Leie borettslag: Oppdatert 2025-guide til regler, rettigheter, skatt og smarte grep

Leie borettslag er blitt et attraktivt valg for både eiere og leietakere. I denne oppdaterte 2025-guiden får du en praktisk og juridisk trygg gjennomgang av hvordan leie borettslag fungerer – fra styregodkjenning og kontrakter til skatt, energimerking og konfliktløsning. Følger du stegene under, blir leie borettslag en forutsigbar og lønnsom strategi.

Leie borettslag: De viktigste reglene i 2025

Borettslag reguleres av burettslagslova kapittel 5. Her er hovedpunktene du må kunne før du skal leie borettslag:

• Korttidsutleie: Bor du selv i boligen, kan du overlate hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året. Delutleie (for eksempel et rom) er også tillatt når du selv bor der. Grensen på 30 døgn er absolutt. (lovdata.no)
• Langtidsutleie (inntil 3 år): Har du (eller nær familie i husholdningen) bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene, kan styret godkjenne utleie av hele boligen i inntil tre år. Styret kan bare nekte ved saklig grunn, og kan nekte hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier. (lovdata.no)
• Særlige grunner: Midlertidig fravær (arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom), utleie til nær familie m.m. kan gi samtykke til utleie, igjen med krav om saklig grunn for å nekte. (lovdata.no)
• Svarfrist: Søker du skriftlig og laget ikke svarer innen én måned, regnes brukeren som godkjent. Dokumenter når søknaden ble sendt. (lovdata.no)
• Ved brudd: Overlates bruken i strid med reglene, kan laget pålegge flytting, kreve fravikelse og i alvorlige tilfeller gi salgs­pålegg ved vesentlig mislighold. (lovdata.no)

Tips: Begynn tidlig, les vedtekter/husordensregler nøye og hold styret løpende orientert. Leie borettslag flyter bedre med åpen, sporbar kommunikasjon.

Leie borettslag steg for steg

1) Les vedtekter og husordensregler: Sjekk presiseringer om varsling, nøkler, boder, parkering og ro-regler. Leietaker må signere at husordenen er lest og akseptert.

2) Søk styret skriftlig: Oppgi navn og fødselsdato på leietaker(e), ønsket periode, hjemmel i loven (botid/særlige grunner) og dine kontaktdata. Husk at leie borettslag utover 30 døgn når du ikke bor der krever styrets godkjenning.

3) Vent på svar (maks 1 måned): Uteblir svar, anses søknaden som godkjent – men sørg for sporbar innsending og arkivering. (lovdata.no)

4) Lag en tydelig leiekontrakt: Bruk en solid kontrakt med klausuler om vedlikehold, ro og orden, nøkler, boder, overtakelsesprotokoll og inventarliste. Se vår detaljerte ressurs: leiekontrakt-mal og sjekklister.

5) Sett lovlig depositum: Depositum kan ikke overstige seks måneders leie og skal stå på separat depositumskonto i leietakers navn – ikke på privatkonto. (lovdata.no)

6) Energimerking: Ved utleie skal boligen ha gyldig energiattest, og energimerket skal vises i markedsføring/annonse. Dette er eierens ansvar. (nve.no, enova.no)

7) Rapporter og skattlegg riktig: Avklar om utleien er korttid eller langtid, om boligen er egen bolig eller sekundærbolig, og før fradrag der det er tillatt. Se skattepunktet under.

Leie borettslag og skatt i 2025 – kort forklart

Skatten avhenger av utleieform og boligens status:

• Korttidsutleie av egen bolig (leieforhold under 30 dager): Fra og med inntektsåret 2025 er de første 15 000 kronene skattefrie. Av det du tjener over dette, beskattes 85 prosent som alminnelig inntekt. Skattesats 22 % (2025). (lovdata.no, regjeringen.no, huseierne.no)
• Langtidsutleie i egen bolig: Bruker du minst halvparten selv (målt etter utleieverdi), er leieinntekten normalt skattefri. Alternativt kan utleie av hele eller større del av boligen være skattefri hvis brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner i inntektsåret (overstiges grensen, blir hele inntekten skattepliktig). (skatteetaten.no)
• Sekundærbolig og annen skattepliktig utleie: Leieinntekten er skattepliktig og du kan føre fradrag for relevante kostnader før skatt på nettoinntekt. Se Skatte-ABC og skatteloven § 7-2 for detaljer. (skatteetaten.no, lovdata.no)

Ekstra innsikt: Etterspørselen etter korttidsutleie øker i storbyene, og flere kommuner vurderer strengere regulering. Følg lokale føringer i tillegg til borettslagets regler. (bt.no)

Leie borettslag: Styrets rolle og «saklig grunn»

Styret forvalter vedtekter og lov. De kan bare nekte godkjenning ved saklig grunn, for eksempel dokumentert betalingsmislighold, alvorlige brudd på husordenen eller når brukeren ikke kunne blitt andelseier. Husk at andelseier fortsatt er ansvarlig overfor laget når andre bruker boligen. (lovdata.no)

Leie borettslag og korttidsutleie (Airbnb mv.)

