Leie ut bolig før salg: Den ultimate, lønnsomme og trygge guiden (2025)

Leie ut bolig før salg kan være en lønnsom og trygg strategi i et marked som svinger – men bare når skatteregler, kontrakter og tidslinje er spikret fra start. Her får du en oppdatert, praktisk og bevisst oppskrift på hvordan du kan leie ut bolig før salg uten å miste skattefritak, samtidig som du bevarer fleksibilitet, ivaretar leietaker og maksimerer salgsverdien.

Leie ut bolig før salg: Fordeler og ulemper i 2025

For mange handler det å leie ut bolig før salg om å kjøpe tid, bedre likviditet og time salget mot en bedre periode.

Fordeler:

• Løpende inntekter som kan dekke renter, felleskostnader og vedlikehold.
• Jevn bruk kan avdekke feil du rekker å utbedre før foto og visning.
• Strategisk fleksibilitet: Du kan leie ut kort i forkant av planlagt salg uten å binde deg for lenge.

Ulemper:

• En aktiv leiekontrakt kan snevre inn kjøpergrunnlaget blant egenbrukere.
• Oppsigelsestid og vern kan forsinke overtakelse og presse prisforventningene.
• Driftsrisiko: Manglende betaling, skader og tvister kan spise opp nettoen dersom rutinene ikke er på plass.

Markedsblikk 2025: I juni 2025 var gjennomsnittlig omsetningstid 39 dager, og Stavanger hadde sterkest prisvekst hittil i år. Det illustrerer hvor viktig «timing» og lokal markedsforståelse er når du vurderer å leie ut bolig før salg. (eiendomnorge.no) Samtidig ble styringsrenten kuttet til 4,25 % i juni 2025 – et bakteppe som kan påvirke både leiemarked og salgsaktivitet utover høsten. (norges-bank.no)

Skatt når du leier ut før du selger

Skattereglene avgjør ofte hvor smart det er å leie ut bolig før salg. Her er kjernepunktene du må ha kontroll på.

Leie ut bolig før salg og skattefritt boligsalg: botid og eiertid

For skattefritt salg av egen bolig må begge vilkår være oppfylt ved realisasjonstidspunktet:

• Eiertid: mer enn 12 måneder.
• Botid: brukt som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene.

Viktig: Realisasjonstidspunktet er når du aksepterer bud (budaksept), ikke overtakelsesdato. Tell derfor 24 måneder bakover fra budakseptdatoen og dokumenter botid og eiertid nøyaktig. (lovdata.no, huseierne.no)

Leie ut bolig før salg: korttid vs. langtid (2025)

• Langtidsutleie (30+ dager): Overskudd beskattes som alminnelig inntekt (22 % i 2025). Fradrag for skattepliktige kostnader (vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring) gis. (skatteetaten.no)
• Korttidsutleie (under 30 dager): De første 15 000 kronene er skattefrie i 2025. Av overskytende regnes 85 % som skattepliktig inntekt. Grunnlaget beregnes av brutto – provisjon til plattform kommer ikke i tillegg til sjablongen. (skatteetaten.no)
• Delvis utleie: Bruker du selv mer enn halvparten av boligen målt etter utleieverdi, kan leieinntekten være skattefri (skatteloven § 7-2). (skatteetaten.no)

Når blir utleie «næring»?

Dersom omfang, varighet og aktivitet er høy, kan utleie anses som næringsvirksomhet. Tommelfinger: 5 eller flere boenheter, eller rundt 500 kvm til næringsformål. Hyppig korttidsutleie kan bli vurdert som virksomhet selv for én boenhet (se BFU 6/16). Konsekvensen er vesentlig høyere effektiv beskatning. (skatteetaten.no)

Juridiske nøkkelregler når du vil leie ut bolig før salg

Når du skal leie ut bolig før salg, må kontrakter og gjennomføring støtte salgsplanen – uten å trå feil i husleieloven.

