Leie ut egen bolig på Airbnb: Den ultimate guiden til trygg og lønnsom utleie i 2025
Leie ut egen bolig på Airbnb er for mange nordmenn en smart måte å utnytte boligen bedre og skape en stabil ekstrainntekt. Denne guiden for 2025 viser hvordan du kan leie ut egen bolig på Airbnb på en trygg, lovlig og lønnsom måte – fra skatt og regler i sameie/borettslag til mva, forsikring, sikkerhet og drift. Underveis får du konkrete eksempler, sjekklister og profftips som gjør at «første booking» blir starten på en bærekraftig strategi, ikke et engangseksperiment.
Leie ut egen bolig på Airbnb: Skatt i 2025 – slik beregner du riktig
Korttidsutleie (opphold under 30 døgn av gangen) av egen bolig beskattes etter sjablongmetoden:
- Skattefritt beløp: 15 000 kroner per bolig per år (fra og med inntektsåret 2025).
- Av inntekt over fribeløpet er 85 % skattepliktig som kapitalinntekt.
- Satsen for alminnelig inntekt (kapital) er 22 % i 2025.
Kilde for sjablong og satser: Skatteetaten beskriver sjablongmetoden og hovedsatser, og Regjeringens satstablå viser 22 % i 2025:
- Skatteetaten – «Bolig – utleie – sjablongmetoden» (forklaring av 15 000/85 %): https://www.skatteetaten.no/ordbok/bolig/bolig—utleie—sjablongmetoden/
- Skatteetaten – «Skatt når du leier ut bolig og eiendom» (oversikt): https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/
- Regjeringen – «Skattesatser 2025» (22 %): https://www.regjeringen.no/no/tema/okonomi-og-budsjett/skatter-og-avgifter/skattesatser-2025/id3056727/
Eksempel 2025: Leieinntekt 20 000 kr. Skattefritt: 15 000 kr. Gjenstående: 5 000 kr. Skattepliktig del: 85 % av 5 000 = 4 250 kr. Skatt: 4 250 × 22 % = 935 kr.
Langtidsutleie (sammenhengende 30 døgn eller mer) kan være skattefritt dersom du bor i det meste av boligen selv og leier ut mindre enn halvparten målt etter utleieverdi. Hvis vilkårene ikke er oppfylt, beskattes overskudd etter regnskapsmetoden (fradrag for faktiske kostnader). Se Skatteetaten for veiledning: https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/
Leie ut egen bolig på Airbnb og næringsvurdering
Om utleien blir omfattende og systematisk, kan den anses som næringsvirksomhet (helhetsvurdering av omfang, varighet, risiko og organisering). Da øker skattenivået og pliktene endres. Se Skatteetaten sin veiledning om når utleie kan bli næring: https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/
DPI: Nye rapporteringsregler fra 2026 (praktisk for verter)
Norge har vedtatt nye regler om opplysningsplikt for digitale plattformer (DPI) fra 1. januar 2026. For utleie av fast eiendom er det lagt opp til overgang for inntektsåret 2026, før ordningen fases fullt inn fra 2027 (rapportering fra plattformer i 2028 for eksisterende selgere). Du har uansett personlig ansvar for korrekt rapportering. Les mer hos Skatteetaten:
- Oversikt: https://www.skatteetaten.no/bedrift-og-organisasjon/rapportering-og-bransjer/tredjepartsopplysninger/andre-bransjer/dpi/
- Veileder (detaljer og overgangsregler): https://www.skatteetaten.no/en/business-and-organisation/reporting-and-industries/third-party-data/other-industries/dpi/veiledning-for-digital-plattforminformasjon-dpi/
- Regjeringen, pressemelding 04.04.2025: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/regjeringen-vil-styrke-skatteetatens-oversikt-over-digitale-plattformer-og-kryptoeiendeler/id3095428/
Leie ut egen bolig på Airbnb i sameie og borettslag
- Eierseksjonssameier: Korttidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Sameiet kan i vedtektene justere til 60–120 døgn. Korttidsutleie betyr opphold inntil 30 døgn sammenhengende. Lovhjemmel: eierseksjonsloven § 24 (Lovdata): https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65
- Borettslag: Du kan leie ut hele boligen inntil 30 døgn per kalenderår (uten styregodkjenning). Grensen kan ikke endres i vedtektene. Se tolkningsuttalelse fra 01.11.2024 på Regjeringen.no: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/burettslagslova-5-4-krav-til-botid-og-styregodkjenning-ved-kortidsutleie/id3077780/
Praktisk tips: Les vedtektene før du åpner kalenderen. Brudd kan gi sanksjoner og i ytterste konsekvens salgspålegg (sameie).
