Leie ut bolig til firma: den beste og essensielle guiden for trygg og lønnsom utleie i 2025

Leie ut bolig til firma er for mange en effektiv måte å få stabil inntekt, høy beleggsgrad og færre henvendelser fra enkeltleietakere. Når du leier ut bolig til firma der ansatte eller konsulenter faktisk bor, er det fortsatt boligleie. Det betyr at husleieloven (ufravikelig til vern for leietaker) gjelder fullt ut – også når motparten er et selskap. Dette gir klare rammer for leietid, prisjustering, depositum og oppsigelse, og gjør det enklere å skalere en profesjonell utleieportefølje. Lovdata

Hva betyr det å leie ut bolig til firma?

Selskapet står som kontraktspart, mens ansatte bor i boligen. Formålet er beboelse, derfor er det boligleie og ikke næringsleie. Husleielovens ufravikelighet gjør at vilkår som er dårligere enn lovens minimum ikke kan avtales. Lovdata §1-1 og §1-2
Forskjellen fra lokaler/næring er stor: I næringsleie kan mye fravikes i avtalen. I boligleie kan du ikke. Jusinfo

Leie ut bolig til firma: regler for løpetid og avtaletype

Tidsbestemt avtale kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år. Unntak krever saklig grunn og må være skriftlig opplyst ved inngåelse – ellers anses avtalen tidsubestemt. Lovdata §9-3
Midlertidig unntak: Ved lovlig bruksendring av fritidsbolig til bolig kan minstetiden settes til ett år. Unntaket gjelder til 1. juli 2026. Lovdata §9-3a
Oppsigelse og formkrav ved tidsubestemt leie: følg §9-5 til §9-8 nøye (begrunnelse, opplysningsplikt om protestfrist m.m.). Lovdata §§9-5–9-8

Kontrakt som minimerer risiko

Inkluder dette når du skal leie ut bolig til firma:

Hvem som bor og maks antall beboere. Gi selskapet bytterett innenfor maks antall (substitusjonsklausul) mot skriftlig varsel.
Leie og hva som er inkludert (strøm, internett, TV, parkering), fakturaintervall og purre-/gebyrrutiner.
Sikkerhet: Depositum inntil seks måneders leie på særskilt depositumskonto i norsk finansinstitusjon. Alternativt bank-/selvskyldner- eller konserngaranti. Lovdata §3-5 og §3-6
Energi og felleskostnader: Dersom leier skal dekke strøm/oppvarming/vann, krever loven årlig dokumentasjon/oppgjør. Lovdata §3-4
Inn-/utflytting: Nøkler, signert tilstandsrapport med bilder og inventarliste.
Ordensregler: Røyk/husdyr, ro- og naboregler, branninstruks og HMS.
Radon og tilsyn: Leie ut bolig til firma forutsetter at du kan dokumentere trygge radonnivåer; mål i vinterhalvåret og behold rapport. Tiltaksgrense 100 Bq/m³; grenseverdi 200 Bq/m³. DSA
Brannsikkerhet: Røykvarsler(e) i hver etasje og godkjent slokkeutstyr. DSB veiledning §7
Energimerking: Ved utleie skal energiattesten vises i markedsføring og legges frem før avtaleinngåelse. Energimerkeforskriften §6 og NVE

Leie ut bolig til firma: prisstrategi som tåler kontroll

Indeksregulering (KPI): Leien kan justeres én gang per 12. måned, i takt med konsumprisindeksen, med minst én måneds skriftlig varsel. Lovdata §4-2
Tolvmånedersveksten i KPI var 3,0 prosent i juni 2025. Dette er et godt styringsmål for årlig justering. SSB, publisert 10. juli 2025
Gjengs leie: Etter 2 år og 6 måneder uten andre endringer enn KPI, kan begge parter kreve justering til gjengs leie. Varslingsfrist: 6 måneder. Lovdata §4-3
Markedssjekk: SSB dokumenterer at Oslo fortsatt har landets høyeste leienivå, noe som påvirker referanseprisene. SSB LMU 2024

Leie ut bolig til firma: slik setter du riktig pris i praksis

1) Kartlegg like objekter med samme beliggenhet/standard. Bruk predikerte leier fra LMU der det er tilgjengelig. SSB LMU
2) Indeksreguler årlig og legg ved KPI-tabell fra SSB i varselet. SSB KPI
3) Vurder gjengs leie ved lange løp og husk fradrag for leiers forbedringer ved eventuell takst. Lovdata §4-3

Fakturering til bedrifter: EHF/Peppol i praksis

Offentlige oppdragsgivere kan holde tilbake betaling inntil elektronisk faktura i godkjent standard (EHF/Peppol BIS Billing 3.0) er levert – ta med PO-/referansenummer i kontrakten. Forskrift §5
Slik sjekker du mottaker: Søk i Peppol Directory via DFØ/Anskaffelser. Anskaffelser.no

