Leie ut leilighet til kommunen: Den ultimate, trygge og lønnsomme guiden for 2025

Leie ut leilighet til kommunen: Den oppdaterte 2025-guiden for trygg og lønnsom utleie

Leie ut leilighet til kommunen er for mange den enkleste veien til stabile leieinntekter, svært lav misligholdsrisiko og mindre administrasjon. I denne omfattende 2025-guiden får du en praktisk og juridisk forankret oppskrift på hvordan du kan leie ut leilighet til kommunen – fra krav til boligstandard, energiattest og brannsikkerhet, til kontrakt, KPI-regulering, fakturering, skatt og drift.

Hvorfor leie ut leilighet til kommunen i 2025?

• Forutsigbar betaling: Kommuner har solid betalingsevne og svært lav risiko for mislighold.
• Redusert tomgang: Etterspørselen er jevn. I anmodningsprosessen for 2025 ble bosettingsbehovet først estimert til 18 900 personer og deretter nedjustert til 12 640, noe som fortsatt gir behov for egnede utleieboliger. (Kilde: IMDi)
• Mindre friksjon: Du forholder deg til én profesjonell motpart som håndterer beboeroppfølging.
• Samfunnsnytte: Du bidrar til kommunens boligsosiale mål – uten å drive med sosialt arbeid selv.

Profftips: Vær tidlig ute med komplett dokumentasjon (TEK17/bruksendring, brann, energiattest). Ferdige mapper vipper ofte avgjørelsen i din favør.

Krav, standard og dokumentasjon du må ha på plass

Å leie ut leilighet til kommunen forutsetter at boligen oppfyller gjeldende lov- og forskriftskrav.

• TEK17 og godkjenning for varig opphold: Rom for varig opphold skal normalt ha min. 2,4 m romhøyde. Ved bruksendring fra tilleggsdel (f.eks. kjeller/bod) gjelder egne minstekrav (ofte 2,20 m; 2,00 m for enkelte eldre bygg), og tiltaket er søknadspliktig. Se DiBK – TEK17 § 12‑7.
• Brannsikkerhet: Minst én røykvarsler per etasje som dekker kjøkken/stue/soner utenfor soverom, samt manuelt slokkeutstyr (f.eks. 6 kg ABC-pulver) i hver bolig. Krav og veiledning: Lovdata – forskrift om brannforebygging og DSB-veiledningen.
• Energiattest: Energimerking er pålagt ved utleie. Endringer i energimerkeforskriften trer i kraft 1. januar 2026, men dagens regler gjelder frem til da. Les mer hos NVE og bestill attest via Enova.

Slik forbereder du deg profesjonelt:

• Utfør og dokumenter egen brannkontroll (funksjonstest av varslere, dokumentasjon av slokkeutstyr og rømningsveier) med bilder.
• Skaff energiattest og samle godkjenningspapirer før første dialog.

Slik leier du ut leilighet til kommunen – steg for steg

1) Ta kontakt: Start med kommunens boligkontor/eiendomsavdeling og meld interesse. Be om retningslinjer, behov (størrelser/områder) og prosess.

2) Presentér boligen: Send kort prospekt med plan, bilder, dokumentert standard (TEK17/bruksendring, brann), energiattest og leieforslag.

3) Velg modell for utleie:

• Kommunen som leietaker: Kommunen leier direkte og kan bytte beboer ved behov (avtal dette eksplisitt i kontrakten).
• Tilvisningsavtale: Egnet for porteføljer/prosjekter. Kommunen får tilvisningsrett til minst 40 % av boligene i minimum 20 år. Husbankfinansiering kan dekke inntil 85 % og gi lang løpetid. Les mer hos Husbanken.

4) Forstå anskaffelsesreglene: Leie av eksisterende fast eiendom er unntatt anskaffelsesforskriften (FOA § 2‑4 bokstav a), slik at direkte avtale ofte er mulig når behov møter tilbud. Se Lovdata – FOA kapittel 2.

5) Befaring og utbedring: Kommunen gjennomfører normalt befaring. Lukk avvik på forhånd, møt med komplett dokumentasjon og en ryddig bolig.

6) Avtale og fakturering: Offentlig sektor krever elektronisk faktura (EHF/Peppol BIS Billing 3.0). Forankre dette i kontrakten og avklar hvem som sender, og på hvilken Peppol-ID. Kilder: Lovdata – forskrift om elektronisk faktura og Digdir.

Leie ut leilighet til kommunen: kontraktsmodeller og praktiske valg

• Direkte leie: Kommunen står som leietaker og håndterer beboerbytte innenfor avtalens formål.
• Tilvisningsavtale: Langsiktig avtale der kommunen får tilvise leietakere til en andel av boligene. Resten kan leies ut i det åpne markedet. I små prosjekter (≤4 boliger) kan kommunen få tilvisningsrett til alle boligene til enhver tid. Se Husbanken.

