OBOS leie ut leilighet: Komplett, oppdatert 2025-guide til trygg og lønnsom utleie

Vurderer du OBOS leie ut leilighet i 2025? Her får du en praktisk, oppdatert og juridisk forankret guide som hjelper deg å leie ut trygt, lovlig og lønnsomt – fra botidskrav og styregodkjenning til korttidsutleie (Airbnb), skatt, leieprisregulering, energiattest, depositum og forsikring. Målet er at du skal lykkes første gang, unngå dyre feil og samtidig bidra til et godt bomiljø.

OBOS leie ut leilighet – regler, botid og styregodkjenning

Utgangspunktet i borettslag er brukereie – du skal i hovedsak bo i boligen selv. Når du vil leie ut, gjelder særreglene i burettslagslova kapittel 5.

• Botid og treårsregel: Med styregodkjenning kan du overlate bruken av hele boligen i inntil tre år dersom du (eller nær familie i lovens forstand) har bodd i boligen minst ett av de to siste årene. Styret kan bare nekte hvis leietakers forhold gir saklig grunn, eller leietaker ikke kunne vært andelseier. (lovdata.no)
• Søknadsplikt og frist: Du må søke styret om godkjenning (bruksoverlating). Mangler svar innen én måned fra søknaden kom frem, regnes leietaker som godkjent (stilltiende samtykke). (lovdata.no)
• Særlige grunner: Er du midlertidig borte for arbeid, studier, førstegangstjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, kan styret også godkjenne utleie utover hovedregelen. (lovdata.no)
• Digital søknad hos OBOS: I OBOS-borettslag gjøres bruksoverlating enkelt i Vibbo – du fyller ut leietakeropplysninger og periode, og styret behandler i portalen. Styret har én måneds frist til å godkjenne/avslå. (obos.no)

Tips: Dokumenter alt skriftlig (søknad, godkjenning, husregler) og arkiver i Vibbo/e‑post.

OBOS leie ut leilighet og korttidsutleie (Airbnb)

• Borettslag: Du kan leie ut hele boligen i inntil 30 døgn per kalenderår uten styregodkjenning. Du må normalt selv bo i boligen til vanlig, men trenger ikke være til stede under utleien. (regjeringen.no)
• Sameie (eierseksjon): Hovedregelen er maks 90 døgn korttidsutleie per år. Sameiet kan i vedtektene sette grensen mellom 60 og 120 døgn. Styregodkjenning av leier kan kreves i vedtektene, men kan bare nektes på saklig grunn. (lovdata.no)
• Overstiger du 30-døgnsgrensen i borettslag, er det ordinær utleie – da gjelder botidskrav og søknadsplikt. (lovdata.no)

Merk: Flere byer har sterkere oppmerksomhet rundt korttidsutleie i 2025, blant annet på grunn av vekst i Airbnb-tilbudet. Følg lokale vedtekter og husordensregler nøye. (bt.no)

Økonomi og skatt ved utleie av OBOS-leilighet

• Skattesats: Skattepliktig leieinntekt beskattes som alminnelig inntekt. Normalt betaler du 22 % av overskuddet (inntekter minus fradragsberettigede kostnader). (skatteetaten.no)
• Skattefri langtidsutleie i egen bolig: Leieinntekter kan være skattefrie hvis du bruker minst halvparten av boligen selv (målt etter utleieverdi). I tillegg finnes 20 000‑kronersregelen: Langtidsutleie av en større del enn halvparten kan likevel være skattefri hvis brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kr i inntektsåret. (huseierne.no, skatteetaten.no)
• Korttidsutleie (Airbnb mv.): For 2025 er de første 15 000 kronene skattefrie. Av overskytende inntekt regnes 85 % som skattepliktig. Dette er en sjablongregel uten fradragsrett for faktiske kostnader. (huseierne.no)
• Fradrag: Er utleien skattepliktig, får du normalt fradrag for kostnader som felleskostnader (uten avdrag/renter på fellesgjeld), forsikring, vedlikehold (med særregler de første årene), strøm, annonsering, formidling m.m. (skatteetaten.no)

Eksempel korttidsutleie 2025: Leieinntekt 20 000 kr → skattefri del 15 000 kr → rest 5 000 kr → skattepliktig inntekt 5 000 × 85 % = 4 250 kr → skatt 4 250 × 22 % = 935 kr. (huseierne.no, skatteetaten.no)

Skatteetaten: Skatt når du leier ut bolig – komplett veiviser og oppdaterte satser.

