Oppdatert: 9. august 2025
Utleie av egen bolig skattefritt er for mange den enkleste måten å skape trygg biinntekt på – så lenge du følger reglene. I denne komplette, praktiske guiden for 2025 viser vi hvordan du planlegger, dokumenterer og optimaliserer utleie av egen bolig skattefritt, inkludert konkrete eksempler, beregninger, sjekklister og fallgruver.
Utleie av egen bolig skattefritt: Hovedregler i 2025
– Langtidsutleie (sammenhengende leieforhold på 30 dager eller mer) kan være skattefritt når du bruker minst halvparten av boligen selv målt etter utleieverdi. Da er leieinntektene skattefrie uten beløpsgrense. Se skatteloven § 7‑2 første ledd bokstav a (Lovdata).
– Leier du ut hele eller en større del av boligen, er inntekt skattefri inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Overstiges grensen, blir hele årets leieinntekter skattepliktige (regnskapsbehandling). Se skatteloven § 7‑2 første ledd bokstav b (Lovdata).
– Korttidsutleie (opphold under 30 døgn): De første 15 000 kronene per bolig per år er skattefrie. Av det overskytende er 85 % skattepliktig inntekt, og kostnader håndteres i sjablongen (ingen ekstra fradrag). Se Skatte‑ABC 2025 punkt B‑17‑4.3 (Skatteetaten).
– Skattesats for skattepliktige overskudd i 2025 er 22 % (Skatteetaten/Regjeringen).
Relevante kilder: Lovdata – skatteloven kap. 7, Skatte‑ABC 2025: Bolig – utleie (fritaksbehandling), Skattesatser 2025.
Definisjoner du må kunne
– Langtidsutleie: leieforhold på 30 døgn eller mer.
– Korttidsutleie: leieforhold under 30 døgn.
Begge definisjonene følger av skatteloven § 7‑2 og Skatte‑ABC (Lovdata, Skatteetaten).
Utleie av egen bolig skattefritt i praksis
Slik oppfyller du «minst halvparten»-kravet (utleieverdi)
Kjernen i skattefri langtidsutleie er at din egen bruk utgjør minst halvparten av boligens utleieverdi – ikke areal. Praktisk fremgangsmåte:
1) Anslå markedsleie for «din del» og «utleid del» (f.eks. via sammenlignbare annonser, megleruttalelser, historiske priser).
2) Dokumenter bevisene (skjermbilder, vurderinger) og lag en enkel tabell måned for måned.
3) Oppdater vurderingen ved oppgraderinger eller endringer i markedet.
Treffer «din del» lik eller høyere utleieverdi enn den du leier ut, kan du gjennomføre utleie av egen bolig skattefritt ved langtidsutleie (Skatteetaten, Skatte‑ABC).
Kombinasjon av korttids- og langtidsutleie: unngå skatteminefeltet
Leier du både kort og langt i løpet av året, skal utleieverdien av arealet brukt til korttidsutleie tas med i vurderingen av «minst halvparten». Eksempel: Et rom som korttidsleies til høy pris åtte netter per måned kan vippe total utleieverdi slik at du ikke lenger bruker «minst halvparten» selv. Da kan langtidsutleie gå fra skattefritt til skattepliktig. Planlegg kalender og priser deretter (Skatte‑ABC 2025, B‑17‑4.6; Skatteetaten).
20 000‑kronersregelen: når hele året blir skattepliktig
Leier du i perioder ut «hele eller en større del» av boligen, og brutto leie overstiger 20 000 kroner i inntektsåret, blir alle leieinntekter for hele året skattepliktige – også de som ellers ville vært skattefrie. Følg totalsummen måned for måned for å unngå uventet skatteplikt (Lovdata § 7‑2 (1) b; Skatte‑ABC B‑17).
Korttidsutleie i 2025: utnytt 15 000‑fribeløpet smartest mulig
– 15 000 kroner i årlig brutto leieinntekt per bolig er skattefritt.
– Av overskytende inntekt beskattes 85 %. Skattesatsen i 2025 er 22 %, altså effektivt 18,7 % av beløpet over 15 000.
– Bunnfradraget gjelder per bolig. Sameiere fordeler etter eierbrøk (med særregler ved eksklusiv bruksrett).
– Grunnlaget er bruttobeløp før plattformprovisjon.
Kilde: Skatte‑ABC 2025 B‑17‑4.3.
Eksempel (korttid):
– Årlig brutto leie: 20 000 kr.
– Skattefritt: 15 000 kr.
– Skattepliktig del: 85 % av 5 000 = 4 250 kr.
– Skatt 22 %: 935 kr.
Dokumentasjon, rapportering og kontroll
– Skattefri langtidsutleie: Inntekten føres ikke i skattemeldingen og gir ikke fradragsrett for kostnader.
– Skattepliktig utleie (regnskapsbehandling): Du skattlegges normalt med 22 % av overskuddet og kan kreve fradrag for relevante kostnader (strøm, kommunale avgifter, vedlikehold, forsikring, annonsering m.m.). Se Skatteetatens veiledning for detaljer og eksempler: Skatt når du leier ut bolig og eiendom.
