Vedtekter sameie utleie: Den ultimate og uunnværlige guiden (2025)

Vedtekter sameie utleie er nøkkelen til forutsigbar, trygg og lovlig utleie i et eierseksjonssameie. Denne oppdaterte guiden for 2025 forklarer hvilke rammer loven setter, hva dere kan regulere i vedtektene, hvordan korttidsutleie (Airbnb m.m.) håndteres, når styret kan kreve godkjenning, hvordan dere endrer vedtektene – og hvilke sanksjoner som gjelder. Målet er å gjøre vedtekter sameie utleie konkrete og konfliktdempende.

Vedtekter sameie utleie – hovedregler i loven

Seksjonseieren står som hovedregel fritt til å leie ut egen boligseksjon. Loven åpner samtidig for at vedtektene kan kreve styregodkjenning av nye leiere; avslag kan bare gis ved saklig grunn, og diskriminering er aldri saklig grunn, jf. § 6. Se lovens § 24 for detaljene. Lovdata – eierseksjonsloven. (lovdata.no)
Vedtekter kan som hovedregel bare vedtas/endres på årsmøtet med minst 2/3 flertall. Registrerte vedtekter har rettsvern uten tinglysing. Se § 27. Lovdata – eierseksjonsloven § 27. (lovdata.no)

Vedtekter sameie utleie og korttidsutleie (Airbnb) – 90-døgnsregelen

Korttidsutleie er utleie av hele boligseksjonen i inntil 30 døgn sammenhengende.
Hovedregelen er maks 90 døgn korttidsutleie årlig. Sameiet kan vedtektsfeste andre grenser innenfor 60–120 døgn (2/3 flertall). Dette gjelder ikke i rene fritidsboligsameier. Se § 24 og endringsloven fra 2019. Lovdata – § 24 og endringsloven (2019). (lovdata.no)
Viktig presisering: 90-døgnsgrensen gjelder per seksjon, og døgn kan ikke kumuleres mellom flere seksjoner. Dette er understreket av departementet. Regjeringen – tolkningsuttalelse. (regjeringen.no)
Utleie av enkeltrom mens eier bor i boligen omfattes ikke av 90-døgnsgrensen (gjelder hele seksjonen). (regjeringen.no)

Praktiske tips til vedtekter sameie utleie:

Avklar hvordan «årlig» skal telles lokalt (kalenderår eller løpende 365 dager) for å unngå tvister.
Innfør enkel varslingsplikt til styret ved planlagt korttidsutleie (uten å gripe inn i lovens 60–120/90-døgnsrammer).

Når blir korttidsutleie «bruksendring»?

Omfattende, næringslignende korttidsutleie kan utløse søknadsplikt om bruksendring etter plan- og bygningsloven hvis bruken ligner mer på hotell/overnatting enn bolig. Vurderingen er konkret (omfang, tilrettelegging, trafikk/støy og avvik fra godkjent bruk). Direktoratet for byggkvalitet – SAK10 § 2-1. (dibk.no)

Hva kan dere lovlig regulere i vedtektene?

Rammene under gjør vedtekter sameie utleie praktiske og etterprøvbare:

Opplysningsplikt: Utleier melder navn, kontaktinfo og leieperiode for leietaker(e) innen en frist. Samle bare nødvendige opplysninger og slett dem når formålet er oppfylt.
Styregodkjenning av leietaker: Dersom vedtektene krever dette, presiser at avslag kun kan gis ved saklig grunn, og at forhold listet i § 6 aldri er saklig grunn.
Bruk av fellesarealer: Klare regler for boder, takterrasser, sykkel- og barnevognrom, gjesteparkering, avfall/retur, renhold ved hyppige utskiftinger m.m.
Nøkler/tilganger: Rutiner ved tapt nøkkel, omkoding av systemnøkler og loggføring av utlån ved korttidsutleie.
Støy og ro: Tidsvinduer for ro, varslingsrutiner ved flytting/arbeid og reaksjonstrapp ved gjentatte brudd.
Korttidsutleie: Definisjon, årlig døgnramme (60–120/90), krav om informasjon til leietakere om husordensregler og avfallsrutiner, og mulighet for gebyr ved unødige utrykninger (der det er saklig og vedtatt).

Mal – eksempel på vedtektsbestemmelse om korttidsutleie

Dette kan tilpasses lokalt (erstatt klammerfelt):

«Korttidsutleie av hele boligseksjonen kan skje i inntil [90] døgn per [kalenderår/løpende 365 dager]. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Ved korttidsutleie skal eier skriftlig varsle styret via [kanal] senest [X] dager før første utleiedøgn. Eier er ansvarlig for at leietakere etterlever husordensreglene, og for utlevering/innlevering av nøkler/tilganger. Brudd på bestemmelsen anses som mislighold og kan sanksjoneres etter lov og vedtekter.»