Praktiske krav mange glemmer (men styret og myndighetene husker)

• Leiekontrakt: Bruk en solid, skriftlig kontrakt med tydelige vedlegg (husregler, tilstandsprotokoll). Se vår veiledning og mal: Kontrakt for utleie av leilighet.
• Depositum: Maks seks måneders leie. Skal stå på særskilt, sperret konto i leietakers navn i norsk finansinstitusjon. Ikke betal depositum til utleiers private konto. (lovdata.no)
• Leiepris og regulering: Leien må ikke være urimelig. KPI‑justering kan gjøres tidligst ett år etter forrige leiefastsetting, med én måneds varsel. Etter 2 år og 6 måneder kan «gjengs leie» kreves, med seks måneders varslingsfrist. Bruk SSBs husleiekalkulator. (lovdata.no, ssb.no)
• Energiattest: Ved utleie skal energiattesten være tilgjengelig for leietaker og inngå i markedsføring/annonse. Attesten er gyldig i 10 år. Merk at endringer i energimerkeordningen kommer 1. januar 2026 – dagens regler gjelder ut 2025. (lovdata.no, nve.no)
• Forsikring ved utleie: Vanlig hus/innboforsikring dekker ikke alltid skadeverk eller underslag fra leietaker. Vurder egen utleiedekning og krev at leietaker har innboforsikring. Enkelte selskaper tilbyr dekning for hærverk/ubetalt leie, ofte med krav om korrekt depositum og skriftlig kontrakt. (huseierne.no, if.no)
• OBOS og beboerregister: I OBOS‑borettslag registreres leietaker i Vibbo når bruksoverlating er godkjent, slik at styret har korrekt oversikt. (obos.no)

OBOS leie ut leilighet i Vibbo – slik gjør du det raskt og riktig

• Logg inn i Vibbo → «Min bolig» → legg til beboer → velg «leietaker» → fyll inn opplysninger og leieperiode → send søknad om bruksoverlating. Styret får automatisk varsel og behandler i portalen. Fristen er én måned. (obos.no)

Slik lykkes du – trinn for trinn

1) Avklar om boligen er i OBOS‑borettslag eller OBOS‑forvaltet sameie (korttidsgrense 30 vs. 90 døgn). (lovdata.no)
2) Les vedtekter/husordensregler: Lokale regler om varsling, dyrehold, ro og orden m.m. kan skjerpe praktiseringen.
3) Sjekk botidskrav eller «særlige grunner». (lovdata.no)
4) Send søknad om bruksoverlating i Vibbo – noter énmånedsfristen for svar. (obos.no)
5) Pris riktig: Bruk markedsdata, respekter leieprisvernet og planlegg KPI‑justering med SSBs kalkulator. (lovdata.no, ssb.no)
6) Velg leietaker ryddig: Referanser og kredittsjekk med samtykke. Styret kan kun nekte på saklig grunn i leietakers forhold. (lovdata.no)
7) Signer god leiekontrakt og opprett korrekt depositumskonto i leietakers navn. (lovdata.no)
8) Sørg for gyldig energiattest og korrekt forsikringsdekning før utleiestart. (lovdata.no, huseierne.no)
9) Overlevering: Bruk sjekkliste, bilder og tilstandsprotokoll ved inn‑ og utflytting.
10) Rapporter og skatt: Vurder skattefrihet vs. skatteplikt og før fradrag korrekt i skattemeldingen. (skatteetaten.no)

Vanlige feil – og hvordan du unngår dem

• Utleie uten styregodkjenning: Kan anses som vesentlig mislighold og i ytterste konsekvens lede til salgs­pålegg ved gjentatte/vesentlige brudd. Følg søknadsrutinen. (lovdata.no)
• Å passere 30‑døgnsgrensen for korttidsutleie i borettslag: Da slår botidskrav/søknadsplikt inn. Planlegg kalenderen. (lovdata.no)
• Feil depositum: Konto i leietakers navn i norsk bank – aldri på utleiers private konto. (lovdata.no)
• Manglende energiattest i annonsen: Pålagt å vise i markedsføringen ved utleie. (lovdata.no)
• Feil leie/urettmessig regulering: Bryter leieprisvernet; risiko for tilbakebetaling. Bruk SSBs kalkulator og riktige varsler. (lovdata.no, ssb.no)
• Ingen utleiedekning i forsikringen: Skader og tap kan bli dyrt uten riktig forsikring. (huseierne.no)

FAQ – korte svar om OBOS leie ut leilighet

• Hvor lenge kan jeg leie ut? Inntil 3 år av gangen når botidskravet er oppfylt og styret godkjenner. (lovdata.no)
• Må styret godkjenne leietaker? Ja i borettslag, og manglende svar innen 1 måned regnes som godkjenning. (lovdata.no)
• Kan jeg Airbnb‑leie ut? Ja, i borettslag inntil 30 døgn per år; i sameier normalt inntil 90 døgn (60–120 vedtektsfestet). (regjeringen.no, lovdata.no)
• Hvilken skatt betaler jeg? Normalt 22 % av skattepliktig overskudd. For korttidsutleie i 2025: 15 000 kr skattefritt; 85 % av overskytende er skattepliktig. (skatteetaten.no, huseierne.no)

Oppsummert: Følger du loven, søker styret i tide via Vibbo, bruker god leiekontrakt med korrekt depositumskonto, har gyldig energiattest og riktig forsikring – og priser leien riktig over tid – ligger alt til rette for at din OBOS‑utleie blir trygg, effektiv og lønnsom i 2025.