– Plattformrapportering: Skatteetaten mottar omfattende tredjepartsopplysninger fra formidlere (inkl. EU‑utveksling under DAC7). I 2024 ble 13,3 mrd. kroner i leieinntekter rapportert inn, noe som øker sannsynligheten for kontroll hvis dine tall avviker. Se pressemelding 17. juli 2025 og DPI‑veiledningen: Skatteetaten – pressemelding, Digital plattforminformasjon (DPI).
Utleie av egen bolig skattefritt: Lønnsomhet i praksis
Sjekkliste før du publiserer annonsen
– Avklar strategi: langtidsutleie for skattefrihet eller korttid for å utnytte 15 000‑fribeløpet.
– Beregn utleieverdi nøyaktig og dokumenter. Juster egen bruk/romfordeling hvis du ligger på vippen av «minst halvparten».
– Lag måned‑for‑måned‑prognose for inntekter (for å unngå å passere 20 000‑grensen ved «større del»-perioder).
– Bruk god leiekontrakt og dokumenter innbetalinger. Se vår veiledning: Kontrakt for utleie av leilighet.
Vanlige feil – og hvordan du unngår dem
– Å blande korttid og langtid uten å regne på utleieverdi. Løsning: før en enkel «utleieverdilogg» per måned (Skatte‑ABC B‑17‑4.6).
– Å glemme at 20 000‑grensen kan gjøre hele året skattepliktig. Løsning: sett stoppdato/juster pris når du nærmer deg grensen (Lovdata § 7‑2 (1) b).
– Å tro at plattformprovisjon reduserer grunnlaget ved korttid. Løsning: bruk alltid bruttobeløp før provisjon (Skatte‑ABC B‑17‑4.3).
Rask kalkyle for korttidsutleie (2025)
Skatt = (Brutto leie − 15 000) × 85 % × 22 %.
Hvis negativt eller 0 → ingen skatt.
Viktige tilleggshensyn som påvirker skattefriheten og driften
Korttidsutleie i sameier og borettslag
– Eierseksjonssameier: Korttidsutleie av hele seksjonen er som hovedregel maks 90 døgn årlig. Sameiet kan i vedtektene justere til 60–120 døgn. Utleie under 30 døgn regnes som korttid. Se eierseksjonsloven § 24 sjuende ledd (Lovdata) og departementets tolkningsuttalelser.
– Borettslag: Andelseier kan leie ut hele boligen inntil 30 døgn per år når andelseier selv bor der ellers. Se burettslagslova § 5‑4 (Lovdata).
Lenker: Eierseksjonsloven – 90‑døgnsregelen, Burettslagslova § 5‑4.
Brannsikkerhet og byggteknikk
Utleiere har ansvar for røykvarslere og manuelt slokkeutstyr i bolig/fritidsbolig, samt for å ivareta rømningsveier. Les krav og veiledning hos DSB og Direktoratet for byggkvalitet: Forskrift om brannforebygging § 7 (Lovdata), DSB‑veiledning, TEK17 – rømningskrav.
Næring vs. kapital: Når utleie blir virksomhet
Utleie kan bli ansett som næringsvirksomhet ved visst omfang/varighet. I praksis har Skatteetaten i flere bindende forhåndsuttalelser lagt til grunn at utleie av fem boenheter eller mer normalt anses som virksomhet – men vurderingen er konkret, og korttidsutleie kan gi næringsstatus selv med færre enheter. Se f.eks. BFU 25/07 og BFU 06/16.
Konsekvensen av næringsklassifisering er at inntekten beskattes som næringsinntekt (på personhånd også trygdeavgift/trinnskatt), ikke som kapitalinntekt.
Kontrakt, depositum og gode rutiner
– Bruk skriftlig kontrakt og riktig depositumskonto. Depositum kan ikke overstige seks måneders leie og skal stå på særskilt konto i leiers navn. Se husleieloven § 3‑5 (Lovdata): Depositum – krav og prosess.
– Sørg for korrekt fordeling ved særskilt betaling for strøm/oppvarming/vann (husleieloven § 3‑4).
– Se også vår veiledning: Nye skatteregler ved utleie av bolig.
Ofte stilte spørsmål
Gjelder utleie av egen bolig skattefritt hvis vi eier sammen?
Ja, men ved korttidsutleie er bunnfradraget 15 000 kroner per bolig per år. Sameiere fordeler fribeløpet etter eierbrøk (med særregler ved eksklusiv bruksrett). Se Skatte‑ABC 2025 B‑17‑4.3.
Hvilke kostnader kan jeg trekke fra?
Ved skattefri langtidsutleie gis det ikke fradrag. Ved skattepliktig utleie kan du normalt kreve fradrag for relevante kostnader (strøm, kommunale avgifter, vedlikehold, forsikring, annonsering, formidling m.m.). Se Skatteetaten: Skatt når du leier ut bolig og eiendom.
Må jeg rapportere skattefri leie?
Nei, men du bør dokumentere leieforhold og inntekter for kontrollformål – særlig siden plattformer rapporterer inntekter til Skatteetaten (pressemelding 17.07.2025).
Konklusjon
Utleie av egen bolig skattefritt kan gi forutsigbare, gode inntekter i 2025. Nøkkelen er å styre utleieverdi, varighet og beløpsgrenser – og ha orden i dokumentasjonen. Følg rådene over, bruk solide kontrakter, sjekk sameiets/borettslagets regler for korttidsutleie, og hold deg oppdatert på eventuelle regelendringer i statsbudsjettet.
