Skattepliktig utleie bolig: Den komplette veiviseren for 2025
Skattepliktig utleie bolig er et tema mange snubler i – ikke fordi reglene er umulige, men fordi de varierer med leieform, varighet og hvilken bolig du leier ut. I denne guiden får du en oppdatert, praktisk steg‑for‑steg forklaring på når utleie er skattefri, når den blir skattepliktig, hvilke satser som gjelder i 2025, og hvilke fradrag du kan kreve. Målet er at skattepliktig utleie bolig ikke skal gi deg ubehagelige overraskelser i skattemeldingen.
Skattepliktig utleie bolig – hva betyr det i 2025?
Skattereglene for privat boligutleie følger skatteloven § 7‑2. I 2025 gjelder tre hovedspor:
- Langtidsutleie (sammenhengende 30 dager eller mer) av del av egen bolig kan være skattefri dersom du bruker minst halvparten selv, vurdert etter utleieverdi. Oppfyller du ikke dette, blir inntekt fra langtidsutleie skattepliktig. (lovdata.no)
- Langtidsutleie av hele eller større del av egen bolig er skattefri dersom samlet brutto leieinntekt i inntektsåret ikke overstiger 20 000 kroner. Overstiges 20 000‑grensen, er hele beløpet skattepliktig. (lovdata.no, transaksjonsadvokater.no)
- Korttidsutleie (leieforhold under 30 dager) av egen bolig har et bunnfradrag på 15 000 kroner per bolig per år. Av beløpet over 15 000 regnes 85 % som skattepliktig kapitalinntekt. (skatteetaten.no)
Skattesatsen for kapitalinntekt (for eksempel netto overskudd ved skattepliktig utleie bolig) er normalt 22 % i 2025. (skatteetaten.no)
Skattepliktig utleie bolig ved korttidsutleie (Airbnb m.m.)
- Bunnfradrag: 15 000 kroner per bolig per år.
- 85/15‑regelen: Av inntekt over 15 000 beskattes 85 % som kapitalinntekt (22 %).
- Bruttobeløp: Beregn grunnlaget før formidlerprovisjon; tillegg for enkle tjenester (f.eks. utvask/strøm) regnes som del av leieinntekten. Bunnfradraget gjelder per bolig, og sameiere fordeler det etter eierbrøk. (skatteetaten.no)
Eksempel: Leier du ut egen bolig korttidsvis for 30 000 kroner i 2025, blir (30 000 – 15 000) × 0,85 = 12 750 kroner skattepliktig. Skatt: 12 750 × 22 % = 2 805 kroner. (Egne beregninger.)
Langtidsutleie av hele bolig – 20 000‑regelen
Leier du ut hele eller større del av boligen i lengre perioder (30+ dager), er utleien skattefri så lenge samlet brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner i året. Passeres grensen, mister du fritaket for hele beløpet. (lovdata.no, transaksjonsadvokater.no)
Langtidsutleie av del av bolig – 50 %‑regelen (utleieverdi)
Bruker du minst halvparten av boligen selv målt etter utleieverdi (ikke areal), kan langtidsleieinntekten fra den andre delen være skattefri. Utleieverdi betyr hva hver del kunne vært leid ut for i markedet. Dette er særlig relevant i boliger med hybel/utleiedel. (huseierne.no)
Merk også at flermannsboliger (3+ boenheter) faller utenfor fritaksreglene i § 7‑2 og regnskapsbehandles etter hovedregelen. (lovdata.no)
Er din utleie skattefri eller skattepliktig? Slik sjekker du
Bruk denne rekkefølgen for å plassere utleien riktig:
1) Varighet per leieforhold
- Under 30 dager? Se korttidsreglene (15 000‑bunnfradrag og 85/15). (skatteetaten.no)
2) Omfang og egen bruk ved langtidsutleie
- Bruker du minst halvparten selv (utleieverdi)? Da kan leieinntekten være skattefri.
- Leier du ut hele/større del? Sjekk 20 000‑grensen for skattefritak. (lovdata.no)
3) Boligtype
- Tomannsbolig kan omfattes av fritakene; flermannsbolig gjør det ikke. (transaksjonsadvokater.no, lovdata.no)
4) Kombinasjonstilfeller
- Kombinerer du korttids- og langtidsutleie i samme bolig, vurderes reglene hver for seg. Bunnfradraget på 15 000 er per bolig per år. (skatteetaten.no)
Når blir skattepliktig utleie bolig næringsvirksomhet?
