Sameieloven utleie: Oppdatert og essensiell guide 2025 – slik leier du ut trygt og lønnsomt
Oppdatert 9. august 2025. Sameieloven utleie er et av de mest søkte temaene blant seksjonseiere. Her får du en praktisk, oppdatert og komplett veiviser til hvordan Sameieloven utleie fungerer i praksis – fra 90‑døgnsregelen for korttidsutleie, via styregodkjenning og vedtekter, til sanksjoner, skatt og når omfattende korttidsutleie kan kreve «bruksendring» etter plan- og bygningslovgivningen.
Nøkkelpoenger (kort fortalt)
- Sameieloven utleie bygger på eierseksjonsloven: Du kan som hovedregel leie ut egen seksjon, men vedtekter og lov setter rammer. Styret kan kreve godkjenning av leietaker; avslag må ha saklig grunn. Lovdata – eierseksjonsloven § 24
- Korttidsutleie av hele boligseksjonen er begrenset til 90 døgn årlig. Sameiet kan vedtektsfeste 60–120 døgn med 2/3 flertall. Unntak for sameier der alle enheter er fritidsboliger. Lovdata – § 24, (7)
- Ved vesentlige brudd kan styret gi salgspålegg og i særtilfeller kreve fravikelse (utkastelse). Lovdata – §§ 38–39
- Skatt 2025: Korttidsutleie under 30 dager har fribeløp på 15 000 kroner; 85 % av overskytende er skattepliktig. Skatteetaten – Skatte‑ABC 2025
Sameieloven utleie i praksis: rettigheter og grenser
Når folk sier «Sameieloven utleie», mener de i praksis eierseksjonsloven. Utgangspunktet er enkelt: Seksjonseier disponerer fritt over seksjonen – også retten til å leie ut – innenfor rammene av lov og vedtekter. Sameiet kan i vedtektene kreve styregodkjenning av leietaker, men styret kan bare nekte ved saklig grunn. Diskriminerende begrunnelser er aldri saklige. Lovdata – § 24
Hva kan være saklig grunn? Typiske eksempler er dokumenterte og alvorlige brudd på ordensregler i tidligere leieforhold eller klare sikkerhetsmessige forhold. Usaklige årsaker – fordommer eller diskrimineringsgrunnlag – faller bort.
Sameieloven utleie: hva vedtektene kan regulere
- Krav om styregodkjenning av nye leietakere.
- Rutiner for melding til styret (kontaktinfo, varighet, antall beboere).
- Husordensregler som leietaker plikter å følge (støy, avfall, bruk av fellesarealer). Lovdata – § 24 og § 28
Tips: Bruk en tydelig leiekontrakt som henviser til vedtekter og husordensregler. Se vår mal: Kontrakt for utleie av leilighet.
Korttidsutleie i sameier – den lovbestemte 90‑døgnsgrensen
Korttidsutleie er utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Loven sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Sameiet kan likevel i vedtektene justere grensen til mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall på årsmøtet. Denne begrensningen gjelder ikke der alle bruksenheter i sameiet er fritidsboliger. Lovdata – § 24 (7)
Viktige presiseringer for Sameieloven utleie:
- 90‑døgnsgrensen gjelder når hele seksjonen leies ut. Leier du ut bare et rom mens du selv bor i boligen, omfattes du ikke av grensen – men husordensreglene gjelder fullt ut. Huseierne
- Borettslag har strengere regel: inntil 30 døgn årlig for korttidsutleie av hele boligen. Huseierne
Sameieloven utleie og Airbnb – hva er lov i praksis?
- Hele seksjonen: inntil 90 døgn i året (eller 60–120 døgn hvis vedtektene sier det).
- Deler av egen bolig (rom mens du bor der): ingen 90‑døgnsbegrensning, men følg vedtekter og ordensregler.
- Hold tellingen løpende. Dokumenter antall døgn for å kunne bevise at du følger Sameieloven utleie ved eventuelle spørsmål fra styret.
Langtidsutleie: slik følger du vedtekter og styrets krav
Ved langtidsutleie (30+ dager) er handlingsrommet større, men Sameieloven utleie krever fortsatt at du følger vedtekter og ordensregler. Mange vedtekter pålegger utleier å:
- melde nytt leieforhold til styret,
- oppgi kontaktinformasjon til leietaker,
- dokumentere at leietaker har mottatt og akseptert husordensreglene.
Sameieloven utleie og styregodkjenning: når kan styret si nei?
Hvis vedtektene krever styregodkjenning, kan styret bare nekte ved «saklig grunn». Eksempler som ofte anses saklige er alvorlige, dokumenterte brudd på ordensregler i tidligere boforhold, sikkerhetsrisiko eller åpenbar manglende betalingsevne som truer felleskostnader. Avslag som bygger på usaklige eller diskriminerende forhold, er ulovlige. Lovdata – § 24 (3)
Konsekvenser ved brudd på Sameieloven utleie
Bryter utleien lov, vedtekter eller ordensregler, kan styret reagere. Ved vesentlig mislighold – for eksempel gjentatte, alvorlige brudd på ro og orden, eller systematisk overtredelse av korttidsutleiereglene – kan styret etter skriftlig advarsel pålegge seksjonseier å selge seksjonen. Fristen skal normalt være minst seks måneder. I ekstraordinære tilfeller kan fravikelse (utkastelse) kreves. Lovdata – § 38 og § 39
Slik virker sanksjonene:
- Salgspålegg: Skriftlig pålegg om salg ved vesentlig mislighold. Etter fristens utløp kan seksjonen tvangsselges via namsmyndighetene.
