Korttidsutleie borettslag i 2025: slik gjør du det trygt, lovlig og lønnsomt
Korttidsutleie borettslag er lov i Norge – men krever at du kjenner de viktigste reglene, tolkningsuttalelsene og skattereglene for 2025. Denne guiden samler oppdatert lovverk, konkrete steg og beste praksis, slik at korttidsutleie borettslag blir en trygg inntektskilde uten konflikt med styre eller naboer.
Hva betyr korttidsutleie borettslag – og hvorfor er det viktig?
Korttidsutleie borettslag betyr at du som andelseier låner/leier ut hele borettslagsboligen i korte perioder – gjerne via Airbnb/Booking – mens du vanligvis bor i boligen. Loven gir deg en uttrykkelig rett til å overlate hele boligen i inntil 30 døgn per kalenderår, uten krav om styregodkjenning innenfor denne rammen. Utleie av enkeltrom mens du selv bor i boligen er også tillatt og har ingen egen døgnkvote, men vanlige husordensregler må følges. (lovdata.no)
Hensikten er å balansere fleksibilitet for andelseiere mot hensynet til bomiljø, trygghet og slitasje på fellesarealer. I praksis betyr dette at korttidsutleie borettslag fungerer fint når du planlegger godt, kommuniserer tydelig og følger loven.
Korttidsutleie borettslag: reglene i 2025
- Rett etter loven: En andelseier som bor i boligen, kan overlate hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året. Dette krever ikke styrets samtykke når du holder deg innenfor 30 døgn. (lovdata.no)
- Ingen «vedtektsknekk»: Borettslag kan ikke vedtektsfeste en lavere eller høyere kvote enn 30 døgn. Dette er en lovfestet minstefrihet som ikke kan innskrenkes eller utvides i vedtektene. (bori.no, huseierforbundet.no)
- Når du ikke bor der selv (eller vil leie ut lenger): Da gjelder reglene om bruksoverlating i inntil tre år (§ 5-5) eller med særlig grunn (§ 5-6), og du må ha styrets samtykke. (lovdata.no)
- Viktig avgrensning mot sameier: I eierseksjonssameier er hovedregelen 90 døgn for korttidsutleie, som kan vedtektsfestes til mellom 60 og 120 døgn. Ikke bland dette med borettslag. (lovdata.no)
- Offisiell tolkning: Departementet har presisert hvordan § 5-4 skal forstås (bl.a. at ordningen nettopp skulle lette korttidsutleie uten styregodkjenning). (regjeringen.no)
Konsekvenser ved brudd: Ved vesentlig mislighold – for eksempel gjentatt ulovlig korttidsutleie som skaper alvorlige plager – kan styret gi skriftlig advarsel og deretter pålegge salg (§ 5-22), eller i alvorlige tilfeller kreve fravikelse (§ 5-23). (lovdata.no)
Korttidsutleie borettslag: fordeler og risiko
Fordeler
- Ekstra inntekt når du er bortreist
- Fleksibilitet og bedre utnyttelse av egen bolig
- Mulighet til å teste utleie i liten skala før eventuelt langtidsutleie
Risiko og utfordringer
- Økt trafikk/slitasje i fellesarealer
- Potensiell støy og uro – kan påvirke naboforhold
- Mer administrasjon (nøkler, vask, gjestekvalitet)
Med god planlegging kan du redusere risiko betydelig, slik at korttidsutleie borettslag oppleves trygt for både vert, styre og naboer.
Korttidsutleie borettslag: steg‑for‑steg til trygg utleie
1) Sjekk vedtekter og husordensregler
Selv om 30‑døgnsgrensen står fast, kan borettslaget ha regler om ro‑tider, bruk av bakgård/takterrasse, avfall, sykkelrom, gjesteparkering m.m. Brudd kan gi reaksjoner hvis de skaper plager. (lovdata.no)
2) Varsle styret – før første utleie
Ikke lovpålagt innenfor 30 døgn, men smart for å unngå misforståelser. Oppgi kontaktperson ved akutte hendelser, og informer om nøkler/tilgang til fellesarealer. Myndighetene har tydeliggjort bakgrunnen for regelen i § 5‑4 nettopp for å gjøre korttidsutleie borettslag enklere å håndtere. (regjeringen.no)
3) Velg sikker plattform og behold sporbarhet
Bruk seriøse plattformer med verifisering og sporbar betaling. Vurder egne rutiner for ID/kredittsjekk ved direktebookinger. Airbnbs AirCover gir skadervern og ansvarsforsikring, men er ikke en erstatning for privat forsikring. (platform.airbnb.com)
4) Forsikring og sikkerhet
- Avklar med innbo-/bygningsforsikring om korttidsutleie dekkes.
- Bruk smartlås/låsboks og begrens tilganger til boder/garasje.
- Klare instrukser for brannvern, nøkler og adgang.
5) Husregler du bør ha skriftlig
- Ro‑tider, maks antall gjester og forbud mot fester
- Søppelhåndtering og kildesortering
- Røyking, dyrehold og bruk av fellesarealer
- Sanksjoner ved brudd (ekstra gebyr, kansellering)
6) Dokumentér alt
Ta bilder ved inn/uttak, loggfør kommunikasjon og oppbevar kvitteringer. God dokumentasjon kan være avgjørende hvis styret eller plattformen må involveres.
