Utleie av leilighet i egen bolig: Den ultimate og beste guiden for skatt, regler og lønnsomhet i 2025

Utleie av leilighet i egen bolig er for mange den raskeste veien til ekstra inntekt, bedre boligøkonomi og økt boligverdi. Denne guiden viser deg – steg for steg – hvordan du planlegger, priser og gjennomfører trygg og lønnsom utleie av leilighet i egen bolig i 2025, med tydelige regler for skatt, depositum og tekniske krav.

Utleie av leilighet i egen bolig – slik finner du ut om leien er skattefri

Kjernen i vurderingen er om utleien er skattefri eller skattepliktig. For langtidsleie (30 dager eller mer) kan leieinntekten være skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv, målt etter utleieverdi – ikke areal. Praktisk betyr det at du sammenligner hva «din del» realistisk kunne vært leid ut for, mot utleiedelens markedsleie. Er «din del» verdt like mye eller mer, er inntekten normalt skattefri. Dette omtales ofte som utleieverdi- eller 50 %-regelen. (huseierne.no)

Slik gjør du en rask utleieverdi-sjekk:

• Finn tre sammenlignbare annonser for leiligheter/rom i ditt område (standard, beliggenhet, størrelse).
• Estimér markedsleie pr. måned for «egen del» og for utleiedelen.
• Hvis egen del ≥ utleiedel i leieverdi, peker det mot skattefri langtidsutleie. Dokumentér kildene (skjermbilder/lenker) – nyttig dersom Skatteetaten ber om forklaring.

Utleie av leilighet i egen bolig og 20 000‑kronersregelen

Selv om du midlertidig leier ut mer enn halvparten eller hele boligen, kan leie være skattefri når brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner i året. Men overskrider du 20 000 kroner i perioder der du bruker mindre enn halvparten eller ikke bor i boligen, blir hele årets leieinntekt skattepliktig – også for perioder som ellers ville vært skattefrie. (huseierne.no)

Kombinerer du langtids- og korttidsleie i 2025?

Korttidsutleie (opptil 30 dager per leieforhold) i egen bolig har fra og med inntektsåret 2025 et bunnfradrag på 15 000 kroner per bolig. Tjener du mer, beskattes 85 % av overskytende som alminnelig inntekt (22 % sats i 2025). Husk at beregningen gjøres av bruttobeløpet før plattformprovisjon, og at enkle tilleggstjenester (som utvask/strøm) regnes som del av leien. (skatteetaten.no)

• Les mer om praktiske eksempler for korttidsleie i vår veiledning: Skatteregler korttidsutleie 2025.

Praktiske regler for utleie av leilighet i egen bolig

Å ha orden på kontrakt, depositum og dokumentasjon er like viktig som skattereglene.

• Depositum: Skal stå på sperret depositumskonto i leietakers navn. Maks størrelse er seks måneders husleie. Utleier betaler opprettelsesgebyret. Depositum på utleiers private konto er ulovlig. (lovdata.no, htu.no)
• Kontrakt: Bruk en tydelig, skriftlig leieavtale som dekker oppsigelse, vedlikehold, tilstand ved inn- og utflytting, husordensregler og indeksregulering.
• Overlevering: Gjør grundig inn- og utflyttingsprotokoll med bilder.
• Rapportering: Skattepliktig utleie rapporteres i skattemeldingen. Du kan da kreve relevante fradrag (se under). (skatteetaten.no)

Tipset som sparer deg tid: Last ned eller tilpass en god mal. Se vår komplette veiledning for leiekontrakt for leilighet.

Brann, rømningsveier og godkjenning av utleiedel

Leier du ut en selvstendig boenhet (sokkelleilighet/hybel med kjøkken og bad), må enheten oppfylle byggtekniske krav, blant annet rømningsvei(er), brannskille og takhøyde. En boenhet skal være egen branncelle, og rømningsveier må være sikre og dimensjonert for rask evakuering. Krav til rømningsdør og eventuelt rømningsvindu følger av TEK17. Avklar alltid med kommunen ved ombygging eller bruksendring. (dibk.no)

Slik priser du leien og dokumenterer utleieverdi

Riktig pris er nøkkelen til lav ledighet og fornøyde leietakere.