Kontrakt og oppsigelse

• Tidsbestemt leie: Opphører automatisk på sluttdato. Du må skriftlig opplyse ved inngåelsen at avtalen ikke kan sies opp i perioden – ellers kan den bli oppsigelig. Fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter sluttdato uten skriftlig flytteoppfordring, blir avtalen tidsubestemt. (lovdata.no)
• Minstetid: Hovedregel om minst tre år for tidsbestemt boligleie, men unntak ved saklig grunn (du må oppgi grunnen skriftlig ved inngåelsen). Planlagt salg kan være en saklig grunn dersom det er reelt og dokumentert. (lovdata.no)
• Tidsubestemt leie: Som hovedregel tre måneders oppsigelsesfrist fra første dag i måneden etter oppsigelsen. Oppsigelsen må være saklig, skriftlig og oppfylle lovens formkrav. (lovdata.no)

Praktisk grep for deg som vil leie ut bolig før salg: Bruk tidsbestemt leie med klar sluttdato tett på planlagt salgsperiode, og ta inn en avtalt oppsigelsesadgang ved dokumentert salg – uttrykkelig formulert i kontrakten fra start.

Visning og eierskifte

• Adgang til bolig: Leietaker må i nødvendig utstrekning gi adgang til tilsyn og nødvendige arbeider. Varsle i god tid og opptre hensynsfullt. Avtal visninger konkret i kontrakten for å unngå konflikt. (lovdata.no)
• Eierskifte: Selger du med løpende leieforhold, trer ny eier inn i utleiers posisjon, og leieavtalen følger normalt med. Vurder derfor om du ønsker å selge «ledig ved overtakelse». (lovdata.no)

Depositum og sikkerhet

• Depositum skal stå på sperret konto i leietakers navn (inntil seks måneders leie). Bankgebyr betales av utleier. Ikke bruk privat konto. (lovdata.no)
• Se vår oppdaterte oversikt over banker og priser for depositumskonto: Depositumskonto og priser hos banker.
• Forbrukerrådet bekrefter praktiseringen og fremgangsmåten ved uenighet om utbetaling. (forbrukerradet.no)

Korttidsutleie i sameier og borettslag

I eierseksjonssameier er korttidsutleie av hele seksjonen begrenset til 90 døgn årlig (kan vedtektsfestes mellom 60–120 døgn). I borettslag er grensen 30 døgn. Sjekk vedtektene før du planlegger korttidsutleie før salg. (lovdata.no, huseierforbundet.no)

Leie ut bolig før salg: Slik planlegger du tidslinjen

1) Kartlegg eiertid og botid i kalenderen opp mot sannsynlig budakseptdato.
2) Velg leieperiode som ikke gjør at botidskravet «sprekker» ved budaksept. Husk at budaksept styrer skattereglene ved realisasjon. (lovdata.no)
3) Sett sluttdato 2–4 uker før foto/visning for vasking, styling og småfiks.
4) Ta inn salgsforbehold: Avtal at leieforholdet kan sies opp ved dokumentert salg, med tydelig varslingsfrist og eventuell kompensasjon.
5) Opprett lovlig depositumskonto og verifiser at forsikringer dekker utleie (bygg, innbo og eventuelt husleiegaranti). (lovdata.no)
6) Følg regelendringer i budrunder: Fra 1. juli 2025 er «hemmelige bud» forbudt, og megler skal legge til rette for forsvarlig budgivning – relevant for valg av salgsuke og koordinering med leietaker. (lovdata.no, regjeringen.no)

Forslag til enkel salgsforbeholds-klausul (avklar alltid med juridisk rådgiver):
«Partene er enige om at utleier ved dokumentert salg av eiendommen kan si opp avtalen med 2 måneders varsel. Oppsigelsesretten gjelder kun dersom oppsigelsen fremgår av denne kontrakten og dokumenteres med kopi av akseptert kjøpetilbud. Leietaker gis rett til rimelig vederlag for dokumenterte flyttekostnader inntil kr X.»

Break-even: Når lønner det seg – egentlig?

Vurder forholdet mellom potensiell skatt ved tapt skattefritak og forventet netto leie etter skatt.

En enkel modell:

• Potensiell skattebelastning ved tapt skattefritak = forventet gevinst × 22 % (2025). (regjeringen.no)
• Netto leie etter skatt ved langtidsutleie = (brutto leie – fradragsberettigede kostnader) × (1 – 0,22). (skatteetaten.no)
• Ved korttidsutleie bruker du sjablongen: skatteplikt = 85 % av (inntekt – 15 000), deretter skatt 22 %. (skatteetaten.no)

Eksempel:

• Forventet skattepliktig gevinst ved salg: 1 500 000 kr → skatt 330 000 kr.
• 12 mnd utleie à 20 000 kr = 240 000 kr. Løpende kostnader 5 000 kr/mnd = 60 000 kr. Netto før skatt 180 000 kr → skatt 39 600 kr → netto etter skatt ≈ 140 400 kr.
• I dette scenariet koster tapt skattefritak mer enn du tjener på å leie ut. Løsning: Avslutt utleie i tide og sikre botid fram til budaksept.