I borettslag er korttidsutleie strengt begrenset til 30 døgn samlet per kalenderår når du selv bor i boligen. Grensen kan ikke utvides i vedtektene. Planlegg nøkler, støynivå, renhold og gjesteinformasjon nøye – og informer styret om rutiner. Les også vår guide til korttidsutleie i borettslag. (lovdata.no)

Leie borettslag: Energimerking og dokumentasjon du må ha

Mange glemmer energiattesten. Ved utleie skal boligen ha energiattest, og energimerket skal synliggjøres i annonsen. Attesten er gratis å hente og gyldig i 10 år. Manglende energiattest kan oppfattes som en mangel ved markedsføring/utleie. (nve.no, enova.no)

Leie borettslag: Slik skriver du en god søknad til styret (mal)

Kopier, lim inn og tilpass:

• Emne: Søknad om bruksoverlating – [Borettslag/andel/leilighetsnr.]
• Andelseier: [Navn, adresse, telefon, e-post]
• Leietaker(e): [Navn, fødselsdato, telefon, e-post]
• Periode: [Fra–til]; hjemmel: § 5-5 (botid) eller § 5-6 (særlig grunn)
• Begrunnelse: [Kort begrunnelse – arbeid/utdanning/familie mv.]
• Vedlegg: Planlagt leiekontrakt, legitimasjon, referanser
• Nøkler og tilgang: Rutine for nøkler, boder, parkering
• Kontakt: Hvem styret kan kontakte ved behov

Profftips: Vis at leietaker har lest vedtekter/husorden, og at du har lovlig depositum og energiattest på plass. Det øker sjansen for raskt ja.

Sjekkliste før du leier ut

• Vedtekter/husorden lest og delt med leietaker
• Skriftlig søknad sendt styret (sporbar e-post)
• Styresvar innen 30 dager (ellers anses godkjent)
• Leiekontrakt signert og inn-/utflyttingsprotokoll gjennomført
• Riktig depositum på sperret konto i leietakers navn
• Gyldig energiattest og energimerke i annonsen
• Skatt og rapportering avklart ut fra din utleiemodell

Vanlige fallgruver når du skal leie borettslag

• Å leie ut hele boligen uten styregodkjenning når du passerer 30-døgnsgrensen
• Manglende tilstandsprotokoll ved inn-/utflytting
• Depositum inn på privatkonto (ulovlig) i stedet for separat depositumskonto
• Uklare rutiner for nøkler, ro og orden, boder og fellesarealer
• Skattefeil ved kombinasjon av korttids- og langtidsutleie

Leie borettslag til barn eller nær familie

Utleie til barn/foreldre kan godkjennes som «særlig grunn» etter loven, men styret kan nekte ved saklig grunn også her. Alltid bruk formell leiekontrakt, korrekt depositum og tydelige plikter etter husordenen. (lovdata.no)

Når det oppstår uenighet: Husleietvistutvalget (HTU)

Ved tvister om husleie, depositum, oppsigelse mv., skal saken normalt til Husleietvistutvalget før den eventuelt kan bringes inn for tingretten. HTU er landsdekkende og har i 2025 fått økt oppmerksomhet – regjeringen har besluttet sammenslåing av HTU og Husbanken for å styrke kapasiteten. (htu.no, regjeringen.no)

FAQ om leie borettslag

Leie borettslag: Hvor mye kan jeg korttidsutleie?

Inntil 30 døgn per år av hele boligen når du bor der selv. Delutleie av rom er lov når du bor i boligen. Grensen kan ikke heves i vedtektene. (lovdata.no)

Leie borettslag: Kan styret nekte utleie?

Ja, men bare ved saklig grunn. Manglende svar innen én måned regnes som godkjenning. (lovdata.no)

Leie borettslag: Hvordan skal depositum håndteres?

Maks seks måneders leie og på egen depositumskonto i leietakers navn – aldri på privatkonto. (lovdata.no)

Leie borettslag: Hvordan beskattes leieinntektene i 2025?

Korttidsutleie av egen bolig: 15 000 kroner skattefritt; 85 % av overskytende beskattes som alminnelig inntekt. Langtidsutleie kan være skattefri når du bruker minst halvparten selv, eventuelt skattefri under 20 000-kronersregelen – ellers skattepliktig. (lovdata.no, skatteetaten.no)

Nyttige ressurser

• Burettslagslova §§ 5‑4, 5‑5, 5‑6 og 5‑7 (korttid/3‑årsregel/særlige grunner/svarfrist) – Lovdata. (lovdata.no)
• Pålegg om flytting/fravikelse og salgs­pålegg – Lovdata §§ 5‑22–5‑23 og § 5‑9. (lovdata.no)
• Husleieloven om depositum (§ 3‑5) – Lovdata. (lovdata.no)
• Skatteregler ved utleie – skatteloven § 7‑2 og Skatte-ABC 2025. (lovdata.no, skatteetaten.no)
• Energimerking ved utleie – NVE/Enova (energiattest). (nve.no, enova.no)

Interne guider fra BnB Utleie:

• Vår guide til korttidsutleie i borettslag
• Vår leiekontrakt-guide med maler

Oppsummert: Leie borettslag gir deg store muligheter – så lenge du følger 30‑døgnsregelen for korttidsutleie, søker styret korrekt ved langtidsutleie, sikrer lovlig depositum, har energiattest og rapporterer skatt riktig. Da blir leie borettslag trygt for både utleier og leietaker.