Hvorfor utgifter ved utleie av bolig avgjør lønnsomheten
Utgifter ved utleie av bolig er ikke bare noe du «må betale» – håndterer du dem riktig, øker de nettoavkastningen og reduserer skatten. Denne guiden viser hvilke fradrag som faktisk gjelder, hvordan du dokumenterer kostnader, og de viktigste fellene som gjør at mange utleiere mister penger. Vi viser også hvordan du fordeler felleskostnader korrekt og skiller vedlikehold fra påkostning, slik at fradragene dine står seg ved kontroll.
Kort sagt: Når leieinntekten er skattepliktig, kan du få fradrag for kostnader som har sammenheng med utleien – men reglene er detaljerte og forskjellene mellom vedlikehold, påkostning og private kostnader er avgjørende. (skatteetaten.no)
Når har du fradragsrett – og når har du ikke?
- Skattepliktig utleie (for eksempel sekundærbolig, eller egen bolig der vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt): fradrag for relevante kostnader før skatt på nettoen. (skatteetaten.no)
- Korttidsutleie av egen bolig (< 30 dager per leieforhold): fra og med inntektsåret 2025 er bunnfradraget 15 000 kroner; 85 % av det overskytende beskattes – kostnader er «innebygget» i sjablongen, så du får ikke ekstra fradrag i tillegg. (skatteetaten.no)
Utgifter ved utleie av bolig: dette kan du normalt trekke fra
Følgende kostnader er typisk fradragsberettiget når utleien er skattepliktig, forutsatt at du faktisk betaler dem og de knytter seg til den utleide boligen:
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt (ikke formuesskatt). (skatteetaten.no)
- Forsikringer (bolig/innbo tilknyttet utleieobjektet).
- Strøm, oppvarming og renhold når du dekker dette selv (ofte inkludert i husleien). (skatteetaten.no)
- Annonsering, formidling og visningskostnader for å skaffe leietaker. (skatteetaten.no)
- Festeavgift hvis eiendommen står på festet tomt. (skatteetaten.no)
- Felleskostnader i borettslag/sameie – men ikke avdrag på fellesgjeld og ikke renter av fellesgjeld i selve utleiefradraget (se egen post under). (skatteetaten.no)
- Reisekostnader i forbindelse med utleie (visninger, tilsyn, vedlikehold) etter reglene for yrkeskjøring/arbeidsreiser. (skatteetaten.no)
- Gebyr for depositumskonto i banken. (skatteetaten.no)
- Møbler og innbo: fradrag i kjøpsåret hvis kostpris er under 30 000 kroner eller brukstiden under 3 år; ellers saldoavskrivninger (saldogruppe d, 20 %). (skatteetaten.no)
Unntak som lønner seg å kjenne: Leier du ut fullt møblert i under 3 år og bruker møblene selv både før og etter, kan du i stedet for avskrivning kreve fradrag tilsvarende 15 % av brutto leieinntekter. (skatteetaten.no)
Vedlikehold vs. påkostning – nøkkelen til riktige fradrag
Her feiler mange. Skatteetaten skiller strengt mellom vedlikehold (fradragsberettiget) og påkostning (ikke fradrag i utleieinntekten, men øker inngangsverdi ved et senere skattepliktig salg):
- Vedlikehold er å sette boligen tilbake til tidligere stand (for eksempel slipe parkett, male rom som var malt, bytte defekt varmtvannsbereder med tilsvarende, skifte utslitte vinduer til samme standard).
- Påkostning er standardheving eller endring (for eksempel flytte bad, innsette peis, første gangs maling/ asfaltering, oppgradering fra «normal» til «høy» standard).
Skiller du ikke korrekt, kan du miste fradrag – eller i verste fall få tilleggsskatt. Skatteetatens eksemplifiseringer er nyttige å støtte seg på i dokumentasjonen din. (skatteetaten.no)
Begrensninger etter overgang fra fritaksbehandling
Har boligen vært «fritaksbehandlet» (for eksempel egen bruk eller skattefri utleie) de siste fem årene før du går over til skattepliktig utleie, gjelder to viktige grenser:
1) Leier du ut under 6 måneder første utleieår, får du ikke fradrag for vedlikehold det året.
2) Leier du ut i mer enn 6 måneder første år, gis det bare delvis fradrag de første fem årene (10 000 kroner + en andel av overskytende som øker år for år). Dette gjør det ekstra viktig å planlegge vedlikeholdet riktig i overgangsperioden. (skatteetaten.no)
Slik fordeler du felleskostnader når du både bor og leier ut
Når kostnaden ikke kan knyttes direkte til en del av boligen (for eksempel ytre vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter), bør du fordele den etter utleieverdi mellom egen bruk og utleid del. Prinsippet er at andelen fradrag følger leieverdien, ikke nødvendigvis kvadratmeterne. Eksempel: Er utleid del verdt 150 000 i året og egen del 100 000, gir det 60/40-fordeling på slike felles kostnader. Dette er i tråd med Skatteetatens veiledning om fordeling etter utleieverdi. (skatteetaten.no)
Praktisk tips: Lag en ett‑siders «fordelingsnøkkel» som du lagrer sammen med skattemappen din:
1) Dokumentér leieverdiene (annonser, kontrakt, markedsdata).
