Utleie av sokkelleilighet skatt: Oppdatert 2025‑guide til trygg, lovlig og lønnsom utleie

Å forstå reglene for utleie av sokkelleilighet skatt er nøkkelen til å leie ut trygt, lovlig og mest mulig lønnsomt i 2025. Her får du en praktisk og oppdatert veiviser med hovedregler, nye beløpsgrenser, fradrag, bygningstekniske krav, eksempler og sjekklister – samt kilder du kan stole på.

Hva betyr «utleie av sokkelleilighet skatt»?

Begrepet «utleie av sokkelleilighet skatt» handler om når leieinntektene dine er skattefrie, når de er skattepliktige, og hvordan du får riktige fradrag når utleien blir skattepliktig. Hovednøkkelen er om du bruker minst halvparten av boligen selv, målt etter utleieverdi (markedsleie), ikke nødvendigvis areal. Dette følger av skatteloven § 7‑2. (lovdata.no)

Utleie av sokkelleilighet skatt – hovedreglene i 2025

1) Skattefritt når du bor i «mest verdifulle del» (utleieverdi)

Hvis du selv bruker minst halvparten av boligen målt etter utleieverdi, er leieinntekten fra sokkelleiligheten skattefri så lenge leieforholdet varer i minst 30 dager. «Utleieverdi» betyr hva de ulike delene realistisk kunne vært leid ut for, ikke m². (lovdata.no)

• Eksempel: Kan hoveddelen din leies ut for 14 000 kr/mnd og sokkelen for 11 000 kr/mnd, bruker du mer enn halvparten etter utleieverdi – og langtidsutleien er skattefri.

2) Når inntekten blir skattepliktig

Leieinntektene blir skattepliktige hvis utleieverdien av den/de utleide delene er lik eller høyere enn utleieverdien av delen du bor i selv, eller hvis du driver korttidsutleie (under 30 dager, se under). Netto leieinntekt beskattes som alminnelig inntekt. Skattesatsen for personer er 22 % i inntektsåret 2025 (18,5 % i tiltakssonen Troms/Finnmark). (skatteetaten.no)

3) Korttidsutleie: Ny, høyere skattefri grense fra 2025

Ved korttidsutleie av egen bolig (opphold under 30 dager) er de første 15 000 kronene skattefrie per bolig per år. Av beløpet over dette beskattes 85 % som kapitalinntekt (22 %). Bunnfradraget fordeles mellom sameiere, og ved flytting i løpet av året kan du ha rett til flere bunnfradrag (per bolig). (skatteetaten.no)

4) Egen bolig, men du leier ut «hele eller større del» midlertidig

Leier du ut hele eller en større del av boligen din (mens du ikke bor der) i minst 30 dager, er inntekt inntil 20 000 kroner skattefri – alt over dette er skattepliktig. Dette er en egen regel i § 7‑2 som ofte overses. (lovdata.no)

Slik fører du inntekter og fradrag riktig

Skattepliktig utleie av sokkelleilighet

Når utleien er skattepliktig, fører du all leieinntekt i skattemeldingen. Du kan kreve fradrag for kostnader som har nær og direkte sammenheng med utleien, eksempelvis:

• Vedlikehold (ikke påkostning), forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt og annonsering
• Strøm/oppvarming/renhold du dekker, og andel felleskostnader i borettslag/sameie
• Møbler/innbo: direkte fradrag dersom anskaffelsesverdi under 30 000 kr per gjenstand eller brukstid under tre år; ellers saldoavskrivning 20 % (saldogruppe d)
• Reiseutgifter til tilsyn/visning etter sats
• Gebyr for depositumskonto
  Se Skatteetaten for detaljer og eksempler. (skatteetaten.no)

Tips for riktig fordeling: Felleskostnader fordeles forholdsmessig etter bruk (typisk areal/utleieprosent eller faktisk forbruk) når boligen er regnskapsbehandlet (skattepliktig). (skatteetaten.no)

Korttidsutleie av egen bolig – sjablongregler

Ved korttidsutleie beskattes du etter sjablong: 15 000 kr skattefritt per bolig per år; av overskytende inntekt skattlegges 85 %. Du får ikke i tillegg fradrag for faktiske kostnader. Brutto leie danner grunnlaget – provisjon til formidler trekkes ikke fra før beregningen. (skatteetaten.no)

