Utleiebolig kalkulator: den ultimate, utrolig effektive modellen for lønnsomhet i 2025

Utleiebolig kalkulator: bygg en enkel, presis modell som avslører lønnsomhet – før og etter skatt

Når markedet svinger og kostnader øker, trenger du en utleiebolig kalkulator som gir raske, riktige svar. I denne veiviseren bygger du en egen, robust modell på 15 minutter. Den virker for både langtidsutleie og korttidsutleie, i hele Norge – med konkrete eksempler for utleiebolig Oslo og utleiebolig Bergen. Du lærer også hvordan skatt og fradrag faktisk påvirker kontantstrømmen, og når det kan være aktuelt å vurdere utleiebolig privat eller AS.

Innhold

• Slik setter du opp en utleiebolig kalkulator (trinn for trinn)
• Tallene som betyr mest i 2025 (med kilder)
• Eksempel: utleiebolig Oslo vs. utleiebolig Bergen
• Utleiebolig skatt og utleiebolig fradrag – rask oversikt
• Utleiebolig privat eller AS – hva lønner seg når?
• Slik bruker du modellen til å ta beslutninger (behold/selg, øk leie, bytt strategi)

H2: Utleiebolig kalkulator – trinn for trinn

Målet er en praktisk utleiebolig kalkulator som beregner kontantstrøm før og etter skatt, netto yield og «break‑even» tomgang. Du kan lage den i Google Sheets/Excel.

1) Inndata

• Adresse/by (nyttig for leieantakelser og eiendomsskatt)
• Månedsleie (markedsleie for nytt leieforhold) og kontraktstype (langtid/korttid)
• Tomgang (måneder/år eller prosent)
• Driftskostnader: felleskostnader (uten renter/avdrag på fellesgjeld), forsikring, forvaltning/co‑host, vedlikeholdspott, strøm/oppvarming (hvis inkludert), kommunale avgifter/eiendomsskatt
• Finansiering: lånesaldo, nominell rente, avdrag/år
• Skatteprofil: privat kapitalinntekt (vanligst) eller virksomhet (se næringsvurdering nedenfor)

2) Kjerneformler

• Potensiell årsleie = månedsleie × 12
• Effektiv årsleie = potensiell årsleie × (1 – tomgangsprosent)
• Driftskostnader (Å): summer alle løpende kostnader (ikke medta lånerenter/avdrag)
• NOI (Net Operating Income) = effektiv årsleie – driftskostnader
• Renter (Å) = gjennomsnittlig lånesaldo × nominell rente
• Resultat før skatt (langtidsutleie) = NOI – renter
• Skatt (privat) ≈ 22 % × positivt resultat (se special‑case for korttidsutleie)
• Kontantstrøm etter skatt = resultat før skatt – skatt – avdrag
• Netto yield = NOI / markedsverdi (eller kjøpspris hvis du vil måle mot inngang)
• Cash‑on‑cash (ROI) = kontantstrøm etter skatt / egenkapital

Tips: Legg inn en KPI‑justering for leie. Leie kan lovlig reguleres etter konsumprisindeksen hvert 12. måned; bruk SSBs husleiekalkulator for korrekt KPI‑regning. (ssb.no)

H3: Utleiebolig kalkulator – kontrolltall du bør følge med på

• Break‑even tomgang = (årlige faste kostnader + renter) / potensiell årsleie
• Rentesensitivitet: test ±1–2 prosentpoeng. Tommelfinger: 1 %-poeng endrer rentekostnaden med ca. 10 000 kr per million i lån per år.
• Vedlikeholdspott: sett av en realistisk årlig pott og planlegg «capex‑år» (bad/tak/kjøkken) for å unngå for optimistiske tall.

H2: Tallgrunnlag for leie – start nøkternt

Kalibrer leieantakelsen med dokumenterte kilder. SSBs Leiemarkedsundersøkelse (LMU) gir gjennomsnittstall per by/romstørrelse. For 2024 var eksempelvis månedsleien for en 2‑roms i Oslo og Bærum 14 400 kr, og 10 660 kr i Bergen. Bruk dette som referanse og juster for standard, beliggenhet og oppgradering. (ssb.no)

KPI‑regulering: Når du KPI‑regulerer husleien, skal endringen ikke overstige KPI, og det må ha gått 12 måneder siden forrige justering. SSBs husleiekalkulator hjelper deg å beregne riktig ny leie. (ssb.no)

H2: Eksempel – slik skiller en utleiebolig kalkulator Oslo og Bergen

Anta 2‑roms, 50 kvm, langtidsutleie.