Kredittsjekk og KYC for firmaleietakere

Bekreft organisasjonsnummer, roller og registreringer (MVA mm.) i Enhetsregisteret før signering. Bruk «Nøkkelopplysninger» eller API-et. Brønnøysundregistrene og API-dokumentasjon

Skatt 2025 når du leier ut til firma

Langtidsutleie av boliger du ikke bor i: Netto overskudd beskattes som alminnelig inntekt (22 % i 2025; 18,5 % i tiltakssonen Troms og Finnmark). Skatteetaten satser 2025
Egen bolig – fritak/avgrensning: Følg Skatte-ABC for vilkår og avgrensning mellom skattefri og skattepliktig utleie.
Korttidsutleie (<30 dager): Fra 2025 er 15 000 kroner skattefritt; 85 % av overskytende er skattepliktig. Skatte-ABC 2025

MVA: Bolig unntatt – men pass på parkering

Ordinær utleie av bolig til beboelse er unntatt merverdiavgift.
Utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet er avgiftspliktig. Når parkering leies ut som del av boligleieforhold, er den normalt omfattet av unntaket. MVA-håndboken §3‑11.3

Drift og standard – lever et «bedriftsklart» produkt

Møblering og funksjonalitet: Gode senger, arbeidsplass, komplett kjøkkenutstyr, vaskemaskin/tørk, stabilt bredbånd/TV. Signér inventarliste ved inn-/utflytting.
Brannsikkerhet: Dokumentér ettersyn/vedlikehold av røykvarslere og slokkeutstyr; informer leietaker om plikter. DSB veiledning §7
Radon: Mål om vinteren (minst 2 måneder); dokumenter at nivåene er forsvarlige. DSA
Personvern i praksis: Gjør ID-kontroll ved innflytting, men unngå å lagre kopi av legitimasjon uten lovlig grunnlag og formål. Ha en enkel, tydelig personvernerklæring. Datatilsynet
Elektronisk signering: BankID/eID er velegnet og anerkjent; sørg for sikker lagring av signerte dokumenter. Digdir – eID/eIDAS

Tvister: Husleietvistutvalget (HTU) er førsteinstans i hele landet

Boligtvister behandles i HTU før de ev. bringes inn for tingretten. Dette gjelder nå nasjonalt. Planlegg for dokumentasjon og ryddige prosesser for å unngå unødige tvister. HTU

Praktisk sjekkliste før signering

Verifiser firma i Brønnøysund (org.nr., roller, MVA, konkurs/avvikling). Brønnøysund
Avklar fakturering: EHF/Peppol BIS 3.0, PO-/referansenummer. Forskrift §5
Velg sikkerhet: Depositumskonto eller bank-/selvskyldner-/konserngaranti (maks samlet sikkerhet = 6 mnd). Lovdata §3-5 og §3-6
Formelle vedlegg: Tilstandsrapport, bilder, inventarliste, husregler, branninstruks, radon- og energiattest. DSA / DSB / NVE
Sett riktig løpetid: Tidsbestemt (med saklig grunn) eller tidsubestemt med oppsigelsestid – husk opplysningsplikten. Lovdata §9-3
Prisjustering: KPI årlig (1 måneds varsel); vurder gjengs leie etter 2,5 år (6 måneders varsel). Lovdata §§4-2 og 4-3
Skatt og fradrag: Planlegg forskuddsskatt og dokumentér kostnader. Sats 22 % i 2025 (18,5 % i tiltakssonen). Skatteetaten

Vanlige feil – og hvordan du unngår dem

Tidsbestemt avtale under tre år uten gyldig grunnlag (risiko: blir tidsubestemt). Lovdata §9-3
Feil/manglende depositumskonto i leiers navn. Lovdata §3-5
Uklare avtaler om strøm/internett/renhold og bestillingsfullmakter.
Manglende energiattest, brann- eller radondokumentasjon. Energimerkeforskriften §6 / DSB / DSA
Feil KPI-justering (for hyppig/uten korrekt varsel) eller ingen vurdering av gjengs leie. Lovdata §§4-2–4-3

Oppsummering

Leie ut bolig til firma fungerer best når riktig juss (lovlig løpetid, korrekt depositum og dokumentasjon), robust prisstrategi (KPI og gjengs leie), og strømlinjeformet drift (EHF-fakturering, brann- og radonkrav, energiattest) spiller sammen. Med forutsigbare KPI-regler, MVA-unntak for bolig og tydelige skatteregler for 2025, kan du bygge en trygg og skalerbar utleiemodell – også når leietaker er en bedrift. SSB KPI / Skatteetaten / Lovdata kap. 4

Intern ressurs: Vil du profesjonalisere driften ytterligere? Les vår guide til selskapsutleie på kort sikt: Airbnb utleie i selskap: komplett guide