Utleieboliger selges: Den ultimate, kritiske guiden 2025 – beviste grep, tall og muligheter

Utleieboliger selges i rekordtempo i flere norske byer. Når utleieboliger selges i et presset marked, påvirker det både leietakere, små utleiere og profesjonelle investorer. Denne oppdaterte, datadrevne guiden forklarer hvorfor utviklingen akselererer i 2025, hvilke konsekvenser du må regne med, og hvilke smarte valg som fungerer nå – enten du vurderer å kjøpe, beholde eller selge en sekundærbolig.

Hvorfor utleieboliger selges i 2025

Renter og finansiering: marginene er blitt tynnere

Norges Bank satte styringsrenten ned til 4,25 % 19. juni 2025 og signaliserer ytterligere kutt «i løpet av året», med neste rentebeslutning annonsert til 14. august 2025 under Arendalsuka. Prognosen peker mot i underkant av 4 % ved årsslutt. For mange enkeltutleiere er finansieringskostnadene likevel vesentlig høyere enn før pandemien, og kontantstrømmen er sårbar. Resultatet blir at flere utleieboliger selges for å redusere gjeld og risiko. (norges-bank.no)

Skatt på sekundærbolig: 100 % verdsettelse i formuesskatten

Sekundærboliger verdsettes til 100 % av Skatteetatens beregnede eller dokumenterte markedsverdi i formuesskatten. I pressområder kan dette vippe caset fra svakt positivt til negativt – og er en nøkkelfaktor bak at utleieboliger selges. (skatteetaten.no)

Bygge- og driftskostnader: dyrere å bygge og vedlikeholde

Kravnivå og standard driver kostnadene opp. Sammenligninger viser store forskjeller mot Sverige, noe som svekker lønnsomheten i nybygg og forsterker tilbudsknappheten i leiemarkedet. (e24.no)

Svak nybygging: færre boliger inn i markedet 2025–2026

2024 ble et nytt «kriseår» for nyboligmarkedet, med historisk lav igangsetting. 2025 startet bedre, men oppgangen flatet ut i vår. Lave volumer peker mot færre ferdigstillelser og stramt leietilbud i 2025–2026. (boligprodusentene.no)

Korttidsutleie og porteføljestrategi

I eierseksjonssameier er korttidsutleie av hele seksjonen begrenset til 90 døgn årlig (kan vedtektsfestes 60–120 døgn). Dette påvirker inntektsmiksen og kan gjøre langtidsutleie mer aktuelt, men løser ikke tilbudsunderskuddet. (lovdata.no)

Boliglånsregler endret: 10 % egenkapital – skjer det et skifte mot kjøp?

Fra 31. desember 2024 ble egenkapitalkravet for boliglån senket fra 15 til 10 prosent (belåningsgrad opp til 90 %). På marginen kan dette hjelpe førstegangskjøpere over i eie, som igjen kan dempe etterspørselen i leiemarkedet – men også bidra til ytterligere press i bruktboligsegmentet i områder med lav nybygging. (regjeringen.no)

Konsekvenser når utleieboliger selges

Historisk leieprisvekst i 2025

Eiendom Norges utleiestatistikk viser at leieprisene i de fire største byene steg 5 % i 2. kvartal 2025 – den sterkeste kvartalsveksten som er målt. Siden 2022 er leieprisene opp mer enn 25 %. Når utleieboliger selges, forsterkes presset på gjenværende objekter. (eiendomnorge.no)

Oslo: betydelig fall i utleietilbudet og hardere konkurranse

Oslo har mistet en stor andel sekundærboliger siden 2019. NRK rapporterte 12. mai 2025 at antallet sekundærboliger er på laveste nivå siden 2013, mens bransjetall via Aftenposten viser 13,3 % reduksjon i Utleiemeglerens Oslo-portefølje 2019–Q1 2024. Flere søkere per objekt og høyere leie blir resultatet. (nrk.no, aftenposten.no)

Når leie blir dyrere, påvirker det KPI – og renteutsiktene

Husleie er en tung komponent i KPI. SSBs vekter for 2025 viser at betalt og beregnet husleie samlet utgjør om lag 18,5 % av KPI (46,4 + 138,5 promille). Høy leieprisvekst kan forsinke rentekutt – og holde finansieringskostnadene høyere, lenger. (ssb.no)

Etterspørselssiden: befolkning og flytting

Befolkningen økte med 44.100 personer i 2024, drevet av både fødselsoverskudd og nettoinnvandring. SSB anslår fortsatt relativt høy innvandring på kort sikt, noe som bidrar til press i leiemarkedene i storbyene. (forskning.no, ssb.no)

Utleieboliger selges: hva bør utleiere gjøre i 2025?

1) Optimaliser finansiering og likviditet

Vurder fastrenteandel og løpetid opp mot rentebanen. Lag 12–24 mnd. kontantstrømscenarier med rente ±1 prosentpoeng og leie −5/0/+5 % før du konkluderer med salg. (norges-bank.no)

2) Løft nettoleie gjennom målrettet drift

Prioriter tiltak med kort tilbakebetalingstid: varmestyring, tetting og LED.
Innfør planlagt vedlikehold, standardiser inn-/utflytting, tilstandslogg og kredittrapport for færre tvister og mindre tomgang.