Viktige kontraktspunkter du må spikre

• Leieperiode og opsjoner: Avklar bindingstid og eventuelle forlengelser.
• Vedlikehold og responstider: Skille mellom løpende drift (typisk kommunen/beboer) og større vedlikehold (utleier). Avtal responstider og kommunikasjonsløp.
• Depositum/garanti: Husleieloven åpner for depositum/garanti inntil seks måneders leie. Kommunen/NAV bruker ofte garanti. Se Husleieloven § 3‑5 og § 3‑6.
• Beboerbytte: Når kommunen er leietaker, bør retten til å bytte beboer uten ny godkjenning beskrives tydelig.
• Oppsigelse/mislighold: Klare vilkår for heving og avvikling ved vesentlig mislighold.
• EHF-fakturering: Avtal EHF/Peppol BIS 3.0 for effektiv betalingsflyt. Se Lovdata – elektronisk faktura.

Leie ut leilighet til kommunen og KPI-regulering – slik gjør du det korrekt

Husleieloven gir adgang til å indeksregulere etter KPI tidligst ett år etter siste fastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel. SSB anbefaler å identifisere indeksen i kontrakten med serienavn/seriekode og angi frekvens for justering. Bruk gjerne SSBs veiledning og kalkulator. Kilder: SSB – tips til bruk av indeks i kontrakt og SSB – husleiekalkulator.

Eksempel på formel i kontrakt: Ny leie = Startleie × (Ny KPI / Start-KPI). Eksempel: 14 000 × (140,0/135,0) = 14 519 kr.

Profftips: SSB publiserer KPI månedlig. Sørg for at referanseperiode og varslingsrutiner er entydige, og at du bruker samme publikasjonspunkt (måned/år) hver gang.

Skatt, fradrag og rapportering

Utleie av sekundærbolig beskattes som alminnelig inntekt av netto leieinntekt. Du kan fradragsføre relevante kostnader (vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring, reiser til tilsyn mv.). Se Skatteetatens oppdaterte veiledning, og få praktiske eksempler i vår fagartikkel: Skattepliktig utleie av bolig (intern ressurs). Offisiell veiledning: skatteetaten.no.

Drift, forsikring og tvisteløsning

• Slitasje og skader: Bruk inventarliste og fotodokumentasjon ved inn-/utflytting for å redusere uenigheter.
• Forsikring: Sjekk at polisen dekker kommunal videreutleie og beboerbytte.
• Tvisteløsning: Husleietvistutvalget (HTU) er landsdekkende fra 1. september 2021 – en rask og rimelig vei til avklaring dersom noe oppstår. Kilde: HTU.

Ofte stilte spørsmål (FAQ)

1) Hvilke boliger etterspørres mest?

• Helårsboliger i normal/god standard nær kollektiv, skole og tjenester. Tilgjengelighet og planløsning i tråd med TEK17 øker attraktiviteten. Se DiBK – TEK17 § 12‑7.

2) Må jeg ha energiattest før utleie?

• Ja. Energiattest skal foreligge før avtale og vises ved markedsføring. Endringene i ordningen gjelder fra 1. januar 2026. Frem til da gjelder dagens regler. Les mer hos NVE og Enova.

3) Må kommunen konkurranseutsette leieavtalen?

• Ikke nødvendigvis. Leie av eksisterende fast eiendom er unntatt FOA § 2‑4 a, slik at direkte avtale ofte er mulig. Se Lovdata – FOA kapittel 2.

4) Hvordan fakturerer jeg kommunen?

• Offentlige virksomheter krever elektronisk faktura i godkjent standard (EHF/Peppol BIS 3.0). Avtal dette i kontrakten. Kilde: Lovdata – elektronisk faktura.

5) Hvem har ansvar for brannsikkerheten i leiligheten?

• Eier skal sørge for røykvarslere og manuelt slokkeutstyr, og for vedlikehold iht. forskrift om brannforebygging. Vedlikehold av f.eks. batteri kan avtales utført av leietaker, men minstekravene ligger fast. Se Lovdata – brannforebygging og DSB-veiledningen.

Leie ut leilighet til kommunen – sjekkliste

• [ ] Boligen er godkjent for varig opphold (TEK17/bruksendring avklart og evt. omsøkt). DiBK
• [ ] Brannsikkerhet dokumentert (røykvarslere/slokkeutstyr i henhold til forskrift). Lovdata
• [ ] Gyldig energiattest og energimerke i markedsføring. NVE
• [ ] Tilstands- og inventarliste med bilder.
• [ ] Kontrakt med klare punkter om vedlikehold, depositum/garanti, KPI-regulering, beboerbytte og EHF-fakturering. Lovdata
• [ ] Forsikring oppdatert for utleie/kommunal videreutleie.

Oppsummering

Å leie ut leilighet til kommunen kan gi svært stabile inntekter, lav tomgang og profesjonell oppfølging – forutsatt at du har orden på TEK17/godkjenning, brannsikkerhet og energiattest, og sikrer en tydelig kontrakt med KPI-justering, sikkerhet (depositum/garanti) og EHF-fakturering. Følger du stegene over, stiller du sterkt i dialogen med kommunen og øker sjansen for en trygg, lønnsom avtale i 2025 – og videre.