Skattepliktig utleie av bolig i 2025: oppdaterte regler, smarte grep og vanlige fallgruver
Skattepliktig utleie av bolig i 2025 angår stadig flere utleiere. Årets endringer omfatter blant annet nytt fribeløp for korttidsutleie, tydeligere avklaringer i Skatte-ABC og innstramming i plattformrapportering fra 2026. Her får du en komplett guide til hva som er skattepliktig, hvilke fradrag du kan kreve, hvordan du rapporterer – og hvordan du unngår skattesmell. (skatteetaten.no)
Dette får du svar på
- Når leieinntekt er skattepliktig – og når den kan være skattefri
- Korttidsutleie: 15 000‑fribeløpet og 85 %‑sjablongen i 2025
- Langtidsutleie: utleieverdi og 20 000‑kronersregelen
- Sekundærbolig, virksomhetsgrensen og hva som utløser «næring»
- Praktiske fradrag (vedlikehold, strøm, møbler, reiser m.m.)
- Formuesskatt på primær- og sekundærbolig i 2025
- Merverdiavgift (når det kan gjelde)
- Rapportering og DPI-krav for plattformer fra 2026
Skattepliktig utleie av bolig i 2025: nøkkelregler og endringer
Skatteloven § 7‑2 skiller mellom korttidsutleie (leieforhold under 30 dager) og langtidsutleie (30 dager eller mer). I 2025 er fribeløpet for korttidsutleie (egen bolig/fritidsbolig) hevet til 15 000 kroner, og 85 % av beløpet over dette regnes som skattepliktig inntekt. Satsen for alminnelig inntekt er 22 % (18,5 % i tiltakssonen Troms og Finnmark). (lovdata.no, skatteetaten.no)
- Langtidsutleie i egen bolig kan være skattefri hvis du bruker minst halvparten selv (målt i utleieverdi), eller hvis du leier ut hele/større del for inntil 20 000 kroner i løpet av året. Overskrides 20 000‑grensen, blir hele beløpet skattepliktig det året. (skatteetaten.no)
Skattepliktig utleie av bolig i 2025 og korttidsutleie: 15 000‑fribeløp og 85 %‑sjablong
- Regelen gjelder egen bolig og egen fritidsbolig ved leieforhold under 30 dager. Tjener du for eksempel 20 000 kr i 2025, blir 5 000 kr over fribeløpet. 85 % av dette (4 250 kr) er skattepliktig; skatt 22 % = 935 kr. (skatteetaten.no)
- 30‑dagersgrensen vurderes per leieforhold. Fribeløpet på 15 000 kr gjelder per bolig per inntektsår; sameiere må dele fribeløpet etter eierbrøk (unntak ved eksklusiv bruksrett i ikke‑seksjonert eiendom). (skatteetaten.no)
- «Brutto» betyr at også betaling for utvask, strøm m.m. inngår i grunnlaget, og at provisjon til formidler ikke kan trekkes fra før sjablongen beregnes. (skatteetaten.no)
- Korttidsutleie av sekundærbolig følger vanlige overskuddsregler (inntekter minus fradragsberettigede kostnader). (skatteetaten.no)
Langtidsutleie: utleieverdi og 20 000‑kronersregelen
Leier du ut i 30 dager eller mer, kan leieinntekt fra egen bolig likevel være skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv målt i utleieverdi. Alternativt kan du leie ut hele/større del skattefritt så lenge brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner i året. Ved overskridelse blir hele årets leieinntekt skattepliktig. Skatte‑ABC har eksempler – også for tomannsbolig. (skatteetaten.no)
Sekundærbolig og når utleie blir «virksomhet»
For sekundærbolig (og annen utleie utenfor fritaksreglene) skattlegges overskuddet som kapitalinntekt (22 %). I noen tilfeller regnes utleien som virksomhet, med mulig samlet skattesats over 50 %. Skatteetaten legger til grunn at utleie normalt vil regnes som virksomhet når du leier ut mer enn ca. 500 m² til næringsformål eller 5 boenheter eller mer til bolig-/fritidsformål. Hyppig korttidsutleie kan også gi virksomhet selv om det bare er én boenhet. (skatteetaten.no)
Fradrag som reduserer skatten ved skattepliktig utleie
Kjenner du fradragene, reduserer du effektiv skattesats. Typiske fradrag ved skattepliktig utleie av bolig:
- Vedlikehold som bringer boligen tilbake til tidligere standard (ikke påkostning/oppgradering)
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt
- Forsikring
- Annonsering, formidling og visninger
- Strøm, oppvarming og renhold når du betaler dette («alt inkludert»‑leie)
- Felleskostnader i sameie/borettslag (men ikke avdrag eller renter på fellesgjeld i selve utleieberegningen)
- Gebyr for depositumskonto, nødvendige reiser, samt takst/verdivurdering i formuessammenheng. (skatteetaten.no)
Tips: Renter på lån er normalt et kapitalfradrag hos personlige skattytere, ikke en driftskostnad i selve utleieberegningen – men virkningen på skatten er likevel 22 % i 2025. Se også RF‑1189 som vedlegg til skattemeldingen når utleien er skattepliktig utenfor næring. (info.altinn.no)
Vedlikehold vs. påkostning
- Vedlikehold (maling som før, utskiftninger til tilsvarende standard, reparasjoner) er fradragsberettiget.