Skatt i 2025: korttidsutleie borettslag og rapportering
- Korttidsutleie (opphold under 30 dager): For inntektsåret 2025 er de første 15 000 kronene skattefrie. Av det overskytende regnes 85 % som skattepliktig inntekt og beskattes som kapitalinntekt. Dette gjelder når du leier ut egen bolig du vanligvis bor i. (skatteetaten.no)
- Beregningsgrunnlaget er bruttobeløpet før eventuell provisjon til utleiebyrå/bookingplattform. Tillegg for utvask/strøm mv. regnes inn i inntekten. (skatteetaten.no)
- Kombinasjon av kort- og langtidsutleie kan påvirke skatteplikten. Sjekk Skatte-ABC for detaljer og eksempler. (skatteetaten.no)
- Plattformrapportering (DPI): Digitale plattformer får norsk opplysningsplikt fra 1. januar 2026. Veilederen angir frister fra 31. januar 2027, med overgangsordning for utleie av fast eiendom for inntektsåret 2026. (skatteetaten.no)
Tips: Fører du god oversikt måned for måned, er det enkelt å sikre at korttidsutleie borettslag holder seg innenfor 30‑døgnsgrensen og at skatteberegningen blir riktig.
Vanlige misforståelser om korttidsutleie borettslag
- «Styret kan fastsette en lavere/høyere kvote.» Nei. 30 døgn er lovfestet minstefrihet for borettslag og kan ikke overstyres av vedtekter. Husordensregler kan regulere atferd – ikke selve kvoten. (bori.no, huseierforbundet.no)
- «Jeg må bo der et visst antall måneder først.» Nei. § 5‑4 er nettopp utformet for korttidsutleie for andelseiere som bor i boligen til vanlig, og departementet har presisert bakgrunnen og rammene. (regjeringen.no)
- «Reglene er like i sameier.» Nei. Sameier følger eierseksjonsloven med 90‑døgnsregel (kan vedtektsfestes 60–120). Borettslag følger 30‑døgnsregelen. (lovdata.no)
Beste praksis: slik unngår du konflikt i korttidsutleie borettslag
- Del planlagte utleieperioder med styre/naboer på forhånd.
- Bruk identitetsverifisering og sikker betaling.
- Begrens antall gjester og vurder minimum 2–3 netter per booking for færre inn/ut‑bevegelser.
- Opprett et «beredskapsnummer» for støy eller nødsituasjoner.
- Ha tydelig skilting og husregler på norsk/engelsk i leiligheten.
Korttidsutleie borettslag – sjekkliste før første booking
- Jeg har lest § 5‑4 og husordensreglene (kvittert av). (lovdata.no)
- Jeg holder meg til maks 30 døgn i kalenderåret (løpende oversikt føres). (lovdata.no)
- Jeg har varslet styret med kontaktinfo ved akutte hendelser.
- Forsikringsdekning og sikker nøkkelhåndtering er på plass.
- Husregler er publisert i annonsen og fysisk i boligen.
- Jeg har mal for leiekontrakt/overlevering og fotodokumentasjon.
FAQ om korttidsutleie borettslag
Hvor mange dager kan jeg leie ut?
Maks 30 døgn per kalenderår for hele boligen. Romutleie mens du bor der har ingen egen døgnkvote, men husordensregler gjelder. (lovdata.no)
Må jeg søke styret?
Nei, ikke innenfor 30‑døgnsgrensen. Å orientere styret er likevel lurt av hensyn til bomiljøet. (lovdata.no, regjeringen.no)
Kan borettslaget nekte korttidsutleie helt?
Nei, ikke innenfor 30 døgn. Vedtektene kan ikke sette en annen grense. Husordensregler kan regulere atferd, men ikke kvoten. (bori.no)
Hva risikerer jeg ved regelbrudd?
Ved vesentlig mislighold kan styret gi salgspålegg (§ 5‑22), og i alvorlige tilfeller kreve fravikelse (§ 5‑23). (lovdata.no)
Hvordan beskytter jeg meg mot skader?
Sjekk egen forsikring. På plattformer som Airbnb finnes AirCover (skadevern/ansvar), men dette er et supplement – ikke en fullverdig erstatning for privat forsikring. (platform.airbnb.com)
Ressurser
- Lovtekst: Burettslagslova § 5‑4 – «Overlating av bruken når andelseigaren sjølv bur i bustaden». (lovdata.no)
- Tolkningsuttalelse fra departementet om § 5‑4 (botid/styregodkjenning). (regjeringen.no)
- Skatt 2025: Skatte‑ABC – Korttidsutleie av egen bolig (15 000‑fribeløp, 85 % sjablong). (skatteetaten.no)
- Sammenligning: Eierseksjonsloven § 24 – 90‑døgnsregel i sameier. (lovdata.no)
Intern ressurs: Trenger du kontrakt? Bruk vår gratis mal: Kontrakt for utleie av leilighet.
Kort oppsummert: Følger du loven, husordensreglene og skattereglene – og kommuniserer godt – kan korttidsutleie borettslag bli både trygt og lønnsomt i 2025 og videre.
