Utleie av tomt merverdiavgift: Den ultimate og trygge 2025‑guiden

Utleie av tomt merverdiavgift skaper ofte tvil hos grunneiere, eiendomsbesittere og profesjonelle utleiere. Denne oppdaterte 2025‑guiden gir deg en praktisk, kildebasert oppskrift på hvordan du behandler utleie av tomt merverdiavgift riktig – fra hovedregler og unntak til frivillig registrering, camping og parkering, dokumentasjonskrav og justeringsregler. Vi viser også til ferske endringer for 2025 du bør kjenne til. (lovdata.no, skatteetaten.no)

Utleie av tomt merverdiavgift – hovedregel og viktige unntak

• Hovedregel: Omsetning og utleie av fast eiendom (inkludert tomt) er unntatt fra MVA. Det betyr normalt fakturering uten MVA og ingen fradragsrett for inngående MVA på kostnader til slik utleie. (lovdata.no)
• Unntak der utleie blir MVA‑pliktig:
• Overnatting/camping – redusert sats 12 %. (skatteetaten.no)
• Utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet – 25 %. (skatteetaten.no)
• Utleie som omfattes av frivillig registrering for utleie av bygg eller anlegg. (lovdata.no, skatteetaten.no)

Tips for 2025: Satsene er 25 % (alminnelig), 15 % (næringsmidler) og 12 % (bl.a. overnatting/camping). I tillegg er det vedtatt redusert sats 15 % for vann og avløp med virkning fra 1. juli 2025. Dette påvirker kommunale gebyrer – ikke utleie av tomt merverdiavgift direkte – men kan være relevant i totalkalkyler for eiendomsprosjekter. (skatteetaten.no, regjeringen.no)

Frivillig registrering – ikke for ren tomt, men opparbeidet areal kan være «anlegg»

Mange tror utleie av tomt merverdiavgift kan gjøres MVA‑pliktig ved frivillig registrering så lenge leietaker er MVA‑registrert. Det stemmer ikke for ubearbeidet grunn. Ordningen gjelder «utleie av bygg eller anlegg». En ren tomt uten bygg/anlegg faller utenfor. (skatteetaten.no)

Samtidig er terskelen for hva som er «anlegg» lavere enn mange antar. Praksis viser at opparbeidet tomteareal – for eksempel asfalterte flater, oppstillingsplasser, reingjerder og tilrettelagte utearealer – kan anses som anlegg. Da kan utleie av tomt merverdiavgift omfattes av frivillig registrering når leietaker bruker arealet i MVA‑pliktig (eller kompensasjonsberettiget) virksomhet. (skatteetaten.no)

Vilkår du må treffe før fakturering med MVA

• Bindende leieavtale må foreligge; leietaker trenger ikke ha tiltrådt arealet ennå. (skatteetaten.no)
• Leietaker må bruke arealet i MVA‑pliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet, og den frivillige registreringen må dekke arealene som faktisk brukes slik (ubrått kjede). (lovdata.no)
• Registreringsgrense: omsetning over 50 000 kroner i en rullerende 12‑månedersperiode (forhåndsregistrering mulig). (lovdata.no, skatteetaten.no)
• Allerede ordinært MVA‑registrert? Du kan «tilkjennegi» avgiftsbehandlingen i stedet for å søke særskilt, forutsatt at vilkårene for frivillig registrering er oppfylt. Virkningstidspunkt kan knyttes til periode før effektuering når dette er tydelig avtalt. (skatteetaten.no)

Utleie av tomt merverdiavgift ved camping (12 %)

Når tomten brukes til camping/overnatting, gjelder lav sats (12 %) direkte etter loven – dette er ikke frivillig registrering. Den reduserte satsen gjelder både ved utleie til sluttkunde og ved utleie i flere ledd til en aktør som driver camping. (skatteetaten.no)

Praktiske eksempler på utleie av tomt merverdiavgift med 12 %:

• Årsleie for oppstillingsplass med strøm og tilgang til sanitæranlegg.
• Sesongleie av bobilplass på opparbeidet område.
• Utleie av hytter/ferieenheter som del av campingvirksomhet (fortsatt 12 %). (skatteetaten.no, nhoreiseliv.no)

Nytt i 2025: Stortinget har vedtatt en lov om kommunalt «besøksbidrag» (overnattingsavgift). Kommuner kan – når loven trer i kraft lokalt – fastsette et prosentpåslag på overnattinger (inkludert hotell, camping og privat utleie). Sjekk lokalt regelverk før prissetting; loven er vedtatt, men ikrafttredelse fastsettes av Kongen og kan variere. (lovdata.no, regjeringen.no)

Parkeringsplasser på tomt: MVA‑plikt eller unntak?

• Parkeringsvirksomhet: Utleie av parkeringsplasser som selvstendig virksomhet er MVA‑pliktig (25 %). Gjelder både kommuner og private – også på vei, tomteareal, i parkeringshus og garasjer. (skatteetaten.no)
• Parkeringsplass som ledd i leie av bolig-/næringsareal: Normalt unntatt sammen med lokalene – men vurderingen er konkret, særlig hvis du også leier ut til andre enn byggets brukere. (skatteetaten.no)

Skatt vs. MVA – to parallelle løp

Selv om utleie av tomt merverdiavgift ofte er unntatt fra MVA, er leieinntektene normalt skattepliktige. Hold skattemessige og avgiftsmessige vurderinger atskilt. For en bred oversikt over skatteregler ved boligutleie, se vår guide: Skattepliktig utleie av bolig: Essensiell guide til nye og viktige skatteregler 2025.

