Skatteetaten utleie av fast eiendom: Den ultimate, oppdaterte guiden (2025/2026)

Skatteetaten utleie av fast eiendom er et søk mange gjør når de skal rapportere leieinntekter, forstå nye regler eller finne riktig skjema. Her får du en komplett, oppdatert veiviser som forklarer hva som faktisk gjelder i 2025/2026 – fra at RF‑1189 er utgått, til hvordan du fører utleie i skattemeldingen, hva formidlere rapporterer for deg, og når merverdiavgift (MVA) blir aktuelt. Målet er at du slipper dyre feil og sparer tid når du forholder deg til Skatteetaten utleie av fast eiendom.

Skatteetaten utleie av fast eiendom – hva gjelder nå?

Kortversjonen:

• Skjemaet RF‑1189 «Utleie mv. av fast eiendom» er ikke lenger i bruk fra og med inntektsåret 2023. Opplysningene skal føres direkte i skattemeldingen eller næringsspesifikasjonen, avhengig av situasjonen. (skatteetaten.no)
• For korttidsutleie av egen bolig/fritidsbolig er sjablongregelen i skatteloven § 7‑2 endret: Fra og med inntektsåret 2025 er 85 % av det som overstiger 15 000 kroner skattepliktig. (lovdata.no)
• Utleie kan være kapitalinntekt (normalt 22 % skatt) eller virksomhet (opptil ca. 50,6 % samlet marginal, avhengig av situasjonen). Skillet beror på en helhetsvurdering. (skatteetaten.no)
• Utleie av fast eiendom er som hovedregel unntatt MVA, men frivillig registrering kan gjøre leien avgiftspliktig i næringsforhold. Lav sats for «utleie av rom/overnatting» er 12 % i 2025. (lovdata.no)

Denne artikkelen kobler sammen reglene slik de faktisk fungerer i praksis – nettopp det de fleste søker når de googler «skatteetaten utleie av fast eiendom».

Skatteetaten skjema utleie av fast eiendom (RF‑1189) er utgått – slik rapporterer du nå

• RF‑1189 ble brukt til og med inntektsåret 2022. Fra 2023 leverer du ikke dette vedlegget lenger. I stedet fører du utleie i skattemeldingen (privatperson) eller næringsspesifikasjonen (enkeltpersonforetak/selskap). (skatteetaten.no)
• Altinn-siden for RF‑1189 finnes fortsatt som informasjon, men Skatteetaten presiserer at skjemaet er utgått. Har du behov for å endre tidligere år, gjør du det ved å endre skattemelding for rett år. (info.altinn.no)

Slik finner du riktig sted i skattemeldingen:

• Velg tema «Bolig og eiendom» og legg til aktuell eiendomstype. Skatteetaten har steg-for-steg- veiledning i skattemeldingen, og fristen for privatpersoner er normalt 30. april. Næringsdrivende leverer innen 31. mai. Du kan søke utsettelse til 31. mai. (skatteetaten.no)

Korttidsutleie vs. langtidsutleie: Slik er skattereglene i 2025

• Korttidsutleie av egen bolig (utleieforhold under 30 dager) og delvis utleid fritidsbolig følger sjablongregelen i skatteloven § 7‑2: Inntil 15 000 kroner i året er skattefritt (fra 2025), og 85 % av overskytende beskattes som kapitalinntekt (22 %). (lovdata.no)
• Langtidsutleie/sekundærbolig: Skatteplikt fra første krone av netto overskudd; du kan kreve fradrag for relevante kostnader. (skatteetaten.no)
• Når blir utleie «virksomhet»? Det beror på omfang/varighet og arbeidsinnsats. Som tommelfinger-regler nevner Skatteetaten bl.a. mer enn ca. 500 m² næringsareal eller fem boenheter – og at korttidsutleie kan gi høy aktivitet. Virksomhetsinntekt kan beskattes klart høyere enn 22 %. (skatteetaten.no)

Praktisk råd: Dokumentér utleien og kostnadene godt uansett modell. Det gjør føringen i skattemeldingen – og en eventuell vurdering av virksomhet – enklere.

Skatteetaten utleie av fast eiendom og MVA: Når blir du avgiftspliktig?

Hovedregelen er at utleie av fast eiendom er unntatt MVA. Likevel kan det være smart/ nødvendig å komme inn i MVA-området i næringsforhold:

• Frivillig registrering etter merverdiavgiftsloven § 2‑3: Leier du ut «bygg eller anlegg» til leietaker som har fradrags- eller kompensasjonsrett, kan du frivillig registreres. Da fakturerer du 25 % MVA på leien og får fradragsrett for inngående MVA på kostnader som gjelder de registrerte arealene. (lovdata.no)
• «Tilkjennegivelse»: Er du allerede MVA-registrert for annen virksomhet, kan frivillig registrering for et konkret leieforhold oppnås ved å behandle leien som avgiftspliktig – uten ny 50 000‑grense. Dette er bekreftet i forvaltningspraksis. (skatteetaten.no)
• Unntak der MVA likevel skal beregnes: «Utleie av rom/overnatting» i hotell-lignende virksomhet har lav sats 12 % i 2025. Parkeringsvirksomhet har 25 %. (skatteetaten.no)

Ønsker du en detaljert, praktisk MVA-gjennomgang med dokumentasjonskrav, fordeling og justeringsregler? Se vår guide: MVA ved utleie av eiendom. (Intern lenke)

Tredjepartsrapportering: Hva formidlere sender inn til Skatteetaten

Formidlere (for eksempel digitale plattformer eller byråer som tar betalt for å formidle utleie) må årlig rapportere leieinntekter til Skatteetaten via RF‑1512, med frist 1. februar for foregående inntektsår. Dette kan gi deg forhåndsutfylte tall – men du har alltid ansvar for at tallene i skattemeldingen er korrekte. (skatteetaten.no)

Tips: Avstem utbetalinger fra formidler mot rapporterte beløp. Feil kan rettes, men frister gjelder.