For de fleste privatpersoner beskattes leieinntekter som kapitalinntekt (22 %). Men hvis omfang, varighet og aktivitetsnivå gjør at du reelt driver virksomhet, beskattes overskuddet som næringsinntekt (kan bli rundt 50 % med trygdeavgift og trinnskatt). I praksis viser Skatteetatens praksis og bindende uttalelser at fem eller flere boenheter ofte trekker mot næringsklassifisering, og intensiv korttidsutleie kan i særlige tilfeller bli vurdert som «pensjonatdrift» selv med færre enheter. (skatteetaten.no, regnskapnorge.no)
Tips: Driver du både passiv langtidsutleie og svært aktiv korttidsutleie, kan totalaktiviteten vurderes samlet. Vær bevisst på at økt aktivitet kan vippe hele utleien over i næring. (regnskapnorge.no)
Fradrag når utleien er skattepliktig
Når utleien ikke faller inn under fritaksreglene, regnskapsbehandles den. Da skattlegges overskuddet og du kan kreve fradrag for kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre inntekten, for eksempel:
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt
- Forsikring (bolig/innbo) knyttet til utleid bolig
- Strøm, oppvarming og renhold når du betaler dette
- Annonsering/formidling og visning
- Vedlikehold (egen regelverk for fradrag fordelt over tid ved standardheving)
- Møbler/innbo (avskrivning eller umiddelbart fradrag avhengig av kostnad og levetid)
Skatteetaten har konkrete eksempler på hvordan vedlikeholdsfradrag beregnes over år ved overgang til utleie. (skatteetaten.no)
Slik fører du skattepliktig utleie i skattemeldingen
- Finn «Bolig, eiendom og tomt» og legg inn opplysninger om utleid bolig.
- Oppgi brutto leieinntekter. Husk at korttidsleie beregnes før provisjon, og at tillegg for enkle tjenester (strøm/utvask) inngår i inntekten ved korttidsutleie. (skatteetaten.no)
- Før fradragsberettigede kostnader dersom utleien er skattepliktig etter hovedregelen. (skatteetaten.no)
Mange plattformer rapporterer inntektene dine til Skatteetaten, men du har selv ansvar for at tallene i skattemeldingen er korrekte. (skatteetaten.no)
Vanlige feil som utløser ekstra skatt
- Å tro at 20 000‑grensen gjelder «per leietaker» eller «per periode». Den gjelder for hele året – og overskrides den, blir hele beløpet skattepliktig. (transaksjonsadvokater.no)
- Å glemme at bunnfradraget på 15 000 ved korttidsutleie er per bolig (ikke per plattform) og skal fordeles mellom sameiere. (skatteetaten.no)
- Å måle egen bruk i areal i stedet for utleieverdi når du vurderer 50 %‑regelen. (huseierne.no)
- Å regne bort formidlerprovisjon før du vurderer bunnfradraget ved korttidsutleie. Grunnlaget skal settes før provisjon. (skatteetaten.no)
- Å anta at utleie aldri blir næring ved færre enn fem enheter. Helhetsvurderingen kan likevel gi næringsklassifisering ved høy aktivitet. (regnskapnorge.no)
Rask sjekkliste for skattepliktig utleie bolig
- Korttidsleie? Teller mot 15 000‑bunnfradraget (85/15‑regel)
- Langtidsleie – hele/større del av bolig? Sjekk 20 000‑grensen
- Langtidsleie – del av bolig? Sjekk om du bruker minst halvparten selv (utleieverdi)
- Flermannsbolig (3+ enheter)? Fritaksreglene i § 7‑2 gjelder ikke
- Vurder næringsgrensen ved stort omfang/høy aktivitet
- Før fradrag når utleien er skattepliktig
Videre lesning og nyttige lenker
- Offisiell lovtekst: Skatteloven § 7‑2 – utleieinntekt mv. (Lovdata). (lovdata.no)
- Veiledning: Skatteetaten – Skatt når du leier ut bolig og eiendom. (skatteetaten.no)
- Fordypning korttidsutleie (bunnfradrag per bolig, provisjon m.m.): Skatte‑ABC 2025, «B‑17‑4.3 Nærmere om korttidsutleie». (skatteetaten.no)
- Næringsvurdering og praksis: Skatteetatens BFU‑praksis om boenheter/aktivitet. (skatteetaten.no)
Intern ressurs
For en mer detaljert gjennomgang av korttidsutleie, se vår guide: Leie ut leilighet skatt Airbnb: Essensiell guide for 2025. Dette supplerer denne artikkelen uten å overlappe fokus på skattepliktig utleie bolig.
Oppsummering: I 2025 koker «skattepliktig utleie bolig» ned til å identifisere riktig regelspor (kort- eller langtidsutleie), vurdere 20 000‑grensen, 50 %‑regelen (utleieverdi) og å bruke bunnfradraget riktig for korttidsleie. Følg stegene over, og du er godt posisjonert til å betale riktig – og ikke mer enn nødvendig. (lovdata.no, skatteetaten.no)
