Skatt ved utleie av sekundærbolig 2025 – Den ultimate, oppdaterte guiden: essensielle regler, smarte fradrag og vanlige feil

Skatt ved utleie av sekundærbolig: Den komplette 2025‑guiden for lønnsom utleie

Skatt ved utleie av sekundærbolig er noe du bør ha full kontroll på i 2025. Riktige valg i skattemeldingen, riktige fradrag og bevisste vurderinger av MVA og næringsklassifisering kan utgjøre titusenvis av kroner i spart skatt. Her får du oppdatert regelverk, nye satser, vanlige feil – og en konkret sjekkliste.

Skatt ved utleie av sekundærbolig 2025: satser, beregning og hva som faktisk beskattes

• All utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone. Du beskattes for overskuddet (leieinntekt minus fradragsberettigede kostnader) som alminnelig inntekt. Satsen i 2025 er 22 %. Kilde: Skatteetaten (alminnelig inntekt). Se sats
• «Skatt ved utleie av sekundærbolig» betyr altså at du ikke skatter av brutto leie, men av nettoen etter fradrag. Kostnader du ikke fører, blir i praksis skatt på penger du ikke har tjent.
• Ved stort omfang kan utleien klassifiseres som næringsvirksomhet. Da beregnes også personinntekt (med trygdeavgift/trinnskatt), slik at effektiv beskatning kan nærme seg 50 %. Kilde: Skatteetaten. Les veiledning

Fradragene som kutter skatten – og vanlige feil som koster

For å redusere skatt ved utleie av sekundærbolig må du føre korrekte fradrag. Typiske fradrag i 2025:

• Vedlikehold som bringer boligen tilbake til tidligere standard (ikke standardhevende påkostning). Skatteetaten har detaljert veiledning og eksempler, inkludert begrensningsreglene ved overgang fra egen bruk til skattepliktig utleie. Se fradrag/separer vedlikehold vs. påkostning
• Kommunale avgifter og eiendomsskatt på utleieobjektet.
• Forsikring (bygg/innbo knyttet til leiligheten/huset som leies ut).
• Felleskostnader i borettslag/sameie, men trekk ut avdrag og renter på fellesgjeld – disse føres ikke i utleieresultatet. Kilde: Skatteetaten. Les om felleskostnader og renter
• Annonsering, formidling, megler, visninger og kontrakter.
• Strøm/oppvarming/renhold når det er inkludert i leien.
• Festeavgift (ved festet tomt).
• Reiseutgifter til tilsyn, visninger og vedlikehold. Utenfor næring kan du kreve faktiske kostnader eller kilometersats for yrkeskjøring ved bruk av privatbil. Kilde: Skatteetaten. Reiser og satser

Møbler og innbo i sekundærboligen

Leier du ut møblert, kan du fradragsføre slitasje på innbo. Gjenstander under 30 000 kroner eller med brukstid under tre år kan utgiftsføres direkte i kjøpsåret. Over dette beløpet skal saldoavskrives (saldogruppe d, 20 %). Kilde: Skatteetaten. Se eksempler

Særregler ved oppstart – ikke gå i fellen det første året

Går du fra egen bruk til skattepliktig utleie, er det to viktige begrensninger i vedlikeholdsfradrag:

• Utleie under 6 måneder første året: ingen vedlikeholdsfradrag.
• Utleie 6 måneder eller mer første året: du får bare delvis fradrag i en glidende 5‑årsperiode (10 000 kroner + 50–90 % av beløp over 10 000, avhengig av antall «fritaksår»). Kilde: Skatteetaten. Se satser og eksempel

Formuesskatt på sekundærbolig i 2025

Formuesskatt påvirker helheten når du regner på skatt ved utleie av sekundærbolig. I 2025 verdsettes sekundærbolig til 100 % av Skatteetatens boligverdi (formuesverdi). Primærbolig har betydelig lavere grunnlag (25 % opp til 10 mill., deretter 70 %), men sekundærbolig har ingen rabatt. Kilde: Skatteetaten. Formuesverdi bolig 2025

Nyttig: Skatteetaten opplyser at de ved utskriving av skattekort for 2025 har lagt til grunn en forventet økning i boligverdier (foreløpig beregning), så kontroller formuesverdien – og klag ved åpenbare avvik. Kilde: Skatteetaten. Formuesverdi i skattekortet

Korttidsutleie, MVA og når utleie blir «næring»

Korttidsutleie av sekundærbolig beskattes også med 22 % av overskudd, men du må i tillegg vurdere MVA og virksomhetsomfang:

• MVA: «Romutleie i hotellvirksomhet mv.» er MVA‑pliktig med lav sats 12 % (2025). Dette kan omfatte omfattende korttidsutleie som ligner hotell/pensjonatdrift. Kilde: Skatteetaten. MVA-satser og MVA‑håndboken § 5‑5
• Registreringsgrense: MVA‑plikt inntrer når avgiftspliktig omsetning passerer 50 000 kroner i en 12‑månedersperiode. Kilde: Skatteetaten (MVA‑håndboken § 2‑1). Les mer
• Næringsvurdering: Omfattende korttidsutleie kan anses som næringsvirksomhet. I BFU 6/16 konkluderte Skattedirektoratet at kontinuerlig korttidsutleie av to leiligheter via Airbnb var virksomhet, og at utleien normalt vil være MVA‑pliktig. Les BFU 6/16

Tips: Driver du en del korttidsutleie eller nærmer deg registreringsgrensen? Les vår gjennomgang av MVA ved utleie og unngå avgiftssmell. MVA ved utleie – slik unngår du avgiftssmell