Leietaker? Husk RF‑1075 i spesielle tilfeller

Får du bolig av arbeidsgiver (gratis eller mot betaling), skal du som hovedregel levere RF‑1075 «Leie av fast eiendom» innen 31. januar året etter – med enkelte unntak. Dette skjemaet gjelder leietakere, ikke utleiere. (skatteetaten.no)

Slik fører du utleie riktig i skattemeldingen – steg for steg

1) Identifiser eiendom og utleietype

• Egen bolig, sekundærbolig, fritidsbolig eller næringseiendom? Velg riktig under «Bolig og eiendom». (skatteetaten.no)

2) Velg korrekt beskatningsmodell

• Korttidsutleie av egen bolig/fritidsbolig: Bruk sjablongregelen i § 7‑2 (15 000/85 % fra 2025).
• Langtidsutleie/sekundærbolig: Skatt av netto overskudd – før opp inntekter og fradragsberettigede kostnader.
• Næringsutleie/virksomhet: Bruk næringsspesifikasjon. Vurder MVA hvis vilkårene er oppfylt. (lovdata.no)

3) Fradrag og dokumentasjon

• Ved skattepliktig langtidsutleie har du fradragsrett for relevante kostnader (f.eks. kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold – vær obs på forskjellen mellom vedlikehold og påkostning). Skatteetaten gir konkrete eksempler. (skatteetaten.no)

4) Frister og utsettelser

• Privatpersoner: Leveringsfrist 30. april. Næringsdrivende: 31. mai. Du kan søke utsettelse til 31. mai (må søkes innen 30. april). (skatteetaten.no)

Vanlige feil når man søker «skatteetaten utleie av fast eiendom» – og hvordan du unngår dem

• Å lete etter RF‑1189 for 2023 og senere: Skjemaet er utgått – bruk skattemeldingen/næringsspesifikasjonen. (skatteetaten.no)
• Å blande korttidsutleie og langtidsutleie: Korttidsutleie av egen bolig/fritidsbolig beskattes etter sjablong. Langtidsutleie/sekundærbolig beskattes av netto. (lovdata.no)
• Å ignorere virksomhetsvurderingen: Høy aktivitet/mange enheter kan gi virksomhetsbeskatning. (skatteetaten.no)
• Å fakturere «MVA på alt» uten frivillig registrering/korrekte vilkår – eller glemme 12 % på hotell-lignende overnatting: Sjekk lovgrunnlag og satser. (lovdata.no)
• Å stole blindt på forhåndsutfylt fra formidler: Avstem mot egne utbetalinger. (skatteetaten.no)

Skatteetaten utleie av fast eiendom: Hurtigsjekk for 2025/2026

• Skal du bruke RF‑1189? Nei, fra 2023 føres alt i skattemeldingen/næringsspesifikasjonen. (skatteetaten.no)
• Hvilken sats gjelder for overnattingstjenester? 12 % (lav sats) i 2025. (skatteetaten.no)
• Når er korttidsutleie skattepliktig? Når du passerer 15 000 kroner i året (fra 2025) – 85 % av overskytende beskattes, jf. § 7‑2. (lovdata.no)
• Må formidler rapportere? Ja, via RF‑1512 innen 1. februar. (skatteetaten.no)

---

Kilder og nyttige lenker

• Skatteetaten – RF‑1189 «Utleie mv. av fast eiendom» (utgått fra 2023) (skatteetaten.no)
• Altinn – RF‑1189 informasjon/vedleggsside (historisk veiledning) (info.altinn.no)
• Skatteloven § 7‑2 (Lovdata) – korttidsutleie/85 %-regelen (15 000‑grensen fra 2025) (lovdata.no)
• Skatte-ABC 2025 – korttidsutleie og fritaksbehandling egen bolig (skatteetaten.no)
• Skatteetaten – «Skatt når du leier ut bolig og eiendom» (oversikt) (skatteetaten.no)
• Skatteetaten – «Hvor mye skatt skal du betale» (virksomhet vs. kapital) (skatteetaten.no)
• Skatteetaten – RF‑1512/Tredjepartsopplysninger for formidlere (frist 1. februar) (skatteetaten.no)
• Skatteetaten – RF‑1075 «Leie av fast eiendom» (leietakere) (skatteetaten.no)
• Merverdiavgiftsloven § 2‑3 (Lovdata) – frivillig registrering ved utleie av bygg/anlegg (lovdata.no)
• Skatteklagenemnda – praksis om «tilkjennegivelse» ved frivillig registrering (skatteetaten.no)
• Skatteetaten – MVA-satser 2025 (12 % lav sats) (skatteetaten.no)

---

Trenger du hjelp med inntektsoptimalisering og etterlevelse samtidig? Vi hjelper deg med prising, rutiner og rapportering – så Skatteetaten utleie av fast eiendom blir håndterbart og lønnsomt.