- Fravikelse: Ved fare for ødeleggelse/vesentlig forringelse eller alvorlig plage/sjenanse kan styret kreve fravikelse – også overfor leietaker.
Når «mye Airbnb» kan utløse byggesak: bruksendring og Sameieloven utleie
Sameieloven utleie handler om eierseksjonsloven, men husk at høy aktivitetsgrad i korttidsutleie også kan trigge plan- og bygningsreglene. Myndighetene har presisert at omfattende korttidsutleie som i praksis ligner hotell- eller næringsdrift, kan være søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven. Det er nok at bruken «tilrettelegges for» noe annet enn bolig, typisk hvis trafikk, støy og gjennomtrekk får et annet omfang enn ordinær boligbruk. Regjeringen – veiledningsbrev, DiBK – § 2‑1 bruksendring
Praktisk konsekvens:
- Driver du «intensiv» korttidsutleie, kan kommunen kreve søknad om bruksendring, eventuelt avslag hvis tiltaket strider mot arealformål eller branntekniske krav (bolig er vanligvis risikoklasse 4, overnatting/hotell risikoklasse 6). Vurder driftens omfang nøye, og søk faglig råd ved tvil.
Skatt 2025: slik beskattes utleie i sameier
Skattereglene avhenger av varighet og omfang.
Korttidsutleie (opptil 30 døgn per leieforhold):
- Fribeløp: Inntil 15 000 kr i brutto leieinntekt per bolig er skattefritt.
- Over fribeløpet: 85 % av det overskytende er skattepliktig inntekt (sjablong; egne kostnader kommer ikke i tillegg).
- Bruttobeløp før plattformprovisjon er grunnlag for beregningen. Gebyrer som leietaker betaler direkte til plattform, inngår ikke i din skattepliktige inntekt. Skatteetaten – Skatte‑ABC 2025
Langtidsutleie (30+ dager) og sekundærbolig:
- Alminnelig skatteregime: Du skattlegges for overskudd, med fradrag for relevante kostnader (for eksempel felleskostnader/kommunale avgifter når du betaler disse, forsikring, annonsering, strøm mm.). Sjekk detaljene før du leverer skattemeldingen. Skatteetaten – temaside utleie
Eksempel: Slik virker 15 000‑grensen i 2025
Tjener du 20 000 kroner på korttidsutleie i 2025, er 15 000 kroner skattefritt. Av de resterende 5 000 kronene blir 85 % (4 250 kroner) skattepliktig inntekt. Dette beløpet føres i skattemeldingen for 2025. Skatteetaten – Skatte‑ABC 2025
Merk: Regler endres. Sjekk Skatteetatens oppdateringer før budsjettering og innlevering.
Slik lykkes du med Sameieloven utleie – sjekkliste
- Les vedtektene grundig: Finn bestemmelser om korttidsutleie, styregodkjenning, ro og orden, samt bruk av fellesarealer. Lovdata – eierseksjonsloven
- Avklar informasjonsrutiner med styret ved hvert nytt leieforhold.
- Bruk tydelig leiekontrakt og legg ved vedtekter og husordensregler. Start med vår mal: Kontrakt for utleie av leilighet.
- For korttidsutleie: Hold løpende oversikt over døgn du leier ut hele seksjonen. Dokumenter at du er innenfor 90‑døgnsgrensen (eller vedtektsfestet 60–120).
- Sørg for brann- og sikkerhetsrutiner (rømningsveier, slukkeutstyr), gode nøkkelrutiner og tydelige husregler til gjester/leietakere.
- Vurder byggesak ved omfattende korttidsutleie (risiko for «bruksendring»). Søk faglig råd dersom aktiviteten nærmer seg næringsdrift.
- Følg med på skattereglene og sett av midler til skatt, særlig ved korttidsutleie.
FAQ – vanlige spørsmål om Sameieloven utleie
Kan styret nekte meg å leie ut?
Ja, men bare hvis vedtektene krever styregodkjenning og det foreligger saklig grunn. Vilkårlige eller diskriminerende avslag er ulovlige. Lovdata – § 24 (3)
Kan sameiet forby korttidsutleie helt?
Nei. Loven setter en hovedgrense på 90 døgn årlig for utleie av hele seksjonen, men vedtektene kan justere til 60–120 døgn. Lovdata – § 24 (7)
Gjelder 90‑døgnsgrensen hvis jeg bare leier ut et rom?
Nei. Grensen gjelder for utleie av hele seksjonen. Leier du ut rom mens du bor i boligen, omfattes du ikke – men ordensreglene gjelder. Huseierne
Hva skjer hvis leietaker bryter ordensreglene?
Alvorlige/gjentatte brudd kan gi reaksjoner. Ved vesentlig mislighold kan styret gi salgspålegg, og i særtilfeller kreve fravikelse (utkastelse). Lovdata – §§ 38–39
Kilder og videre lesning
- Lovdata – eierseksjonsloven § 24, § 28, § 38–39
- Skatteetaten – Skatte‑ABC 2025: korttidsutleie (15 000‑fribeløp og 85 %-regelen)
- Skatteetaten – temaside om utleie og fradrag
- Norges Huseierforbund – Korttidsutleie i eierseksjonssameier
- Regjeringen – Om korttidsutleie og mulig søknadspliktig bruksendring
- Direktoratet for byggkvalitet – Hva er en bruksendring?