MVA og «hotell‑lignende» utleie
Utleie av fast eiendom er normalt unntatt mva. Men hvis utleien har hotell‑preg (romutleie i hotellvirksomhet og lignende) eller gjelder næringsmessig utleie av fritidseiendom, kan du bli mva‑pliktig. Da er satsen 12 % (lav sats).
- MVA‑satser 2025: https://www.skatteetaten.no/satser/merverdiavgift/
- Merverdiavgiftshåndboken § 5‑5 (romutleie i hotellvirksomhet mv.): https://www.skatteetaten.no/rettskilder/type/handboker/merverdiavgiftshandboken/gjeldende/M-5/M-5-5/
Leie ut egen bolig på Airbnb: Når må du registrere mva?
Ordinær registreringsgrense er 50 000 kroner i avgiftspliktig omsetning i løpet av 12 måneder. Se Skatteetaten om registrering: https://www.skatteetaten.no/bedrift-og-organisasjon/avgifter/mva/registrere-endre-slette/
Kort sagt: Sporadisk korttidsutleie av egen bolig uten hotell‑pregede tjenester utløser normalt ikke mva. Driver du omfattende, profesjonell korttidsutleie med tjenester som resepsjon, hyppig sengetøyskift, frokost, etc., kan mva‑plikt utløses.
Forsikring og AirCover: Hva dekker hva?
- Din egen forsikring: Standard innbo-/husforsikring dekker ofte ikke korttidsutleie. Sjekk vilkår og vurder utleietillegg/egen utleieforsikring.
- AirCover for verter (inkludert hos Airbnb):
- Skadebeskyttelse (Host damage protection) opptil 3 mill. USD: https://www.airbnb.com/help/article/279/
- Ansvarsforsikring (Host liability insurance) opptil 1 mill. USD: https://www.airbnb.com/help/article/937
- Oversikt og oppdateringer: https://www.airbnb.com/resources/hosting-homes/a/how-aircover-for-hosts-works-469
Viktig: AirCover erstatter ikke egen forsikring og har vilkår og unntak. Dokumenter alltid med tidsstemplet foto/video før og etter opphold, og rapporter skader samme dag.
Sikkerhet og personvern: Brannvern, sensorer og kamera
- Brannvern: Minst én røykvarsler per etasje (som dekker kjøkken, stue, soner utenfor soverom og tekniske rom), samt egnet slokkeutstyr (f.eks. 6 kg pulverapparat eller husbrannslange). Se forskrift § 7 (Lovdata): https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2015-12-17-1710 og DSBs veiledning: https://www.dsb.no/lover/brannvern-brannvesen-nodnett/veiledning-til-forskrift/veiledning-til-forskrift-om-brannforebygging
- Kamera, støymålere og smarthus: Airbnb forbyr kamera/lydopptak inne i boligen, selv om de er avslått. Utendørskamera er tillatt når de opplyses i annonsen og ikke overvåker private soner. Støymålere (dB) kan brukes, men må opplyses om og kan ikke plasseres i soverom/bad. Regler gjeldende fra 30.04.2024. Se Airbnb‑policy: https://www.airbnb.no/help/article/3061 og retningslinjer for å informere gjester: https://www.airbnb.com/help/article/2914
Leie ut egen bolig på Airbnb: Slik maksimerer du inntekt og gjestetilfredshet
1) Smart prissetting som faktisk konverterer
- Start konkurransedyktig, og øk gradvis etter 5–10 vellykkede bookinger og 4,8+ i rating.
- Aktiver ukes- og månedsrabatter for å øke belegget i skuldersesong.
- Følg kalenderhendelser (konserter, konferanser, skoleferier) og juster prisene i forkant.
