Utleie av bolig i Spania: den ultimate 2025-guiden (unngå dyre feil)
Utleie av bolig i Spania kan bli svært lønnsomt når du gjør ting riktig. Denne guiden for 2025 gir deg alt du må vite om skatt (IRNR), fradrag, IVA (mva), turistlisens og lokale regler – samt hvordan du unngår dobbeltbeskatning i Norge. Utleie av bolig i Spania krever planlegging, dokumentasjon og riktige skjemaer, men med en tydelig sjekkliste er prosessen håndterbar også for førstegangsutleiere.
Skatt ved utleie av bolig i Spania (IRNR)
Utleie av bolig i Spania og IRNR-satser
Er du ikke-resident i Spania (bosatt i Norge/EØS), beskattes utleieinntekter gjennom IRNR (Modelo 210). Satsene i 2025 er: 19 % for skattytere hjemmehørende i EU/EØS (inkludert Norge, Island, Liechtenstein) – med fradragsrett for relevante kostnader – og 24 % for øvrige ikke‑residenter uten fradragsrett. Fradrag for EU/EØS forutsetter gyldig skatteattest (Certificate of Tax Residence) vedlagt Modelo 210. (sede.agenciatributaria.gob.es)
Nytt i 2024/2025: årlig innlevering av leie i Modelo 210
Fra inntekter som forfaller 1. januar 2024 og senere kan du gruppere hele årets utleie i én årlig Modelo 210, med frist 1.–20. januar året etter (1.–15. januar ved autogiro). Alternativt kan du levere separat pr. forfall med kvartalsfrister. Dette gjør rapporteringen enklere for eiere som driver utleie av bolig i Spania gjennom hele året. (sede.agenciatributaria.gob.es)
Imputert inntekt når boligen står ledig
Når boligen brukes privat/er ledig, ilegges «imputert leie» basert på 1,1 % eller 2 % av valor catastral, avhengig av kommunens verdsettingsår. Regelen rapporteres i Modelo 210 året etter. EU-kommisjonen åpnet i juni 2025 traktatbruddssak mot Spania knyttet til denne beskatningen – følg utviklingen. (sede.agenciatributaria.gob.es, elpais.com)
Skatt i Norge: unngå dobbeltbeskatning
Som norsk skattemessig bosatt er inntektene skattepliktige i Norge. Du krever kreditfradrag i norsk skatt for endelig fastsatt og betalt spansk IRNR på samme inntektsår. Fra og med inntektsåret 2023 er RF‑1147 opphevet – kreditfradrag føres direkte i skattemeldingen/næringsspesifikasjonen. Dokumenter alltid betalt IRNR (innsendingskvittering + betalingsbevis). (skatteetaten.no)
Fradrag i Spania: hva kan du trekke fra?
EU/EØS‑bosatte kan fradragsføre kostnader som har direkte sammenheng med utleieperioden: fellesutgifter, forsikring, IBI/kommunale avgifter, strøm/vann/internett, vedlikehold/reparasjoner samt renter på lån knyttet til utleieobjektet. Husk skatteattest som vedlegg til Modelo 210 når du krever fradrag. (sede.agenciatributaria.gob.es)
Tips: Hold egne regneark for hver utleiemåned og merk hvilke kostnader som faller i perioder uten utleie (disse er normalt ikke fradragsberettiget i IRNR for ikke‑residenter).
IVA (mva) og ITP ved utleie
- Langtidsutleie av bolig er normalt unntatt fra IVA. Da vil leieforholdet ofte være underlagt ITP (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), som i praksis belastes leietaker etter regional tariff. (www3.agenciatributaria.gob.es)
- Korttidsutleie er også unntatt fra IVA – så lenge du ikke tilbyr hotell‑/hostellignende tjenester under oppholdet (løpende renhold, resepsjon, frokost, hyppig sengetøyskift). Tilbys slike tjenester, utløses IVA 10 %. (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Politisk forslag i 2025: det er foreslått å gjøre korttidsutleie generelt avgiftspliktig med 21 % IVA. Dette er per 10. august 2025 kun et forslag – følg utviklingen hvis du driver ferieutleie. (elpais.com)
Turistlisens og lokale regler
Krav og håndheving varierer fra region til region – helt avgjørende for deg som driver utleie av bolig i Spania til turister.