2) Regn ut prosentfordelingen.
3) Bruk samme nøkkel konsekvent på forsikring, kommunale avgifter, ytre vedlikehold m.m.
Små, men viktige fradrag mange glemmer
- Gebyr til depositumskonto – fradragsberettiget, men blir ofte oversett. (skatteetaten.no)
- Reise/tilsyn: før kjørebok i en app; spor krysninger til byggevarehus, visninger, tilstandsjekk. Skille mellom yrkeskjøring og arbeidsreise kan påvirke fradraget – sjekk definisjonene før levering. (skatteetaten.no)
- Annonsering og profesjonell formidling – fradrag uavhengig av om du bruker megler, co‑host eller plattformtjeneste. (skatteetaten.no)
Regneeksempel: slik påvirker fradrag skatten i praksis
Tenk deg at du eier en leilighet som du leier ut i 12 måneder. Brutto leie: 240 000 kroner.
- Kommunale avgifter/eiendomsskatt: 22 000
- Forsikring: 4 500
- Strøm/oppvarming (inkludert i leien, du betaler): 24 000
- Annonsering/formidling: 6 000
- Felleskostnader (uten renter/avdrag på fellesgjeld): 36 000
- Vedlikehold (reparere slitt parkett + male tidligere malt stue): 18 000
- Møbler: Spisebord 18 000 (fradrag i kjøpsåret)
- Reisekostnader/tilsyn: 2 500
Sum fradragsberettigede utgifter: 131 000
Skattepliktig netto: 240 000 – 131 000 = 109 000
Skatt (22 %): 23 980 kroner
Uten korrekt fradragsføring kunne skatten fort blitt det dobbelte – spesielt hvis du feilaktig hadde droppe å føre felleskostnader, strøm, annonsering eller møbelkjøpene.
Utgifter ved utleie av bolig i korttidsmarkedet (Airbnb m.m.)
Driver du korttidsutleie av egen bolig, er bunnfradraget 15 000 kroner per bolig per år fra 2025. Av inntekten over dette beskattes 85 %, og sjablongen inkluderer en standardfradragsmekanikk – det vil si at du ikke i tillegg får fradrag for faktiske utgifter som strøm, renhold og utvask i skattegrunnlaget. Planlegg derfor pris og kalender med dette i bakhodet. (skatteetaten.no)
H3 – Sjekkliste: dokumentasjon av utgifter ved utleie av bolig som tåler kontroll
- Samle alle kvitteringer i én skymappe per inntektsår (navnsett: «2025‑Utleie‑Bolignavn»).
- Lag en enkel kostnadskode: KA (kommunale avgifter), ESK (eiendomsskatt), FOR (forsikring), STR (strøm), REN (renhold), ANN (annonsering), FEL (felleskostnader eks. renter/avdrag), VED (vedlikehold), PÅK (påkostning – ikke fradrag i leieinntekt), REI (reise), DEP (depositumsgebyr), MØB (møbler/innbo).
- Notér formål på hver kvittering: «VED – sliping parkett (tidligere slitt) – vedlikehold» eller «PÅK – flytting av vegg – standardheving».
- Lag en fordelingsnøkkel etter utleieverdi og bruk den konsekvent på felleskostnader. (skatteetaten.no)
- Ta vare på bilder før/etter vedlikehold – de kan underbygge at det er vedlikehold, ikke påkostning.
- Kryssjekk mot Skatteetatens eksempler på vedlikehold vs. påkostning før innsending. (skatteetaten.no)
Vanlige feil som koster dyrt
- Å kreve fradrag for avdrag på fellesgjeld eller renter av fellesgjeld i utleiefradraget – dette skal ikke fradragsføres i leieinntekten. (skatteetaten.no)
- Å glemme begrensningsreglene etter overgang fra fritaksbehandling (6‑månedersregelen første år og trinnvis fradragsbegrensning i femårsperioden). (skatteetaten.no)
- Å ikke fordele felles kostnader etter utleieverdi når du både bor og leier ut – da blir fradraget for høyt eller lavt. (skatteetaten.no)
- Å blande korttidsutleieinntekter med langtidsutleie og «dobbeltfradrag» – husk at sjablongen ved korttidsutleie allerede inkluderer et fradragselement. (skatteetaten.no)
Videre lesning og nyttige lenker
- Offisiell veiledning fra Skatteetaten (oppdatert): Skatt når du leier ut bolig og eiendom. (skatteetaten.no)
- Om bunnfradrag og korttidsutleie fra 2025: Skatte‑ABC: «Nærmere om korttidsutleie». (skatteetaten.no)
- Intern ressurs hos oss: Oppdaterte regler for 2025 og hvordan de påvirker deg – Nye skatteregler ved utleie av bolig (2025).
Oppsummering
For å få mest mulig igjen for utleien må du jobbe systematisk med utgifter ved utleie av bolig: skille vedlikehold fra påkostning, dokumentere alt, fordele felleskostnader etter utleieverdi og bruke særreglene smart (som 15 %‑regelen for møblert korttidsutleie under 3 år). Gjør du dette, reduserer du skatten og øker nettoen – helt i tråd med Skatteetatens regelverk. (skatteetaten.no)