Skatt ved utleie av sekundærbolig i skattemeldingen (2025): Slik fyller du inn

Skattemeldingen er modernisert. For inntektsårene 2023 og senere skal opplysninger om utleie legges direkte inn i skattemeldingen under «Bolig og eiendeler → Utleie av bolig og eiendom». Det gamle vedleggsskjemaet RF‑1189 er utgått for nye år (men brukes ved endringer for tidligere år). Kilde: Skatteetaten. RF‑1189 utgått – hva gjør du nå

Slik rapporterer du riktig for skatt ved utleie av sekundærbolig:
1) Finn eiendommen i skattemeldingen og velg «Utleie av bolig og eiendom».
2) Legg inn brutto leieinntekter for året.
3) Legg inn kostnader/avskrivninger på innbo, reiser m.m. Systemet beregner automatisk skattepliktig overskudd.
4) Last opp/bevar dokumentasjon. Mangelfull dokumentasjon er en hyppig årsak til tilleggsskatt.

Ekstra tips for 2025: Har du betydelig overskudd fra utleie (eller blir klassifisert som næring), vurder å oppdatere skattekortet eller eventuelt forskuddsskatt for å unngå restskatt og renter. Kilde: Skatteetaten. Forskuddsskatt for ENK og Når livet endrer seg – endre skattekort

Plattformrapportering (nyttig å vite)

Digitale plattformer som formidler utleie skal etter nye opplysningsplikter rapportere inntekter om «selgere» (som utleiere) til skattemyndighetene. Ordningen fases inn med overgangsregler for utleie av fast eiendom; hensikten er korrekt skattlegging og økt transparens. Kilde: Skatteetaten (DPI). Les veileder

Skatt ved utleie av sekundærbolig: Eksempel på beregning (2025)

Anta at du mottar 240 000 kroner i leie (20 000 per måned). Kostnader:

• Kommunale avgifter/eiendomsskatt: 18 000
• Forsikring: 5 000
• Felleskostnader (eks. renter/avdrag fellesgjeld): 36 000
• Strøm og nettleie (inkludert i leien): 24 000
• Vedlikehold (ikke påkostning): 30 000
• Annonsering/megler: 6 000
• Reiser (tilsyn/vedlikehold): 4 000

Sum kostnader: 123 000
Netto leieinntekt: 240 000 – 123 000 = 117 000
Skatt (22 %): 25 740

Poenget står seg: Korrekt fradragsføring reduserer skatt ved utleie av sekundærbolig betydelig.

Ekstra forhold mange glemmer – slik unngår du unødvendig skatt ved utleie av sekundærbolig

• Depositum er ikke inntekt for utleier, og skal stå på separat konto i leietakers navn. Gebyr for depositumskonto er fradragsberettiget. Kilder: Husleieloven § 3‑5 (Lovdata) og Skatteetaten. Lovdata § 3‑5 · Skatteetaten – utleie
• Renter på privat lån og fellesgjeld gir fradrag i alminnelig inntekt (22 % effekt), men renter i felleskostnader skal ikke føres i utleieresultatet – trekk dem ut før du fører felleskostnader. Kilder: Skatte-ABC (renter) og Skatteetaten. Renter – hovedregel · Felleskostnader/renter
• Tomgang er normalt fradragsberettiget så lenge utleieaktiviteten pågår (annonsering/visninger osv.). Dokumenter innsatsen.
• Skatt ved utleie av sekundærbolig påvirkes også av formuesskatt: sekundærbolig verdsettes til 100 %. Sjekk formuesverdien årlig og klag ved åpenbare avvik. Satser 2025

Sjekkliste for 2025

• Etabler en digital mappe for alle bilag knyttet til utleien.
• Avklar om arbeidet er vedlikehold (fradrag) eller påkostning (økere inngangsverdi ved salg).
• Vurder omfanget: Risiko for næringsklassifisering ved fem eller flere boenheter – og ved intensiv korttidsutleie. BFU 6/16
• Vurder MVA ved korttidsutleie/hotell‑liknende drift. MVA 12 % – overnatting · § 5‑5 Romutleie
• Kontroller formuesverdien og bunnfradraget i formuesskatt (2025: 1 760 000 for enslige; 3 520 000 for ektefeller samlet). Skatteetaten – skattekort/formue
• Oppdater skattekortet/forskuddsskatten hvis du forventer stort overskudd, spesielt hvis utleien blir næring. Forskuddsskatt ENK

Oppsummering

Skatt ved utleie av sekundærbolig i 2025 betyr 22 % skatt av netto overskudd, men med omfattende fradragsmuligheter. Sekundærbolig verdsettes til 100 % i formuesskatten. Korttidsutleie kan utløse MVA (12 %) og/eller næringsvurdering ved høyt aktivitetsnivå. Med gode rutiner, korrekt fradrag og riktig rapportering i skattemeldingen sikrer du at skatt ved utleie av sekundærbolig blir riktig – og at utleieforretningen forblir lønnsom.

—
Kilder (utvalg, oppdatert for 2025):

• Skattesats alminnelig inntekt (22 %): Skatteetaten
• Skatt ved utleie av bolig/eiendom: Skatteetaten
• Formuesverdi bolig (sekundærbolig = 100 %): Skatteetaten
• MVA lav sats 12 % for overnatting: Skatteetaten – satser og MVA‑håndbok § 5‑5
• Registreringsgrense MVA 50 000: Skatteetaten – § 2‑1.3
• BFU 6/16 – korttidsutleie som virksomhet: Skattedirektoratet
• RF‑1189 utgått for nye år: Skatteetaten
• Plattformrapportering (DPI): Skatteetaten