3) Professionaliser pris og posisjon

Bruk bydelsdata for å sette riktig leie og dokumenter verdi for leietaker (energieffektivitet, lagring, fleksibel kontraktslengde).
Indeksér lovlig: bruk SSBs husleiekalkulator for KPI-justering årlig, og kommuniser endringer transparent. (ssb.no)

4) Reduser risiko rettslig og praktisk

Depositum/garanti samlet maks seks måneders leie, på sperret konto i leiers navn. Riktig håndtering gir vesentlig lavere tapsrisiko. (lovdata.no)
Vurder depositumsgaranti som alternativ for solide søkere som mangler kontantdepositum – innenfor lovens rammer.

5) Vurder alternativer til full avhending

Delutleie/utleiedel kan stabilisere kontantstrømmen frem til rentekutt slår ut. Praktisk veiledning: se vår oversikt over bolig med utleiedel til salgs.
Skal du likevel selge? Reduser tomgang ved å leie ut frem til salget er klart – se råd om å leie ut før salg.

Intern lenke:

Utleieboliger selges: slik navigerer leietakere i 2025

Start tidlig (mai–september) og spiss søket til 2–3 bydeler. Ha dokumentasjon klar: inntekt, referanser, ønsket kontraktslengde.
Vær fleksibel: bofellesskap, pendlerleie eller midlertidige løsninger kan gi bedre forhandlingsposisjon senere.
Sjekk at depositum settes på riktig konto og at KPI-regulering er korrekt angitt i kontrakten. (lovdata.no, ssb.no)
Har du lav inntekt og høye boutgifter? Sjekk om du kan få bostøtte via Husbanken. (husbanken.no)

Politikk og rammevilkår som faktisk kan virke

Formuesskatt: Verdsettelsen av sekundærbolig (100 %) gir forutsigbarhet, men er tung i pressområder. En målrettet justering kan stabilisere tilbudet. (skatteetaten.no)
Nybygging: Raskere plan-/byggesaker og kostnadskutt kan løfte volum og dempe leiepress. Byggekostnader i Norge ligger betydelig over Sverige. (e24.no)
Studentboliger: NSO anslår at det mangler om lag 12.000 enheter for å nå 20 % dekningsgrad nasjonalt per 1. august 2025 – flere rimelige studentboliger avlaster det private leiemarkedet. (aftenposten.no)
Boliglån: Egenkapitalkravet ble redusert til 10 %, som kan flytte noen husholdninger fra leie til eie og lette presset noe – men tiltaket kan også stimulere prisene der nybyggingen er svak. (regjeringen.no)

Slik vurderer du «beholde vs. selge» når utleieboliger selges

1) Finn reell nettoleie: brutto leie minus rente, avdrag, felleskostnader, forsikring, vedlikehold, skatt og forventet ledighet.
2) Stress-test 12–24 mnd. med tre rentescenario (basis, +1 pp, −1 pp) og tre leiescenario (−5 %, 0 %, +5 %).
3) Sammenlign alternativavkastning og likviditetsbuffer: hvor lenge tåler du tomgang?
4) Opsjonsverdi: Kan fleksibiliteten ved å vente på flere rentekutt forsvare å holde, spesielt hvis kontantstrømmen fortsatt er svakt positiv? (norges-bank.no)

Nøkkeltall å ha i bakhodet i 2025

Styringsrente: 4,25 % (vedtatt 19.06.2025). Neste rentebeslutning: 14.08.2025. Prognosen peker mot videre kutt «i løpet av året». (norges-bank.no)
Leieprisvekst Q2 2025: +5 % i storbyene – sterkeste kvartalsvekst målt. Siden 2022: +25 %+. (eiendomnorge.no)
Oslo: markant nedgang i sekundærboliger; laveste nivå siden 2013. (nrk.no)
Husleie i KPI 2025: om lag 18,5 % (betalt 46,4 + beregnet 138,5 promille). (ssb.no)
Nybygging: 2024 omtalt som «kriseår»; 2025-oppgang har flatet ut. (boligprodusentene.no)

Oppsummering: Hva betyr det for deg når utleieboliger selges?

Utleieboliger selges fordi høyere kapitalkostnader, 100 % verdsettelse i formuesskatten og høye bygge-/driftskostnader presser lønnsomheten – samtidig som nybyggingen er for svak. Følgen er færre leieobjekter og høyere leie: i 2. kvartal 2025 så vi den sterkeste kvartalsveksten noensinne. For utleiere handler 2025 om stram finansieringsstyring, effektiv drift og å vurdere alternativer til salg. For leietakere gjelder det å være tidlig ute, dokumentere soliditet og bruke riktige verktøy (KPI-regulering, kontraktssjekk og bostøtte der det er relevant). På lengre sikt trengs mer bygging, flere studentboliger og stabile rammevilkår – mens både utleiere og leietakere må navigere smart i et marked der utleieboliger selges. (eiendomnorge.no, skatteetaten.no, e24.no, boligprodusentene.no)