• Start i fakta: Bruk SSBs leiemarkedsundersøkelse for å se typisk leienivå for boligtype og by. For 2024 var for eksempel gjennomsnittlig månedsleie for en toroms i Oslo/Bærum 14 400 kroner, 10 660 i Bergen og 11 150 i Trondheim. (ssb.no)
• Indeksregulering: Når leien først er satt, kan den normalt justeres årlig i tråd med konsumprisindeksen (KPI). SSBs husleiekalkulator gjør jobben enkelt og riktig. Husk skriftlig varsel og korrekt frist. (ssb.no)
• Dokumentér «utleieverdi»: Lag en liten mappe med 3–5 sammenlignbare annonser og et kort notat om hvorfor de er relevante (beliggenhet, standard, areal). Dette støtter vurderingen av skattefritak ved utleie av leilighet i egen bolig.

Fradrag og rapportering når utleie blir skattepliktig

Dersom vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, beskattes overskuddet som alminnelig inntekt (22 % i 2025). Da kan du trekke fra kostnader som knytter seg til utleien, typisk:

• Vedlikehold som bringer boligen tilbake til tidligere standard
• Kommunale avgifter og eiendomsskatt knyttet til utleid del
• Forsikring (bolig/innbo for utleid del)
• Annonsering, formidling og visninger
• Strøm, oppvarming og renhold når det er inkludert i leien
• Felleskostnader i sameie/borettslag (ikke avdrag på fellesgjeld)
• Slitasje/avskrivninger på møbler og innbo etter gjeldende regler

Skatteetaten har eksempler på hvordan slike fradrag føres, inkludert særregler for vedlikehold første året du går fra skattefri til skattepliktig utleie. (skatteetaten.no)

Regler for utleie av leilighet i egen bolig: rask Q&A

• Gjelder «utleieverdi» eller areal? Utleieverdi – hva delene realistisk kan leies ut for. (huseierne.no)
• Hva med korttidsutleie i 2025? 15 000-kroners fribeløp per bolig, deretter beskattes 85 % av overskytende inntekt. (skatteetaten.no)
• Må jeg ha depositumskonto? Ja, på sperret konto i leietakers navn. (lovdata.no)
• Må utleiedelen ha egen rømningsvei? Ja, krav følger TEK17 og lokal praksis; sjekk med kommunen. (dibk.no)

Sjekkliste før du starter utleie av leilighet i egen bolig

1) Avklar skatteregel: utleieverdi ≥ utleiedel for skattefri langtidsleie, eller 20 000‑kronersgrensen ved midlertidig utleie.
2) Tekniske krav i orden: rømningsvei(er), branncelle, takhøyde og eventuelt bruksendring.
3) Markedspris: bruk SSB‑tall og lokale sammenligninger, og planlegg årlig KPI‑justering.
4) Kontrakt og depositum: bruk solid mal og opprett lovlig depositumskonto.
5) Rutiner: inn-/utflyttingsprotokoll, husordensregler, strøm/Internett-fordeling og vedlikeholdsplan.
6) Rapportering: skattepliktig utleie dokumenteres og føres korrekt med fradrag.

Vanlige feil – og hvordan du unngår dem

• Depositum på utleiers konto: ulovlig og risikabelt. Opprett alltid sperret konto i leietakers navn. (forbrukerradet.no, lovdata.no)
• Manglende dokumentasjon av utleieverdi: ta vare på sammenlignbare annonser og notér vurderingen din.
• Uklare grenser mellom egen bruk og utleie: lag en enkel plan for året og hold oversikt hvis du kombinerer langtids- og korttidsleie.
• Glemmer å indeksregulere: bruk SSBs kalkulator én gang i året med korrekt varsel. (ssb.no)

Oppsummering

Utleie av leilighet i egen bolig kan være skattefri, trygg og svært lønnsom når du følger utleieverdi‑regelen, forstår 20 000‑ og 15 000‑grensene og sørger for lovlige kontrakter, depositum og rømningsveier. Med riktig prisstrategi og ryddig dokumentasjon bygger du både inntekt og boligverdi – og sparer deg for tidskrevende konflikter.

—

Kilder og videre lesing:

• Skatt ved utleie av bolig: Skatteetaten (skatteetaten.no)
• Langtidsutleie og utleieverdi / 20 000‑regelen: Huseierne (huseierne.no)
• Korttidsutleie 2025 (15 000/85 %): Skatte-ABC 2025, Skatteetaten (skatteetaten.no)
• Depositum og regler: Husleieloven – Lovdata og Husleietvistutvalget (lovdata.no, htu.no)
• Rømningsvei og brannkrav: TEK17 – DIBK (dibk.no)
• Leienivå og KPI‑regulering: SSB Leiemarkedsundersøkelsen og SSB Husleiekalkulator (ssb.no)