• Oslo: markedsleie 14 400 kr/mnd (SSB LMU 2024), tomgang 1 mnd/år, driftskostnader 4 000 kr/mnd (felleskost/forsikring/forvaltning/vedlikehold m.m.)
• Bergen: markedsleie 10 660 kr/mnd (SSB LMU 2024), samme tomgang og kostnader 3 500 kr/mnd

Regneskisse år 1 (avrundet, for illustrasjon):

• Oslo
• Potensiell årsleie: 172 800 kr
• Effektiv årsleie (–1 mnd): 158 400 kr
• Driftskostnader: 48 000 kr
• NOI: 110 400 kr
• Bergen
• Potensiell årsleie: 127 920 kr
• Effektiv årsleie (–1 mnd): 117 260 kr
• Driftskostnader: 42 000 kr
• NOI: 75 260 kr

Videre påvirkes kontantstrømmen av rente, avdrag og skatt. Her gir en utleiebolig kalkulator deg raskt svar på «hva hvis»-scenarier (rente ned 1 %-poeng, KPI‑oppjustering, bytte forvalter, økt vedlikeholdspott, osv.). LMU‑tallene er nyttige som referanse, men sjekk også nye annonser i ditt mikro‑område. (ssb.no)

H2: Utleiebolig skatt – rask oversikt

Langtidsutleie utenfor fritaksreglene skattlegges som kapitalinntekt. Da skattlegges netto overskudd, og du får utgiftsfradrag for kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre inntekten (eksempler under). Ved svært omfattende/aktiv utleie kan inntekten bli næringsinntekt (se neste avsnitt). For korttidsutleie av egen bolig gjelder særregler (bunnfradrag og 85/15‑regel). For detaljer og eksempler, se vår oppdaterte guide til skattepliktig utleie bolig.

• Intern ressurs: Skattepliktig utleie bolig – komplett 2025‑guide (oppdaterte satser og eksempler)
  https://bnbutleie.no/skattepliktig-utleie-bolig/

H3: Utleiebolig fradrag – typiske poster i kalkulatoren

• Kommunale avgifter og eiendomsskatt
• Forsikring (bolig/innbo) knyttet til utleid bolig
• Strøm/oppvarming/renhold (hvis du betaler dette)
• Annonsering/formidling/visning
• Felleskostnader i borettslag/sameie (trekk ut renter/avdrag på fellesgjeld – disse skal ikke føres i leieregnskapet)
  Skatteetaten lister flere praktiske eksempler, inkludert fordeling mellom vedlikehold og påkostning. Legg dem inn som egne linjer i din utleiebolig kalkulator for å se effekt på bunnlinjen. (skatteetaten.no)

H2: Når blir det næring – og når kan AS være aktuelt?

I privat hånd beskattes overskudd normalt som kapitalinntekt (22 %). Men omfang og aktivitetsnivå kan vippe deg over i næringsvirksomhet. Skatteetaten peker på at 5 eller flere boenheter (eller over ca. 500 kvm til næringsformål) normalt taler for næringsklassifisering. En intensiv korttidsutleie kan også være virksomhet selv med færre enheter. I slike tilfeller kan det være naturlig å vurdere utleiebolig privat eller AS. Test begge modellene i en utleiebolig kalkulator (skatt, arbeidsgiveravgift, utbytteskatt, egen pensjon/trygd) før du beslutter. (skatteetaten.no)

H2: Korttidsutleie vs. langtidsutleie – slik setter du opp kalkylen

• Langtidsutleie: Bruk reglene for kapitalinntekt, og før reelle kostnader og fradrag. KPI‑reguler leie én gang per 12. måned, og vurder «gjengs leie» korrekt ved lengre kontrakter.
• Korttidsutleie av egen bolig: Bunnfradrag og sjablongbeskatning (85 % av inntekt over bunnfradraget). Her legger du typisk inn høyere renhold/turnover‑kostnader, men ofte mindre tomgang.
  For KPI‑regulering og korrekt beregning av ny leie, bruk SSBs husleiekalkulator. (ssb.no)