Dokumentasjon, kontrakter og justeringsregler

For frivillig registrering må du kunne dokumentere arealbruk og kontrakter. Forskriften krever blant annet målsatte tegninger eller tilsvarende, årlig oversikt over bruken og spesifikasjon av oppførings-/påkostningskostnader per areal. Dette er avgjørende både for kontroll og for riktig justering. (lovdata.no)

Har du hatt fradrag for inngående MVA ved opparbeidelse av uteareal som «anlegg», og bruken endres fra MVA‑pliktig til MVA‑unntatt (eller motsatt), kan justeringsreglene slå inn. For byggetiltak på fast eiendom er justeringsperioden normalt 10 år fra fullføring. Endret bruk i perioden kan utløse plikt til å justere/tilbakeføre fradrag. (lovdata.no)

Klausulforslag du kan vurdere i leieavtalen

«Partene er kjent med at leieforholdet omfattes av frivillig MVA‑registrering. Leietaker skal uten ugrunnet opphold skriftlig varsle Utleier om endringer i bruken som kan påvirke MVA‑behandlingen. Ved endret bruk som utløser plikt til justering/tilbakeføring etter merverdiavgiftsloven kapittel 9, skal Leietaker holde Utleier skadesløs for dokumentert MVA‑kostnad, herunder renter og tillegg.»

Fem raske scenarioer – slik slår MVA ut

1) Ren utleie av ubearbeidet tomt til bedrift

• Som hovedregel MVA‑unntatt. Frivillig registrering er ikke mulig uten bygg/anlegg. Vurder om arealet faktisk er ubearbeidet eller om det kvalifiserer som «anlegg». (skatteetaten.no)

2) Utleie av asfaltert oppstillingsplass til MVA‑registrert logistikkbedrift

• Kan omfattes av frivillig registrering (anlegg) og gir fradragsrett for inngående MVA på kostnader knyttet til arealet. (skatteetaten.no)

3) Utleie av tomt til campingvirksomhet

• MVA‑pliktig med redusert sats 12 % – også ved utleie i flere ledd. (skatteetaten.no)

4) Utleie av parkeringsplasser på tomt

• MVA‑pliktig i parkeringsvirksomhet (25 %). Unntatt når parkering følger med leie av annet areal i samme leieforhold. (skatteetaten.no)

5) Varierende leietakere (både MVA‑pliktige og MVA‑unntatte)

• Delvis frivillig registrering etter areal/leieforhold. Husk dokumentasjon og vurdering av justering ved endret bruk. (lovdata.no)

Slik lykkes du med utleie av tomt merverdiavgift – sjekkliste

• Kartlegg bruken: Er arealet ubearbeidet tomt, eller oppfyller det «anlegg»-kriteriet? (skatteetaten.no)
• Avklar MVA‑profil: Camping (12 %), parkeringsvirksomhet (25 %), frivillig registrert anlegg – eller MVA‑unntatt? (skatteetaten.no)
• Vurder frivillig registrering: Har du bindende kontrakt, ubrutt kjede og bruker leietaker arealet i MVA‑pliktig/kompensasjonsberettiget virksomhet? (lovdata.no)
• Følg beløpsgrensen (50 000 kr) eller bruk forhåndsregistrering der vilkårene er oppfylt. (lovdata.no)
• Kontraktsfest MVA‑behandling, varsling ved bruksendring og justeringsklausul.
• Etabler sporbar dokumentasjon på leietakers virksomhet, arealbruk og fordelingsnøkler. (lovdata.no)
• Revider løpende: Endrer leietaker, bruk eller areal seg – vurder justeringsreglene innenfor 10‑årsperioden. (lovdata.no)

Ofte stilte spørsmål om utleie av tomt merverdiavgift

Kan jeg trekke fra MVA på opparbeidelse av tomt?

• Bare dersom utleien omfattes av frivillig registrering (bygg/anlegg) eller utleien i seg selv er MVA‑pliktig (for eksempel camping eller parkeringsvirksomhet). Ren, ubearbeidet tomt gir ikke fradragsrett. (skatteetaten.no)

Må jeg alltid beregne MVA hvis leietaker er et selskap?

• Nei. Utleie av ubearbeidet tomt er som hovedregel unntatt. MVA gjelder når utleien omfattes av frivillig registrering (bygg/anlegg) eller av særregler (camping, parkering m.m.). (lovdata.no)

Hvordan vet jeg om jeg kan registrere meg frivillig?

• Sjekk at arealet er bygg eller anlegg, at leietaker er MVA‑registrert/kompensasjonsberettiget, og at du har bindende kontrakt. Allerede MVA‑registrert? Du kan tilkjennegi avgiftsbehandlingen. (skatteetaten.no)

Hva er risikoen ved feil MVA‑behandling?

• Etterberegning, renter/tillegg og tap av fradrag – særlig ved feil frivillig registrering eller manglende justering ved bruksendring. Sørg for riktig kontrakt, dokumentasjon og rutiner. (lovdata.no)

Videre lesning

• Intern ressurs: Utleie av eiendom og MVA – når gjelder merverdiavgift ved utleie?
• Skatteetaten: Merverdiavgift – satser 2025 (offisiell satsoversikt). (skatteetaten.no)
• Lovdata: Merverdiavgiftsloven § 3‑11 (fast eiendom) og Kapittel 9 (justering). (lovdata.no)

Merk: Denne artikkelen gir generell informasjon. Innhent individuell rådgivning før du tar beslutninger.