- Andalucía: Decreto 31/2024 skjerper minimumskrav (areal per plass, bad/ventilasjon/klima), formalisering av «explotador/forvalter» og åpner for kommunale begrensninger i antall VUT. Overgangsfrister gjelder for oppgraderinger og melding av driftsperioder. (juntadeandalucia.es)
- Barcelona: kommunen har i 2025 økt kontrollen, og innkrevd betydelige beløp etter avdekkede lisens-/skatteavvik i bransjen. Sjekk alltid kommunale krav før annonsering. (elpais.com)
Turistskatter du må håndtere og rapportere:
- Catalonia (IEET): satsene for «vivienda de uso turístico» og kommunalt Barcelona‑påslag gjør at totalen i byen pt. er 6,25 € per person/natt for VUT. Frister: 1.–20. oktober (sommerperiode) og 1.–20. april (vinterperiode). (atc.gencat.cat)
- Balearene (ITS): myndighetene har i 2025 varslet opptrapping i høysesong (juni–august) og ny firetrinnsmodell, med toppsatser som kan nå 6 € i sommertopp. Følg med på endelig vedtak og ikrafttredelser. (caib.es, economiademallorca.com)
Slik leverer du riktig i Spania – steg for steg (Modelo 210)
1) Tilgang: Skaff NIE og elektronisk innlogging (Cl@ve/sertifikat), eller gi fullmakt til rådgiver. (sede.agenciatributaria.gob.es)
2) Velg periodisering: Fra devengo 2024 kan du levere én årlig 210 i januar, eller fortsette kvartalsvis (se frister over). (sede.agenciatributaria.gob.es)
3) Dokumentasjon: Last opp leiekontrakter, fakturaer/kvitteringer og skatteattest fra Norge (for EU/EØS‑fradrag). (sede.agenciatributaria.gob.es)
4) Betaling: Ved «forhåndsutfylt» 210 til betaling genereres et Identificador del Pago (gyldig 30 dager). Betal i EUR, bruk ID‑koden kun i meldingsfeltet; hent Justificante de pago når banken bekrefter. (www3.agenciatributaria.gob.es, sede.agenciatributaria.gob.es)
5) Imputert inntekt: Husk eget 210‑skjema året etter for perioder uten utleie. (sede.agenciatributaria.gob.es)
For sen levering uten varsel utløser «recargo» på 1 % + 1 % per påbegynt måned opptil 12 måneder; deretter 15 % + forsinkelsesrenter. Rentesatser for 2025 er publisert av OCU. Planlegg i tide. (sede.agenciatributaria.gob.es, ocu.org)
Økt kontroll i 2025: plattformene rapporterer (DAC7)
Digitale plattformer rapporterer årlig inntekter og vertdata til skattemyndighetene via Modelo 238 (DAC7). Fra 2025 leveres forrige års data i januar, og myndighetene kan sammenholde mot dine Modelo 210‑innleveringer. (sede.agenciatributaria.gob.es, www3.agenciatributaria.gob.es)
Unngå vanlige feil ved utleie av bolig i Spania
- Sørg for korrekt sats (19 %/24 %) og vedlegg skatteattest for EU/EØS‑fradrag. (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Ikke fradragsfør kostnader uten klar kobling til utleieperioden – og oppbevar dokumentasjon. (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Avklar om tjenestene du tilbyr gjør at korttidsutleie blir 10 % IVA‑pliktig. (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Ikke annonser uten gyldig turistlisens og etterlevelse av lokale regler/kvoter. (juntadeandalucia.es, elpais.com)
- I Norge: krev kreditfradrag først når spansk skatt er endelig og betalt – RF‑1147 er ikke lenger i bruk. (skatteetaten.no)
Ofte stilte spørsmål
Må leietaker holde tilbake skatt (kildetrekk)?
Vanlig boligutleie til privatpersoner utløser normalt ikke spansk kildetrekk. Utleie av næringslokaler kan utløse plikt til å holde tilbake skatt (mod. 216/296). (sede.agenciatributaria.gob.es)
Hva om jeg selger boligen?
Kjøper skal holde tilbake 3 % av kjøpesummen og innbetale via Modelo 211 innen én måned. Selger rapporterer gevinsten i Modelo 210 innen fristen på tre måneder etter at én‑måneders fristen er utløpt og kan kreve tilbake eventuell overskytende del av 3 %. (sede.agenciatributaria.gob.es, www3.agenciatributaria.gob.es)
Påvirker valutakurs rapporteringen?
Modelo 210 føres i EUR. Har du inntekter/kostnader i NOK, konverterer du til EUR etter dokumentert kurs (bank/ECB) og lagrer underliggende bilag.
Ressurser og videre lesning
- Offisiell veiledning: Når utleie av turistbolig utløser IVA (10 %) eller ikke – Agencia Tributaria. https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/alquilo-apartamento-turistico-tengo-que-iva.html
- AEAT: Årlig gruppering av leieinntekter i Modelo 210 fra devengo 2024. https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-informativa-cambio-agrupacion-trimestral-arrendamiento.html
- Skatteetaten: Kreditfradrag for utenlandsk betalt skatt – prinsipputtalelse og dokumentasjonskrav. https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/uttalelser/prinsipputtalelser/kreditfradrag-for-inntektsskatt-betalt-i-fremmed-stat-iht.-sktl.–16-20-flg.-og-krav-til-dokumentasjon/
- Intern ressurs: Fradrag for møbler/slitasje i utleie (norsk veiledning). https://bnbutleie.no/fradrag-slitasje-mobler-utleie/
Kort oppsummert: Utleie av bolig i Spania i 2025 blir tryggere og mer lønnsomt når du bruker Modelo 210 korrekt (gjerne årlig), velger riktig sats (19 %/24 %), dokumenterer fradrag, følger IVA/ITP‑regler, har turistlisens og tar høyde for plattformrapportering (DAC7). Da minimerer du risikoen for feil og unødige kostnader – og bygger en bærekraftig utleievirksomhet.
