Leie kontor i egen bolig – den beste, ultimate guiden for 2025 (regler, fradrag og fallgruver)

Leie kontor i egen bolig i 2025: Reglene, fradragene og fallgruvene du må kunne

Oppdatert 10. august 2025. Leie kontor i egen bolig er en smart måte å skape stabile inntekter og mer fleksibel drift – enten du leier til eget AS eller til eksterne næringsdrivende. Her får du en komplett, oppdatert guide for 2025 som gjør at leie kontor i egen bolig blir lønnsomt, korrekt og trygt fra første dag – og helt frem til et eventuelt boligsalg.

Slik fungerer hovedreglene i 2025

• Langtidsutleie (30+ dager): Leieinntekt kan være skattefri når du bruker minst halvparten av boligen selv, målt etter utleieverdi, eller når hele/større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i året. Overstiges 20 000‑grensen, blir langtidsutleien skattepliktig og boligen regnskapsbehandles for hele året. Se skatteloven § 7‑2. (lovdata.no)
• Korttidsutleie (under 30 dager): Fra og med inntektsåret 2025 er bunnfradraget 15 000 kroner per bolig. 85 % av overskytende inntekt beskattes, og sjablongen inkluderer alle kostnader. (skatteetaten.no)
• Kombinasjon kort/lang: Korttidsinntekter inngår i vurderingen av «minst halvparten» og 20 000‑grensen, men korttidsdelen beskattes fortsatt etter sjablongen. (skatteetaten.no)

Hva betyr «minst halvparten» – og hva er utleieverdi?

Det er utleieverdi – ikke kvadratmeter – som avgjør. Sammenlign hva «din del» realistisk kunne vært leid ut for, mot delen du leier ut. Dokumenter med 2–3 relevante annonser og noter standard, adkomst og beliggenhet. Skatte-ABC og uavhengige forbrukerkilder beskriver dette prinsippet tydelig. (skatteetaten.no, huseierne.no)

Tips til dokumentasjon av utleieverdi:

• Ta skjermbilder av sammenlignbare utleieobjekter med pris og beliggenhet
• Beskriv særtrekk som påvirker kontorverdi (egen inngang, parkering, universell utforming)
• Oppdater vurderingen årlig eller ved markedsendringer

Leie kontor i egen bolig til eget AS: Slik gjør du det riktig

Leier selskapet ditt lokaler av deg privat, får selskapet normalt fradrag for markedsleie – mens leieinntekten hos deg kan være skattefri ved langtidsutleie dersom vilkårene i § 7‑2 er oppfylt. Nøkkelen er et reelt leieforhold og markedsriktig pris. Skatteetaten beskriver krav, fradrag og valg mellom standardsats/faktiske kostnader her. (skatteetaten.no)

Sjekkpunkter som styrker et reelt leieforhold når du skal leie kontor i egen bolig:

• Skriftlig leiekontrakt mellom deg og selskapet (areal, eksklusiv bruksrett, leietid, leie, inkluderte ytelser)
• Faktisk næringsbruk: bilder av kontoroppsettet, inventarliste eid av selskapet, adgangsløsning/egen inngang
• Markedsleie: dokumenter hva uavhengige ville betalt for tilsvarende kontor i boligområde; overpris kan omklassifiseres til utbytte/uttak hos eier. (skatteetaten.no)

Leie kontor i egen bolig – slik finner du markedsleie i praksis

• Samle 3–5 sammenlignbare kontor-/arbeidsrom i nærområdet (ikke boligleie i sentrumskontor-nivå)
• Korriger for faktorer som trekker prisen ned i bolig (manglende egen inngang, ingen toalett, lite besøksparkering)
• Lag en egen prisnotat for kontrakten, med kildehenvisninger. I saker der leien er satt for høyt, har Skatteklagenemnda omklassifisert differansen til utbytte. (skatteetaten.no)

Leie kontor i egen bolig når du driver ENK

I enkeltpersonforetak kan du ikke «leie av deg selv». I stedet fører du enten standardsats for hjemmekontor eller forholdsmessig andel faktiske kostnader for rom som utelukkende brukes i næringen. Skatteetaten forklarer valgene og dokumentasjonskravene. (skatteetaten.no)

Eksempel – faktiske kostnader i ENK: Bolig 100 m², kontor 12 m² (12 %). Årlige felleskostnader 40 000 kr. Fradrag i næring: 12 % av 40 000 = 4 800 kr, forutsatt eksklusiv næringsbruk og dokumenterte kostnader. (skatteetaten.no)

Ansatt i selskap? Hjemmekontorgodtgjørelse 2025

Arbeidsgiver kan utbetale en trekkfri og skattefri hjemmekontorgodtgjørelse når rommet brukes utelukkende som kontor. Satsen for 2025 er 2 192 kroner per år. For de fleste ansatte inngår øvrige hjemmekontorkostnader i minstefradraget. (skatteetaten.no)

Skattefritt eller skattepliktig? Slik bruker du § 7‑2 i praksis

• Skattefri langtidsutleie ved «minst halvparten» og avtaler på 30+ dager. (lovdata.no)
• Skattefri «mindre» langtidsutleie av hele/større del inntil 20 000 kr/år – over grensen blir inntekten skattepliktig. (lovdata.no)
• Korttidsutleie 2025: 15 000 kr bunnfradrag, 85 % av overskytende inntekt beskattes. (skatteetaten.no)
• Kombinasjon kort/lang: Korttidsinntekt teller i 20 000‑vurderingen og «minst halvparten», men beskattes fortsatt etter sjablong. (skatteetaten.no)