2) Annonse som selger
- Første bilde styrer klikkraten: Velg lyst, horisontalt oversiktsbilde av stue/kjøkken. Skriv beskrivende alt‑tekst når du laster opp (SEO for bilder).
- Tittelmal: «Lys 2‑roms m/balkong og kontorplass – 5 min til [område]». Unngå generiske ord som «koselig leilighet».
3) Friksjonsfri innsjekk og drift
- Selvinnsjekk med nøkkelboks/smartlås. Del kort video for innsjekk; reduserer misforståelser.
- Proff rengjøringsplan: sjekkliste per rom + kvalitetskontroll. Standardiser sengetøy/håndklær for raskere vask.
4) Husregler og nabotillit
- Klare regler for røyking, fest, ekstra gjester, stillhetstid (f.eks. 22–07) og bruk av fellesareal.
- Varsle styret/naboer før høysesong og del kontaktpunkt ved akutte hendelser.
5) Dokumentasjon og sporing
- Egen mappe (digital/papir) med kvitteringer, meldinger, kalender, bilder før/etter, og skattesammendrag.
- Sørg for korrekt rapportering i skattemeldingen – husk at sjablongen (15 000/85 %) gjelder per bolig per år.
Leie ut egen bolig på Airbnb: Priseksempel + skatteberegning
Anta at du tar 1 400 kr natten, med 55 % belegg over 120 tilgjengelige netter i året (= 66 netter). Årlig brutto blir 92 400 kr. Dersom dette er korttidsutleie av egen bolig, beskattes du etter sjablongmetoden: 15 000 kr skattefritt, 77 400 kr × 85 % = 65 790 kr skattepliktig. Skatt: 65 790 × 22 % ≈ 14 474 kr. Sammenlign scenarioer med og uten ukesrabatter; ofte øker totalen selv om snittpris synker.
Vanlige spørsmål (FAQ)
-
Kan jeg leie ut bare ett rom og fortsatt bo der selv?
Ja, og ved opphold under 30 døgn gjelder korttidsreglene. Hvis du planlegger løpende romutleie, vurder også langtidsreglene. Les vår trinn‑for‑trinn‑guide: https://bnbutleie.no/leie-ut-soverom-i-egen-bolig/ -
Hvilke kostnader kan jeg trekke fra?
Ved korttidsutleie av egen bolig brukes sjablong – du får normalt ikke fradrag for faktiske kostnader i tillegg. Ved regnskapsbehandling (skattepliktig utleie/langtidsutleie som ikke er fritatt) kan faktiske kostnader trekkes fra. Se Skatteetaten: https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/ -
Må jeg innhente godkjenning fra kommunen?
For sporadisk korttidsutleie av egen bolig kreves normalt ikke kommunal godkjenning, men du må følge brannkrav og lokale ordensregler. Sjekk alltid vedtektene i sameiet/borettslaget. Svært omfattende virksomhet kan utløse andre krav. -
Hva med mva dersom jeg passerer 50 000 kr?
Grensen gjelder kun avgiftspliktig omsetning. De fleste som leier ut egen bolig uten hotell‑preg er unntatt mva. Dersom utleien blir hotell‑lignende/næringsmessig, kan 12 % mva og registrering utløses. Les mer hos Skatteetaten: -
Satser: https://www.skatteetaten.no/satser/merverdiavgift/
-
Registrering: https://www.skatteetaten.no/bedrift-og-organisasjon/avgifter/mva/registrere-endre-slette/
Oppsummering og videre lesning
Å leie ut egen bolig på Airbnb i 2025 kan gi solide ekstrainntekter – forutsatt at du følger skattereglene (15 000/85 %/22 %), respekterer grenser i sameie/borettslag (90 døgn i sameie, 30 døgn i borettslag), har riktig forsikring og ivaretar sikkerheten. Med tydelige husregler, gode driftsrutiner og korrekt rapportering står du sterkt både økonomisk og juridisk.
- For mer fordypning: «Utleie av egen bolig skattefritt – lønnsomme tips for 2025»: https://bnbutleie.no/utleie-av-egen-bolig-skattefritt/
Disclaimere: Dette er generell informasjon per 9. august 2025. Sjekk alltid oppdaterte kilder hos Skatteetaten, Lovdata, DSB og Airbnb før du tar beslutninger.
