig med utleiedel er for mange den mest effektive måten å skape en stabil ekstra inntekt, styrke låneevnen og redusere boutgiftene. Når du skal kjøpe bolig med utleiedel, er nøkkelen å forstå skattereglene, byggereglene (TEK17/PBL) og hvordan bankene faktisk vurderer dokumenterbare leieinntekter. Denne guiden samler de viktigste oppdateringene for 2025 og gir deg konkrete steg for å lykkes.

Hvorfor kjøpe bolig med utleiedel kan være smart

• Bedre finansiering: Utlånsforskriften setter fortsatt maks fem ganger årsinntekt i samlet gjeld, og bankene må stressteste betjeningsevnen din med +3 prosentpoeng. Samtidig kan «sikre og dokumenterbare leieinntekter» tas med i beregningen – en stor fordel når du vil kjøpe bolig med utleiedel. I tillegg er minstekravet til egenkapital senket fra 15 % til 10 % fra og med 2025, noe som kan senke terskelen for kjøp. (Kilde: Regjeringen – Utlånsforskriften)
• Skattefordeler ved langtidsutleie i egen bolig: Leien er skattefri når du bruker minst halvparten selv (målt etter utleieverdi) og leieforholdet varer i minst 30 dager. Alternativt er leieinntekt skattefri dersom du leier ut hele eller større del av boligen for inntil 20 000 kroner i året – men overskrides grensen, blir hele beløpet skattepliktig. (Kilde: Skatteloven § 7‑2 og Skatteetaten)
• Høy etterspørsel: Leiemarkedet har vært sterkt gjennom 2024–2025, og flere storbyer melder om historisk oppgang. Det styrker caset når du vurderer å kjøpe bolig med utleiedel i pressområder. (Kilder: SSB LMU, Eiendom Norge via E24)

Skatteregler når du vil kjøpe bolig med utleiedel (2025)

• Hovedregel (egen bolig): Skattefritt når du selv bruker minst halvparten av boligen målt etter utleieverdi, og leieforholdet varer sammenhengende i 30 dager eller mer. Se veiledning hos Skatteetaten og lovhjemmel i skatteloven § 7‑2.
• 20 000‑kronersregelen: Leier du ut hele eller større del av boligen i løpet av året, er inntekten skattefri inntil 20 000 kroner. Går du over, blir hele beløpet skattepliktig for det året. (Skatte-ABC 2025)
• Korttidsutleie (2025): De første 15 000 kronene ved korttidsutleie (utleieforhold kortere enn 30 dager) er skattefrie. Av inntekt over dette beskattes 85 % som alminnelig inntekt. Denne frigrensen ble hevet fra 10 000 til 15 000 fra 1. januar 2025. (Skatte-ABC 2025)
• Når blir utleie «næring»? Tommelfingerregelen er at utleie av 5 eller flere boenheter normalt anses som virksomhet, med høyere samlede skattesatser enn kapitalinntekt. Korttidsutleie kan anses som virksomhet selv med færre enheter dersom aktivitetsnivået er høyt. (Skatteetaten/BFU)

Tips: Skattefri utleie gir ikke fradragsrett for kostnader, mens skattepliktig utleie gir fradrag for blant annet vedlikehold, annonsering, forsikring og strøm hvis inkludert i leien. Planlegg derfor skatteposisjon og drift før du byr på en bolig med utleiedel. (Skatteetaten)

Krav til lovlig utleiedel (TEK17, PBL og kommunepraksis)

Skal du kjøpe bolig med utleiedel, må arealene være godkjent for varig opphold og oppfylle byggereglene.

Kjøpe bolig med utleiedel: Tekniske minstekrav du må sjekke

• Romhøyde: 2,40 m i rom for varig opphold. Ved bruksendring fra tilleggsdel (f.eks. kjeller/bod) til hoveddel kan 2,20 m aksepteres – og 2,00 m dersom boligen ble omsøkt før 1. juli 2011. (TEK17 § 12‑7)
• Dagslys, utsyn, ventilasjon og lyd: Boenheten skal oppfylle TEK17-krav til blant annet dagslys/utsyn og ventilasjon, samt lydforhold mellom enheter. (TEK17 kap. 12–13)
• Rømningsvei og brann: Oppholdsrom skal ha tilfredsstillende rømningsmuligheter. Rømningsvindu kan godtas dersom det oppfyller minstekrav til størrelse (min. 0,6 m x 0,5 m, og høyde + bredde ≥ 1,5 m) og plassering. Separat boenhet skal være egen branncelle. (TEK/DiBK)