Viktig skattefelle ved salg av boligen

Har kontordelen vært brukt i virksomhet (av deg eller leietaker), regnes dette arealet ikke som «egen bolig» ved gevinstberegning. Den forholdsmessige gevinsten på kontordelen kan bli skattepliktig selv om resten av boligen selges skattefritt. Planlegg i god tid – avslutt næringsbruken og ta arealet tilbake til boligbruk i tide for å opparbeide brukstid. (skatteetaten.no, lovdata.no)

Leie kontor i egen bolig: Kontrakt, pris og dokumentasjon som tåler kontroll

For at leie kontor i egen bolig skal være en varig løsning, bør du alltid:
1) Bruke skriftlig kontrakt (areal, eksklusiv bruksrett, leietid 30+ dager ved langtidsutleie, leie og inkluderte ytelser). (skatteetaten.no)
2) Fastsette markedsleie for kontor i boligstrøk – dokumenter beregningen skriftlig. Unngå overpris (risiko for omklassifisering til utbytte/uttak). (skatteetaten.no)
3) Dokumentere faktisk bruk: bilder av kontoret som næringslokale, inventarliste som tilhører selskapet, og adgangsløsning. (skatteetaten.no)
4) Arkivere alt: kontrakt, fakturaer, kostnadsfordeling, beregning av markedsleie og relevant kommunikasjon.

Regulering, bruksendring, MVA og forsikring – ekstra forhold du bør vurdere

Bruksendring og godkjent bruk

Å bruke rom til annet enn godkjent formål kan være søknadspliktig bruksendring. Sjekk siste godkjente plantegninger i kommunens arkiv. Utleie av del av bolig er ikke i seg selv søknadspliktig – men endret bruk (for eksempel til kontor) kan utløse søknadsplikt. (dibk.no)

MVA: Når er frivillig registrering aktuelt?

Utleie av fast eiendom er normalt unntatt MVA. I noen tilfeller kan utleier frivillig registrere seg ved utleie til MVA-registrert virksomhet – forutsatt bl.a. at omsetningen overstiger 50 000 kr og at det er en ubrutt registreringskjede. For små kontorarealer i bolig er ordningen ofte lite aktuell, men vurder med rådgiver. (lovdata.no, norway.dlapiper.com)

Borettslag/sameie og korttidsgrenser

Eier du i borettslag eller sameie? Følg vedtekter og lovregler. Korttidsutleie er lov med ulike grenser (typisk 30 døgn i borettslag og 90 døgn i sameie). Styret kan dessuten vedta meldeplikt. (huseierne.no)

Forsikring: Meld fra!

Gi forsikringsselskapet beskjed om utleie/næringsbruk i boligen, ellers kan du risikere avkortning. Mange selskaper krever depositum og skriftlig leiekontrakt for full dekning. (gjensidige.no, huseierforbundet.no)

Leie kontor i egen bolig – mini‑kalkulatorer og eksempler

• Eksempel 1, skattefri langtidsutleie til eget AS: Du bruker dokumentert «minst halvparten» av boligen. Markedsleie settes til 2 500 kr/mnd for et 10 m² kontorrom (årlig 30 000 kr). Leien er skattefri hos deg, fradragsberettiget hos selskapet. Husk likevel salgsfellen hvis kontoret er brukt i virksomhet. (lovdata.no, skatteetaten.no)
• Eksempel 2, korttidsutleie av kontorplass (mindre enn 30 dager i slengen): Årlig inntekt 25 000 kr. Skattefritt bunnfradrag 15 000 kr; 10 000 kr x 85 % = 8 500 kr skattepliktig, beskattes med 22 % = 1 870 kr i skatt (forutsatt ikke virksomhet). (skatteetaten.no)
• Eksempel 3, kombinasjon: Langtidsleie av et lite rom + sommerens korttidsutleie av egen del kan gjøre at du mister skattefritaket for langtidsdelen dersom 20 000‑grensen passeres totalt. Korttidsdelen beskattes likevel etter sjablong. (skatteetaten.no)

Leie kontor i egen bolig – sjekkliste før du signerer

• Avklar: Blir dette langtidsutleie (30+ dager) eller korttid?
• Beregn utleieverdi og dokumenter at du bruker «minst halvparten» selv
• Skriv kontrakt, fastsett markedsleie, dokumenter reell bruk
• ENK: velg standardsats eller faktiske kostnader; AS: sørg for markedsleie
• Planlegger du salg? Avvikle næringsbruk i god tid for å unngå skatteplikt på kontordelen

Anbefalte kilder og videre lesing

• Skatteloven § 7‑2 – utleie i egen bolig (oppdatert for 2025, inkl. 15 000‑bunnfradraget ved korttidsutleie). (lovdata.no)
• Skatte-ABC 2025: Korttidsutleie og kombinasjon kort/lang. (skatteetaten.no)
• Hjemmekontorgodtgjørelse 2025: 2 192 kr. (skatteetaten.no)
• Salg av bolig og hjemmekontor brukt i virksomhet – unngå skattefelle. (skatteetaten.no)
• Intern guide hos oss: Les også vår veiledning om skattefri utleie og praktiske grep: Utleie av egen bolig skattefritt: Ultimate og lønnsomme tips for trygg suksess i 2025

Oppsummert: Leie kontor i egen bolig kan være både lønnsomt og forutsigbart når du følger § 7‑2, dokumenterer utleieverdi og markedsleie, og planlegger eventuelt salg i tide. Med riktig struktur kan leie kontor i egen bolig bli en stabil og skattegunstig løsning gjennom 2025 – og videre.