Oppdatert: august 2025

Bolig med utleiedel til salgs – den ultimate, lønnsomme guiden for 2025

En bolig med utleiedel til salgs kan være din mest robuste inngang til boligmarkedet i 2025. Med et strammere, men forutsigbart regelverk, rekordhøye leiepriser i storbyene og tydelige tekniske krav, kan en godkjent utleieenhet gi deg sterkere lånesøknad, jevn kontantstrøm og lavere risiko – forutsatt at du gjør grundig due diligence. (borsen.dagbladet.no, ssb.no)

Hva betyr «bolig med utleiedel til salgs» i praksis?

En utleiedel er en lovlig godkjent, selvstendig boenhet i enebolig, tomannsbolig eller leilighet – normalt med eget bad, kjøkken og separat inngang. Når enheten er godkjent av kommunen kan den brukes til langtidsutleie, generasjonsbolig eller korttidsutleie innenfor regelverket. Les vår veiledning om godkjenning av utleieenhet for praktiske steg og dokumentkrav. Slik får du godkjent utleiedel. DiBK presiserer at en selvstendig boenhet skal være egen branncelle med tilfredsstillende rømningsforhold. (dibk.no)

Bolig med utleiedel til salgs: finansiering og nye regler i 2025

Fra og med 31. desember 2024 ble utlånsforskriften oppdatert. For deg som vurderer bolig med utleiedel til salgs er de viktigste punktene:

Maksimal belåningsgrad for nedbetalingslån med pant i bolig er 90 %. (lovdata.no)
Banken skal stressteste betjeningsevnen med minimum 3 prosentpoeng høyere rente og uansett legge til grunn minst 7 % rente. (regjeringen.no)
Samlet gjeld skal som hovedregel ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt, men sikre og dokumenterbare leieinntekter kan tas med i beregningen. (regjeringen.no)

Proff-tips: Be banken skriftlig bekrefte hvor stor andel av forventet leieinntekt fra utleiedelen som legges inn i kredittvurderingen. Flere banker legger inn 50–75 % av markedsleien dersom enheten er godkjent og leien kan dokumenteres med markedsdata eller signert kontrakt.

Skatt ved utleie i 2025 – kort fortalt

Langtidsutleie: Skattefritt når du bruker mer enn halvparten av boligen selv (målt etter utleieverdi), eller ved utleie av hele/større del i perioder inntil 20 000 kroner. (Skatteloven § 7-2.) (regjeringen.no)
Korttidsutleie: Fra inntektsåret 2025 er bunnfradraget 15 000 kroner. 85 % av beløpet over dette beskattes som alminnelig inntekt. Se Skatte-ABC 2025 for detaljer og eksempler. (skatteetaten.no)

Vil du dykke dypere? Les vår oppdaterte guide til skatteregler ved utleie. Nye skatteregler ved utleie.

Et hett leiemarked i 2025: slik påvirker det kalkylen

Leieprisene ligger på historisk høye nivåer i 2025 etter ny kvartalsrekord i Q2. Oslo, Stavanger/Sandnes og andre storbyer har opplevd markante hopp, samtidig som SSB bekrefter at Oslo fortsatt er dyrest. Dette gir attraktive inntektsmuligheter for en bolig med utleiedel til salgs – men variasjonene mellom bydeler er store. Bruk SSBs leiemarkedsundersøkelse for realistiske forutsetninger. (e24.no, ssb.no)

Unik innsikt: FINN melder om færre utleieannonser enn før pandemien, med ekstra press i sommermånedene. Lavere tilbud kan øke sannsynligheten for rask utleie, men også for prishopp og mer konkurranse om leietakere. (nettavisen.no)

Viktige tekniske krav før du legger inn bud

For at en utleiedel skal være lovlig og sikker må enheten oppfylle TEK17 og eventuelle kommunale vedtak.

Brannsikkerhet og brannceller: En komplett boenhet regnes som egen branncelle og skal være tilstrekkelig skilt fra øvrig bolig, med tilfredsstillende rømningsveier. (dibk.no)
Planløsning, dagslys, ventilasjon og romhøyde: Oppholdsrom skal oppfylle minstekrav; ved bruksendring er romhøydekravene særlig aktuelle. (dibk.no)
Tilgjengelighet: En sekundærleilighet som egen boenhet på inngangsplanet kan utløse tilgjengelighetskrav etter § 12-2. (dibk.no)

Bolig med utleiedel til salgs: slik regner du hjem lønnsomheten

1) Kjøp, egenkapital og bankens stresstest

Eksempel: Kjøp 7 000 000 kroner. Egenkapitalkrav 10 % (lånebehov 6 300 000). Banken tester at du tåler en rente som er minst 3 prosentpoeng høyere enn dagens – og uansett minst 7 %. Sikre, dokumenterbare leieinntekter fra en godkjent utleiedel kan inngå i inntektsgrunnlaget. (lovdata.no, regjeringen.no)

2) Leieinntekter og skatt

Anta 11 000 kroner i månedsleie (132 000/år) fra utleiedelen. Ved langtidsutleie kan inntekten være skattefri om vilkårene er oppfylt. Ved korttidsutleie gjelder 15 000-kroners bunnfradrag og 85 % beskatning av overskytende. Bruk Skatte-ABC for å avklare kombinasjonstilfeller (kort + lang). (skatteetaten.no, regjeringen.no)