- Påkostning (oppgradering til høyere standard, flytting av bad, ombygging) gir ikke løpende fradrag, men kan legges til inngangsverdi og redusere en eventuell skattepliktig gevinst ved salg. (skatteetaten.no)
Møbler og innbo: tre praktiske måter
- Direkte fradrag: Kjøp under 30 000 kr eller med levetid under 3 år kan kostnadsføres i kjøpsåret.
- Avskrivning (saldogruppe d, 20 % p.a.) når enkeltanskaffelser overstiger 30 000 kr.
- Midlertidig møblert egen bolig: Standardfradrag (sjablong) kan brukes i stedet for avskrivning når vilkårene er oppfylt. (skatteetaten.no)
Reiser og kjøring – hvilke satser gjelder?
Reiser i forbindelse med utleie kan fradragsføres. Bruker du privatbil, kan du kreve fradrag etter sats for yrkeskjøring: 3,50 kr per km i 2025. Statens sats for utbetaling er 5,00 kr per km; differansen beskattes som lønn hvis godtgjørelse utbetales. Dokumenter kjøringen med kjørebok. (skatteetaten.no)
Merk ved overgang fra skattefritak til skatteplikt: Første året du går fra skattefri til skattepliktig utleie, kan vedlikehold måtte fordeles forholdsmessig. Skatteetaten har eksempler på beregning. (skatteetaten.no)
Formuesskatt: slik påvirker skattepliktig utleie totaløkonomien
I 2025 verdsettes sekundærbolig til 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi. Primærbolig verdsettes til 25 % opp til 10 mill. kroner og 70 % for verdien over. Sjekk at boligtype, byggeår og p‑rom er korrekt i skattemeldingen, og krev eventuell nedjustering ved dokumentert markedsverdi. (skatteetaten.no)
Merverdiavgift: som hovedregel ikke relevant – men viktige unntak
Vanlig boligutleie er unntatt MVA. Driver du derimot virksomhet som etter arten ligner hotell/overnatting (romutleie i hotellvirksomhet mv.), er omsetningen MVA‑pliktig med redusert sats (12 %). Vurderingen beror på helheten (tjenester som vask/linning, resepsjon, m.m.). (lovdata.no)
Rapportering og kontroll: 2025 og plattformrapportering (DPI) fra 2026
- For inntektsåret 2025 rapporterer du fortsatt leieinntekter og fradrag i skattemeldingen. Skattesatsen for alminnelig inntekt er 22 % (18,5 % i tiltakssonen). (skatteetaten.no)
- Nye regler om opplysningsplikt for digitale plattformer (DPI) er vedtatt og trer i kraft 1. januar 2026. Plattformene skal rapportere om utleiere årlig, med frist 31. januar året etter. For utleie av fast eiendom gjelder overgangsregler for inntektsåret 2026, og DPI fases fullt inn fra inntektsåret 2027 (rapportering i 2028). Ikke‑digitale formidlere får tilsvarende rapporteringsplikt. Dette fritar ikke utleier fra å levere korrekt skattemelding. (skatteetaten.no, lovdata.no)
Rask sjekkliste før du leier ut
- Avklar om utleien er korttids- eller langtidsutleie – reglene kan gi stor utslag på skatten.
- Beregn etter skatt: bruk 22 % (ev. 18,5 % i tiltakssonen) og ta med fradrag.
- Hold deg under 20 000‑grensen ved langtidsutleie av hele/større del dersom du ønsker skattefritak.
- Korttidsutleie: husk 15 000‑fribeløpet, 85 % sjablong og at bruttobeløp (inkl. utvask/strøm) gjelder.
- Sett opp egen konto, kontrakter og system for kvitteringer – og RF‑1189 ved skattepliktig utleie utenfor næring. (skatteetaten.no, info.altinn.no)
Ofte stilte spørsmål
- Gjelder 30‑dagersgrensen per leieforhold? Ja, grensen vurderes per leieforhold i korttidsutleie. (skatteetaten.no)
- Er depositum skattepliktig? Nei, depositum er ikke inntekt, men gebyr for depositumskonto er fradragsberettiget når utleien er skattepliktig. (skatteetaten.no)
- Hvordan fordeles 15 000‑fribeløpet hvis vi er to eiere? Fribeløpet gjelder per bolig per år og fordeles mellom sameiere etter eierbrøk (med særregler ved eksklusiv bruksrett i ikke‑seksjonerte eiendommer). (skatteetaten.no)
- Når blir utleie vurdert som næringsvirksomhet? Ofte ved 5 boenheter eller mer, mer enn ca. 500 m² til næringsformål – eller ved høy aktivitet i korttidsutleie. (skatteetaten.no)
Trenger du hjelp i praksis?
Vil du ha bedre avkastning og mindre administrasjon? Vi tilbyr profesjonell utleieforvaltning – fra markedsføring og visning til kontrakt, oppgjør og oppfølging – slik at du kan fokusere på avkastningen. Ta kontakt med BNB Utleie for en uforpliktende prat.