Slik endrer dere vedtekter sameie utleie – steg for steg

1) Forberedelse: Beskriv bakgrunn (støy, avfall, sikkerhet, omfang av korttidsutleie), vurder alternativer og formuler konkret vedtekts- og/eller husordens-tekst.
2) Årsmøtet: Vedtekter vedtas normalt med minst 2/3 flertall, med mindre loven krever mer. Se § 27. Lovdata – § 27. (lovdata.no)
3) Samtykke ved inngrep i råderetten: Begrensninger i seksjonseiers rettslige råderett krever uttrykkelig samtykke fra de berørte, jf. § 24 andre ledd, og er ikke noe et simpelt flertall kan innføre ensidig. Lovdata – § 24. (lovdata.no)
4) Protokoll og registrering: Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret (styret skal melde innen seks måneder etter tinglyst seksjonering). Relevante endringer meldes via Samordnet registermelding. [Lovdata – § 19] og Brønnøysundregistrene – veiledning. (lovdata.no, brreg.no)

Sanksjoner ved brudd på vedtekter sameie utleie

Vesentlig mislighold, og etter skriftlig advarsel, kan gi pålegg om tvangssalg av seksjonen (§ 38). Frist for frivillig salg skal være minst seks måneder.
Ved særlig alvorlige forhold (fare for ødeleggelse, alvorlig sjenanse m.m.) kan styret begjære fravikelse/utkastelse (§ 39). Begge tiltak har klare prosesskrav. Lovdata – § 38 og § 39. (lovdata.no)

Typiske brudd som kan veie tungt over tid:

Systematiske støybrudd ved hyppig korttidsutleie til tross for advarsler.
Overtredelse av 90-døgnsregelen/vedtektsgrensen etter skriftlig pålegg.
Vesentlig skade/ulempe i fellesarealer forårsaket av leietakere eller gjester.

Personvern i praksis: opplysningsplikt, kredittsjekk og kamera

Minimer data: Vedtekter sameie utleie kan pålegge opplysningsplikt, men begrens opplysninger til det nødvendige (navn, mobil, tidsrom). Slett når formålet er oppfylt.
Kredittsjekk av leietaker: Utleier må ha behandlingsgrunnlag etter GDPR art. 6; ofte er «berettiget interesse» (art. 6(1)(f)) relevant. «Saklig behov» er ikke et tilleggsvilkår for fysiske personer, men tidligere praksis er fortsatt relevant i interesseavveiingen. Se Datatilsynets veiledning og Personvernnemnda PVN‑2023‑01. Datatilsynet – kredittvurdering og PVN‑2023‑01. (datatilsynet.no, personvernnemnda.no)
Kameraovervåking i boligselskap: Skal være forankret i et ønske blant beboerne, normalt 2/3 flertall, og bør vedtektsfestes. Overvåking for «småformål» (f.eks. kildesortering) er ikke tillatt. Datatilsynet – kameraovervåking. (datatilsynet.no)

Beste praksis som reduserer konflikter i hverdagen

Gjør vedtekter sameie utleie levende med klare rutiner:

Send husordensregler automatisk ved hver booking; be om bekreftelse fra leietaker.
Etabler tydelig nøkkel-/tilgangsrutine (inn-/utsjekk-liste, logg og ansvar).
Sørg for god merking av avfallsrom og enkel «stilleguide» for gjester.
Ha lav terskel for å varsle styret om brudd og en tydelig reaksjonstrapp.

Praktiske råd til eiere som vil leie ut

Les vedtekter sameie utleie og husordensregler – be om skriftlige avklaringer ved tvil.
Sjekk om styregodkjenning kreves og søk i god tid; vedlegg kun nødvendige personopplysninger.
Korttidsutleie: Før logg over antall døgn, informer om ro-/støyregler og avfall før innsjekk, og ha sikre rutiner for nøkler/tilgang.
Leiekontrakt: Speil sameiets regler og gjør brudd sanksjonerbare i kontrakten.
Forsikring: Bekreft dekning for korttidsutleie/ansvarsskader før oppstart.

Ofte stilte spørsmål om vedtekter sameie utleie

Kan styret nekte utleie? Ikke uten hjemmel i vedtekter og saklig grunn. Diskriminering er aldri saklig grunn. Se § 24 og § 6. (lovdata.no)
Kan vi gå under 60 døgn for korttidsutleie? Nei. Spennet i vedtekter er 60–120 døgn; lovens hovedregel er 90. (lovdata.no)
Teller utleie av enkeltrom når eier bor der? Nei, grensen gjelder utleie av hele seksjonen. (regjeringen.no)

Videre lesning

Primærkilde: Lovdata – eierseksjonsloven (se særlig §§ 24, 27, 38 og 39). (lovdata.no)
Offentlig veiledning: Regjeringen – tolkningsuttalelse om fremutleie og DiBK – bruksendring. (regjeringen.no, dibk.no)
Registrering: Brønnøysundregistrene – eierseksjonssameie. (brreg.no)
Relatert fagartikkel: Se vår grunnleggende oversikt over regelverket og flere eksempler: Les guiden om sameieloven og utleie.

—
Denne artikkelen gir generell informasjon og er ikke juridisk rådgivning. Ved tvil, kontakt styret eller advokat med kompetanse i fast eiendom.