3) Kontantstrøm og yield

Brutto utleieyield = Årlig husleie / Kjøpesum. I eksemplet: 132 000 / 7 000 000 ≈ 1,9 % brutto. Legg inn felleskostnader, forsikring, vedlikehold, forsiktig tomgang (2–4 uker/år), strøm når inkludert og skatteposisjon for å finne reell netto.
Sensitivitetsjekk: Endrer du leien ±1 000 kr/mnd, svinger årsinntekten med 12 000 – det kan vippe kalkylen. Underbygg leienivået med SSB-data og ferske annonser. (ssb.no)

Juridiske nøkkelregler for trygg utleie

Depositum: Maks seks måneders leie. Beløpet skal stå på særskilt depositumskonto i leietakers navn. Bankgaranti kan brukes, men total sikkerhet (depositum + garanti) kan ikke overstige seks måneders leie. (lovdata.no)
Strøm/oppvarming: Bare hvis særskilt avtalt. Leietaker kan kreve årlig innsyn i regnskap/fordeling for strøm, brensel, vann og avløp. (lovdata.no)
Korttidsutleie i sameier: Eierseksjonsloven forbyr korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn pr. år (utleieforhold inntil 30 døgn). Vedtekter kan sette 60–120 døgn. (lovdata.no)

Slik finner du riktig bolig med utleiedel til salgs

Sett opp varsler på FINN og filtrer på «utleiedel»/«hybel». I populære områder går gode objekter raskt.
Sjekk kommunal byggesak før bud: be om dokumentasjon på bruksendring, branntegninger og samsvarserklæringer. (dibk.no)
Verifiser leiepotensial med SSB og faktiske annonser. Sjekk også utbudet – færre annonser kan gi raskere utleie, men større prissvingninger. (ssb.no, nettavisen.no)

Bolig med utleiedel til salgs: 9-punkts sjekkliste før bud

1) Godkjenning: Kan selger dokumentere lovlig etablert utleiedel/bruksendring? (dibk.no)

2) Brann og rømningsvei: Egen branncelle, riktig dør- og veggklassifisering, to uavhengige rømningsmuligheter der det kreves. (dibk.no)

3) Planløsning/dagslys/ventilasjon: Oppholdsrom må tilfredsstille § 12-7. (dibk.no)

4) Tilgjengelighet: Sekundærleilighet på inngangsplan kan utløse krav. (dibk.no)

5) Leiepotensial: Sammenlignbare leier i nærområdet + SSB-nivåer (2-roms i Oslo 14 400 kr i 2024 som referanse). (ssb.no)

6) Økonomi: Simuler kontantstrøm ved renteøkning (3 p.p. stresstest, min. 7 %) og 2–4 ukers tomgang/år. (regjeringen.no)

7) Kontrakter: Bruk standard leiekontrakt, overtakelsesprotokoll og inventarliste. Krev depositumskonto i leietakers navn. (lovdata.no)

8) Fellesutgifter/energi: Avklar hva som er inkludert. Hvis leietaker skal dekke strøm/oppvarming, dokumenter fordeling årlig. (lovdata.no)

9) Sameieregler: Sjekk vedtekter for korttidsutleie og eventuelle begrensninger. (lovdata.no)

Vanlige fallgruver – og hvordan du unngår dem

1) Ikke-godkjent utleiedel: Risiko for pålegg om tilbakeføring og stans i leieinntekter. Følg TEK17 og be om all dokumentasjon. (dibk.no)

2) Overoptimistisk leie: Markedsleie varierer mellom bydeler. Sikre antakelsene med SSB-tabeller og ferske annonser fra ditt nabolag. (ssb.no)

3) Mangelfull brannsikkerhet: Feil dører/vegger, dårlig lyd- og rømningsløsning blir dyrt. Bruk DiBK-veiledningen som fasit. (dibk.no)

4) Skattefeil: Skillet mellom lang og kort utleie styrer om inntekten er skattefri. Les § 7-2 og Skatte-ABC 2025 før du legger plan. (regjeringen.no, skatteetaten.no)

Er bolig med utleiedel til salgs riktig for deg?

Hvis du vil kombinere bedre låneevne, fleksibilitet og mulige skattefrie inntekter, er bolig med utleiedel til salgs et svært aktuelt valg i 2025. Regelverket er tydelig, bankenes praksis forutsigbar og leiemarkedet sterkt – men nøkkelen er riktig pris, lovlighetskontroll og realistiske inntektsforutsetninger. Start her:

Komplett kjøpsprosess med trinn-for-trinn: Kjøpe bolig med utleiedel
Slik tenker banken: Lån med utleiedel – praktisk veiledning

Kilder for regelverk og markedsdata (utvalg):

Utlånsforskriften – Lovdata (belåningsgrad 90 %, ikraft 31.12.2024) og Regjeringen (stresstest, gjeldsgrad, skattefrie inntekter som kan medregnes). (lovdata.no, regjeringen.no)
Skatt – Skatte-ABC 2025 (korttidsutleie, bunnfradrag 15 000) og Regjeringen (endringer fra 1.1.2025). (skatteetaten.no, regjeringen.no)
TEK17 – DiBK § 11-8 (brannceller) og § 12-7 (rom/romhøyde) samt § 12-2 (tilgjengelighet). (dibk.no)
Leiemarked – Eiendom Norge Q2 2025 (historisk oppgang) og SSB LMU (Oslo dyrest, detaljert bydelssplitt). (e24.no, ssb.no)