Viktig overgangsregel ved «skifte» fra skattefritt til skattepliktig

Går du fra skattefri til skattepliktig utleie (eller motsatt), gjelder særlige begrensninger for vedlikeholdsfradrag de første årene. Hovedregelen er at du kun får fullt fradrag etter en nedtrappingsmodell hvor tidligere år med fritaksbehandling påvirker fradraget; leier du ut under seks måneder første utleieår, får du ikke vedlikeholdsfradrag det året. (skatteetaten.no)

Ofte stilte spørsmål om utleie av sokkelleilighet skatt

Gjelder reglene også for tomannsbolig og flermannsbolig?

Ja. For tomannsbolig kan utleie være skattefri når du bruker minst halvparten (utleieverdi) selv. Flermannsbolig (tre eller flere selvstendige familieleiligheter, eller to familieleiligheter + selvstendig hybel) faller utenfor fritaksreglene i § 7‑2 – der er utleieinntekten skattepliktig. Skatte‑ABC forklarer grensen mellom «familieleilighet» og «selvstendig hybelleilighet». (lovdata.no, skatteetaten.no)

Hvordan dokumenterer jeg «utleieverdi» i praksis?

Sammenlign leiepriser i nærområdet for tilsvarende standard/planløsning, og lag en enkel beregning for både din del og sokkelen. Lagre skjermbilder av annonser, takst/utleievurdering og egne notater – notoritet hjelper ved kontroll.

Kan utleie bli «næringsvirksomhet»?

Ja, ved stort omfang/varighet og aktiv drift – særlig ved hyppig korttidsutleie med tjenester (vask, bytte av sengetøy osv.). Da kan inntekten klassifiseres som virksomhet med trygdeavgift og trinnskatt i tillegg til 22 % skatt på alminnelig inntekt. Bindende forhåndsuttalelser viser at intensiv korttidsutleie av selv én leilighet i særlige tilfeller kan være næring. Vurderingen er alltid konkret. (huseierforbundet.no)

Sentrale krav for lovlig (og lønnsom) utleie

Godkjent boenhet

Sokkelleiligheten må være godkjent som egen boenhet etter plan- og bygningsloven før ordinær utleie. Det innebærer bl.a. krav til egen inngang/fysisk adskillelse, tilstrekkelig romhøyde, dagslys/ventilasjon og rømningsvei. TEK17 stiller minimum 2,4 m romhøyde i rom for varig opphold; ved bruksendring i eksisterende bygg kan lavere høyde aksepteres (ofte 2,20 m). (dibk.no)

Leiekontrakt og depositum

Bruk en grundig leiekontrakt tilpasset sokkelutleie, og sett depositum på egen depositumskonto i leietakers navn. Depositum kan ikke overstige seks måneders leie og skal stå i bank. (lovdata.no)

• Praktisk mal og tips: Se vår guide «Nye skatteregler ved utleie 2025» – med lenker til kontrakt og sjekklister. https://bnbutleie.no/nye-skatteregler-ved-utleie-av-bolig/

Merverdiavgift (mva)

Utleie av bolig er som hovedregel unntatt mva: Du beregner ikke mva på leien og har ikke fradragsrett for inngående mva på kostnader knyttet til boligutleie. Unntakene og ordningen med frivillig registrering gjelder primært næringslokaler og særskilte tilfeller (f.eks. hotell/overnatting). (lovdata.no, skatteetaten.no)

Rapportering fra plattformer – kontroller tallene

Digitale formidlere som Airbnb m.fl. rapporterer leieinntekter til Skatteetaten. For 2024 ble det innrapportert 13,3 mrd. kroner i leieinntekter – kontrollene strammes inn, og opplysningene kan vises i skattemeldingen din. Sørg for at dine tall stemmer. (skatteetaten.no)

Eksempler (2025)

Eksempel A: Skattefri langtidsutleie

• Hoveddel (din del) kunne vært leid ut for 14 000 kr/mnd.
• Sokkelleiligheten leies ut for 11 000 kr/mnd (langtidsutleie > 30 dager).
• Din del utgjør «mest verdifulle del» → skattefritt (ingen fradrag). (lovdata.no)