Godkjenning, bruksendring og «egen inngang»

• Separat boenhet: Har enheten stue, kjøkken, bad og soveplass – og egen inngang – er opprettelsen søknadspliktig. Det kreves fysisk adskillelse, egen branncelle og oppfyllelse av alle tekniske krav. (Oslo kommune)
• Bruksendring: Å ta i bruk rom til annet enn godkjent formål (f.eks. bod til soverom) er søknadspliktig. Kommunen må få vurdere sikkerhet og tekniske krav. (DiBK)

Finansiering i 2025: Slik vurderer banken leieinntektene

• Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan normalt ikke overstige 5 x årsinntekt.
• Rente-stresstest: Banken skal teste at økonomien tåler en rente som er 3 prosentpoeng høyere enn aktuell rente.
• Egenkapital: Minstekravet er senket til 10 % fra 4. desember 2024 (gjelder fra 2025), og forskriften er videreført uten utløpsdato. Det kan finnes lokale tilpasninger og bankenes fleksibilitetskvoter.
• Leie i inntektsgrunnlaget: Sikre og dokumenterbare leieinntekter kan inngå i beregning av årsinntekt. For å kjøpe bolig med utleiedel bør du derfor dokumentere realistisk leienivå med meglervurdering og sammenligne med SSBs leiemarkedsundersøkelse (LMU).

Praktisk: Legg ved meglers leievurdering eller dokumentasjon fra tidligere leieforhold på samme utleiedel. Sjekk LMU for typiske leienivåer per boligtype og område, og legg inn forsiktige anslag for tomgang. (SSB LMU)

Lønnsomhet: Regn på caset før du byr

Slik lager du en rask, robust kalkyle før du kjøper bolig med utleiedel:
1) Estimer markedsleie (kilder: meglervurdering, SSB LMU, sammenlignbare FINN‑annonser).
2) Skatt: Vurder om utleien blir skattefri etter § 7‑2 (egen bruk/utleieverdi og 30‑dagerskravet), eller skattepliktig. For korttidsutleie, ta høyde for 15 000‑fribeløpet og 85 % beskatning av overskytende.
3) Kostnader: Renter, avdrag, felleskostnader, forsikring, eiendomsskatt, strøm/fiber (hvis inkludert), løpende drift og administrasjon.
4) Tomgang og vedlikehold: Beregn f.eks. 1 måneds tomgang per år og 1–1,5 % av årlig leie til vedlikehold.
5) Stresstest: Simuler +3 %-poeng rente og sjekk om kontantstrømmen fortsatt er bærekraftig.
6) Nøkkeltall: Brutto leieavkastning = årlig leie / kjøpesum. Sammenlign flere objekter («epler mot epler»).

Eksempel (forenklet):

• Kjøpesum: 6 000 000
• Estimert leie utleiedel: 15 000 per mnd = 180 000/år (skattefri langtidsutleie forutsatt >50 % egen bruk og 30‑dagerskrav oppfylt)
• Felleskost/eiendomsskatt/forsikring/strøm inkl.: 36 000/år
• Tomgang/vedlikehold: 2 måneders leie (1 mnd tomgang + 1 mnd vedlikehold) = 30 000
• Renteutgifter: se banktilbud, og stresstest med +3 %-poeng
• Resultat: Kontantstrømmen viser om kjøp av bolig med utleiedel styrker betjeningsevnen eller krever tilskudd.

Juridikk i praksis: Kontrakt, depositum og gode rutiner

• Kontrakt: Bruk alltid skriftlig husleiekontrakt. Forbrukerrådet tilbyr gratis standardkontrakt som kan signeres digitalt.
• Depositum: Maks seks måneders husleie. Beløpet skal stå på særskilt konto i leietakers navn. Utbetaling forutsetter samtykke eller avgjørelse.
• Fellesutgifter (strøm, vann, varme): Avtal tydelig. Dersom leietaker skal betale særskilt, kan vedkommende kreve årlig regnskap.
• Rutiner: Kredittsjekk/referanser, overtakelsesprotokoll med bilder, klare husordensregler (særlig når utleiedelen er del av egen bolig).
• Tvister: Husleietvistutvalgets praksis viser at feil ved depositumshåndtering kan bli kostbart. Følg lovens krav.