Bruk SSBs leiemarkedsdata for å estimere realistisk markedsleie i ditt område (for eksempel 2-roms i Oslo: ca. 14 400 kr/mnd i 2024). (ssb.no)

Leie ut bolig før salg i ulike markeder

• Sterkt marked: Kort omsetningstid og høy etterspørsel taler for kort, tidsbestemt utleie (gjerne møblert) som bro frem til riktig salgsuke. Følg lokale omsetningstider og prisimpulser. (eiendomnorge.no)
• Svakt/ujevnt marked: Lengre omsetningstid kan gjøre forutsigbar langtidsutleie mer attraktiv for å dekke løpende kostnader, men pass nøye på botid/eiertid.

Ofte stilte spørsmål

Leie ut bolig før salg – hvor lenge kan jeg leie ut uten at botidskravet ryker?

Det finnes ingen fast tidsgrense. Alt avgjøres av om du samlet har bodd minst 12 av de siste 24 månedene ved budaksept. Tell dager, og dokumenter inn-/utflytting. (lovdata.no)

Kan jeg selge med leietaker boende?

Ja. Leieavtalen følger normalt med, og ny eier trer inn i utleiers posisjon. Vurder målgruppen – skal du nå egenbrukere, kan «ledig ved overtakelse» gi bredere interesse. (lovdata.no)

Hvilken kontrakt er tryggest hvis jeg vil leie ut bolig før salg?

Ofte er tidsbestemt leie med klar sluttdato og avtalt oppsigelsesadgang ved dokumentert salg mest forutsigbart. Husk skriftlig opplysning om at avtalen er uoppsigelig i perioden – ellers kan leietaker få oppsigelsesvern. (lovdata.no)

Hva gjør jeg hvis leietaker ikke flytter ved sluttdato?

Send skriftlig flytteoppfordring så snart leietiden utløper. Uten dette kan tidsbestemt leie gå over til tidsubestemt etter tre måneder. (lovdata.no)

Er korttidsutleie før salg (Airbnb) en god idé?

Det kan gi midlertidig likviditet. I 2025 er 15 000 kr skattefritt og 85 % av overskytende skattepliktig. Hyppig korttidsutleie kan nærme seg næringsvurdering. Sjekk også regler i borettslag/sameie (90-dagersregelen). (skatteetaten.no, lovdata.no)

Slik lykkes du – sjekkliste

• Bestem strategi: Leie ut bolig før salg på korttid for fleksibilitet, langtid for stabilitet.
• Lås skattefritaket: Planlegg rundt budaksept og dokumenter botid/eiertid.
• Kontrakt: Tidsbestemt med salgsforbehold og riktig opplysningsplikt.
• Depositum: Opprett lovlig depositumskonto i leietakers navn. Se bankenes priser. (lovdata.no)
• Forsikring: Sjekk at bygg/innbo dekker utleie og visning.
• Styling og vedlikehold: Planlegg nedetid før fotografering.
• Markedsdata: Følg Eiendom Norge, SSB og styringsrenten fra Norges Bank. (eiendomnorge.no, ssb.no, norges-bank.no)

Konklusjon

Å leie ut bolig før salg kan være svært lønnsomt når tidslinjen, kontrakten og skattemessige vurderinger spiller på lag. Nøkkelen er å sikre botid/eiertid frem til budaksept, bruke riktig kontrakt med tydelig salgsforbehold, ha ryddige rutiner for depositum og visninger – og alltid gjøre en break-even-beregning før du bestemmer deg. For detaljer om skatteendringer ved utleie, se vår guide: Nye skatteregler ved utleie av bolig.

—
Ekstern ressurs (Skatteetaten, dofollow): Skatteregler for korttidsutleie i 2025 – bunnfradrag 15 000 og 85 %-regel. (skatteetaten.no)