H2: Utleiebolig forsikring – slik bygger du det inn i modellen

Forsikring (bolig/innbo) knyttet til den utleide boligen er fradragsberettiget ved skattepliktig utleie og skal derfor inn som driftskostnad i din utleiebolig kalkulator. Husk også eventuelle tillegg for ansvar/utleieutvidelser i polisen. Skatteetatens veiledning lister forsikring som fradragsberettiget post. (skatteetaten.no)

H2: Utleiebolig eller fond – hvordan sammenligne rettferdig

En enkel sammenligning er å måle «cash‑on‑cash» etter skatt (bolig) mot forventet nettoavkastning i fond. Vær ærlig på tidsbruk og risiko: ledighet, vedlikehold, leietakerbytte og rentesvingninger. Bruk flere scenarier i utleiebolig kalkulatoren (base/optimistisk/pessimistisk) og sammenlign mot fond over samme tidshorisont.

H2: Slik tar du bedre beslutninger med en utleiebolig kalkulator

• Behold eller selg: Se om kontantstrømmen holder etter rente, vedlikehold og skatt. Test også verdijustering av leie (KPI) og planlagte oppgraderinger.
• Øk leie eller redusér kostnader: KPI‑juster lovlig, vurder markedstilpasning («gjengs leie») riktig og innhent tilbud på forvaltning/forsikring.
• Bytt strategi: I pressområder kan det lønne seg å gå fra møblert til umøblert, eller fra korttid til langtidsleie – eller motsatt. Modellér før du endrer.
• Oslo vs. Bergen: I Oslo er leien høyere, men det er også ofte kostnader/fellesutgifter. I Bergen er leien lavere, men vedlikehold på eneboliger og værbelastning kan slå ut. Bruk lokale tall i din utleiebolig kalkulator og unngå «one‑size‑fits‑all». LMU‑tabellene er et godt utgangspunkt. (ssb.no)

H2: Bonus – «mini‑mal» for din utleiebolig kalkulator

Opprett disse kolonnene/radene i et tomt ark:

• Inndata: Månedsleie, tomgang (%), KPI (%), felleskostnader (–renter/avdrag fellesgjeld), forsikring, forvaltning/co‑host, vedlikeholdspott, kommunale avgifter/eiendomsskatt, strøm/oppvarming (inkludert?), lånesaldo, rente, avdrag/år
• Mellomregning: potensiell årsleie, effektiv årsleie, driftskostnader (Å), NOI, renter (Å)
• Skatt: resultat før skatt, skattepliktig beløp, skatt (22 % hvis kapitalinntekt), kontantstrøm etter skatt
• Nøkkeltall: netto yield, break‑even tomgang, cash‑on‑cash

Ofte stilte spørsmål

• Hvor ofte bør jeg oppdatere kalkylen? Etter endringer i rente, felleskostnader, KPI‑regulering eller ved større vedlikehold.
• Kan jeg bruke den for flere enheter? Ja – bygg én fane per bolig og en porteføljeside som summerer NOI/kontantstrøm.
• Når vurderer jeg næring/AS? Når omfang/aktivitet nærmer seg grensen for næringsvirksomhet (f.eks. 5+ boenheter) – og alltid etter en helhetsvurdering sammen med rådgiver. (skatteetaten.no)

Kilder du bør bokmerke

• Skatteetaten – Skatt når du leier ut bolig og eiendom (fradrag, eksempler): anbefales som sjekkliste når du oppdaterer utleiebolig kalkulatoren. (skatteetaten.no)
• SSB – Husleiekalkulator (KPI‑regulering) og LMU‑statistikk (leienivåer per by). (ssb.no)

Avslutning
En god utleiebolig kalkulator gir deg kontroll på tallene som betyr mest: leie, tomgang, drift, rente og skatt. Bygg modellen etter oppskriften over, koble på kildene, og oppdater jevnlig – så tar du bedre beslutninger, uansett om du eier en utleiebolig i Oslo, Bergen eller andre steder i landet.