Eksempel B: Skattepliktig langtidsutleie

• Din del kunne vært leid ut for 10 000 kr/mnd.
• Sokkelen gir 13 000 kr/mnd hele året.
• Utleieverdi sokkel ≥ din del → skattepliktig.
• Årlig brutto leie: 156 000 kr.
• Fradrag: vedlikehold 25 000, forsikring/avgifter/strøm andel 18 000, annonsering 2 000 → Sum 45 000 kr.
• Skattepliktig netto: 111 000 kr → skatt 24 420 kr (22 %). (skatteetaten.no)

Eksempel C: Korttidsutleie (egen bolig)

• Du leier ut sokkelen i sommer for totalt 40 000 kr (flere opphold < 30 dager).
• 15 000 kr skattefritt; av 25 000 kr beskattes 85 % = 21 250 kr.
• Skatt 4 675 kr (22 %). Ingen fradrag for faktiske kostnader. (skatteetaten.no)

Avanserte fradrag du ikke bør glemme (ved skattepliktig utleie)

• Møbler/innbo: direkte fradrag hvis < 30 000 kr per gjenstand, ellers 20 % saldoavskrivning (gruppe d)
• Strøm/renhold du dekker når det er inkludert i leien
• Reise til visninger/tilsyn etter sats
• Gebyr for depositumskonto
  Se Skatteetatens veiledning for beløp og dokumentasjonskrav. (skatteetaten.no)

Vanlige feil som gir skattesmell – og hvordan du unngår dem

• Å bruke m² i stedet for utleieverdi i vurderingen av «mest verdifulle del». Bruk markedsleie som grunnlag. (lovdata.no)
• Å blande korttids- og langtidsutleie uten å vurdere effekt på utleieverdi og sjablongreglene – kombinasjoner kan gjøre ellers skattefri utleie skattepliktig.
• Å kreve fradrag ved korttidsutleie av egen bolig – sjablongen erstatter fradrag. (skatteetaten.no)
• Å ikke kontrollere at plattformrapporterte inntekter er korrekt tatt med i skattemeldingen. (skatteetaten.no)

Minikontroll: Er sokkelutleien din skattefri eller skattepliktig?

• Bruker du minst halvparten av boligen selv etter utleieverdi? → Ofte skattefritt (ved utleie > 30 dager). (lovdata.no)
• Korttidsutleie? → 15 000 kr skattefritt per bolig, 85 % av overskytende beskattes (22 %). (skatteetaten.no)
• Leier du ut hele/større del mens du er borte? → 20 000 kr skattefritt, alt over skattepliktig. (lovdata.no)
• Skattepliktig? → Husk fradrag og overgangsregler for vedlikehold. (skatteetaten.no)

Oppsummering

Utleie av sokkelleilighet skatt kan være skattefri eller skattepliktig. I 2025 er satsen for alminnelig inntekt fortsatt 22 %, og korttidsutleie av egen bolig har 15 000 kr i bunnfradrag med 85 % beskatning av overskytende. Sørg for godkjent boenhet (TEK17), korrekt leiekontrakt og depositum, riktig fradragsføring – og samsvar med innrapporterte plattformdata. Slik reduserer du risiko og maksimerer nettoen. (skatteetaten.no, dibk.no, lovdata.no)

—

Kilder du kan stole på:

• Skatteloven § 7‑2 – skattefritak, korttidsutleie, flermannsbolig. (lovdata.no)
• Skatteetaten – alminnelig inntekt 2025 (22 %). (skatteetaten.no)
• Skatte‑ABC 2025 – korttidsutleie (15 000/85 %). (skatteetaten.no)
• Skatteetaten – fradrag, overgangsregler og praktiske eksempler. (skatteetaten.no)
• DiBK/TEK17 – krav til boenhet/romhøyde/innredning. (dibk.no)
• Husleieloven § 3‑5 – depositum. (lovdata.no)
• Merverdiavgiftsloven § 3‑11 – utleie av fast eiendom er unntatt mva. (lovdata.no)