Marked og etterspørsel: Bruk tall aktivt

SSBs leiemarkedsundersøkelse (LMU) viser at Oslo/Bærum ligger høyest. I 2024 lå en gjennomsnittlig 2‑roms i Oslo/Bærum rundt 14 400 kr/mnd, mot 11 060 kr nasjonalt. I 2025 rapporteres samtidig sterk prisvekst i flere storbyer. Bruk offisielle tall og lokale sammenligninger før du bestemmer deg for å kjøpe bolig med utleiedel.

Risiko – og hvordan du håndterer den

• Rente- og prisrisiko: Stresstest alltid økonomien. Bind deler av lånet ved behov.
• Regelverksendringer: Følg med på skattedebatten – det har vært forslag om å avvikle skattefritak ved utleie i egen bolig, men dette er ikke vedtatt.
• Drifts- og tvisterisiko: Sett av buffer, bruk standardkontrakter, og dokumentér alt.

Slik går du fram – steg for steg

1) Avklar mål: Maksimere kontantstrøm, eller prioritere fleksibilitet og verdibygging?
2) Dokumenter leienivå: Meglervurdering og LMU‑tall.
3) Sjekk godkjenning: Er utleiedelen godkjent som boligareal/separat boenhet? Kreves bruksendring?
4) Snakk med banken: Fremlegg dokumenterte leieinntekter. Husk 5x‑regelen, +3 %-poeng stresstest og 10 % egenkapital.
5) Planlegg drift: Kontrakt, depositumskonto i leiers navn, vedlikeholdsplan – og klare rutiner for inn-/utflytting.

FAQ – kjappe svar når du vil kjøpe bolig med utleiedel

• Må en utleiedel ha egen inngang? Ja, hvis den er en separat boenhet med alle hovedfunksjoner. Opprettelse er søknadspliktig, og det kreves egen branncelle.
• Hvor lav kan takhøyden være i en ombygget kjeller? Ved bruksendring til hoveddel: minimum 2,20 m (2,00 m hvis boligen ble omsøkt før 1.7.2011).
• Hvor mye depositum kan jeg kreve? Inntil seks måneders leie – på depositumskonto i leierens navn.
• Er korttidsutleie skattefritt? Delvis – for 2025 er de første 15 000 kronene skattefrie i egen bolig. 85 % av inntekten over dette beskattes.

Ressurser og videre lesing

• Skatteetaten: Skatt ved utleie av bolig (regler, fradrag og eksempler).
• Lovdata: Skatteloven kap. 7 og Husleieloven kap. 3.
• DiBK (Direktoratet for byggkvalitet): TEK17-krav og bruksendring.
• Oslo kommune: Sjekkliste for separat boenhet.
• Forbrukerrådet: Standard husleiekontrakt (gratis) og sjekkliste.
• SSB: Leiemarkedsundersøkelsen (LMU) – leienivå per by/boligtype.
• Intern ressurs: Les mer om mva og særregler ved næringsutleie i vår guide «Utleie av eiendom og MVA».

Oppsummert: Å kjøpe bolig med utleiedel kan gi stabil inntekt og bedre finansiering – så lenge du sikrer lovlig godkjenning, mestrer skattereglene og regner nøkternt på kontantstrøm og risiko. Med riktig forarbeid kan «kjøpe bolig med utleiedel» bli en trygg og lønnsom strategi i mange år fremover.

Kilder (utdrag – åpne lenker):

• Regjeringen: Utlånsforskriften (5x-inntekt, stresstest +3 %-poeng, dokumenterbare leieinntekter, og 10 % egenkapital fra 2025)
• Skatteetaten: Skatt ved utleie av bolig; Skatte-ABC 2025 (korttidsutleie 15 000‑fribeløp; 20 000‑regelen ved langtidsutleie av større del)
• Lovdata: Skatteloven § 7‑2; Husleieloven kap. 3 (depositum m.m.)
• DiBK (TEK17): § 12‑7 romhøyde; § 11‑13 rømningsvindu
• Oslo kommune: Separat boenhet – krav og søknadsplikt
• SSB: Leiemarkedsundersøkelsen (LMU)
• E24/Eiendom Norge: Leieprisene opp i 2025 (markedsutvikling)