Kjøpe sekundærbolig for utleie i 2025: Slik lykkes du med lønnsom og trygg utleie

Å kjøpe sekundærbolig for utleie kan være en effektiv måte å bygge formue og kontantstrøm på – hvis du planlegger smart. I 2025 er reglene for finansiering, skatt og korttidsutleie oppdatert, og disse påvirker direkte hvor lønnsomt det er å kjøpe sekundærbolig for utleie. Nedenfor får du en oppdatert, praktisk og original veileder som hjelper deg å ta riktige valg før du signerer kjøpekontrakten.

Kjøpe sekundærbolig for utleie i 2025: Regelendringer og nøkkelkrav

• Egenkapital/Belåningsgrad: Regjeringen har økt maksimal belåningsgrad for boliglån til 90 %, altså krav om minst 10 % egenkapital fra 31.12.2024. Dette gjelder over hele landet og også når du skal kjøpe sekundærbolig for utleie. Kilde: Regjeringen (utlånsforskriften)
• Gjeldsgrad: Total gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Dokumenterbare leieinntekter kan tas med i beregningen. Kilde: Regjeringen – Utlånsforskriften
• Stresstest: Banken skal teste betjeningsevnen din med minst 3 prosentpoeng høyere rente, og uansett minst 7 % effektiv rente i vurderingen. Kilde: Regjeringen – Utlånsforskriften
• Avdrag: Lån med belåningsgrad over 60 % skal som hovedregel ha avdrag. Kilde: Regjeringen – Utlånsforskriften
• Oslo-kravet for sekundærbolig: Særkravet ble fjernet fra 01.01.2023. Det er ikke lenger egne, strengere egenkapitalkrav for lån med pant i sekundærbolig i Oslo. Kilde: Regjeringen – pressemelding om opphevelse
• Renteorientering: Norges Bank holdt styringsrenten uendret på 4,25 % 14.08.2025, med utsikter til gradvise kutt senere i 2025. Dette påvirker lånerentene du møter i banken. Kilde: Norges Bank – rentebeslutning

Skatt når du kjøper sekundærbolig for utleie

• Løpende beskatning: Leieinntekter fra sekundærbolig beskattes normalt som kapitalinntekt (22 %) etter fradrag for relevante kostnader (vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring, annonsering m.m.). Kilde: Skatteetaten – utleie av bolig
• Formuesskatt: Sekundærbolig verdsettes til 100 % av beregnet/dokumentert markedsverdi i formuesgrunnlaget, mens primærbolig verdsettes lavere. Dette påvirker netto avkastning. Kilde: Skatteetaten – formuesverdi av bolig

Tips: Sett opp to kalkyler før du kjøpe sekundærbolig for utleie – én etter skatt og én før skatt – for å se faktisk kontantstrøm og hvordan formuesskatt påvirker avkastningen din.

Marked og lønnsomhet: Slik regner du på caset

Før du bestemmer deg for å kjøpe sekundærbolig for utleie, bør du bruke offisielle leietall og realistiske kostnadsantakelser.

• Leienivå: SSBs Leiemarkedsundersøkelse (LMU) viser at Oslo og Bærum har de høyeste leiene. I 2024 var eksempelvis gjennomsnittlig månedsleie for en 2-roms i Oslo/Bærum ca. 14 400 kr. Kilde: SSB – LMU

Eksempel, forenklet kontantstrøm (langtidsutleie):

• Kjøpesum: 5 000 000 kr
• Egenkapital (10 %): 500 000 kr
• Lån: 4 500 000 kr
• Antatt effektiv boliglånsrente: 5,5 % (eksempel)
• Brutto leie (Oslo 2-roms): 14 400 kr/mnd = 172 800 kr/år
• Forutsetninger: 5 % ledighet, felleskostnader/kommunale avg./forsikring 36 000 kr/år, vedlikehold 1,5 % av verdi (75 000 kr/år), eiendomsskatt der den finnes, samt forvaltningskostnader ved behov

Utregning, illustrativt:

• Justert leie etter 5 % ledighet: 172 800 × 0,95 = 164 160 kr
• Driftskostnader (eksempel): 36 000 + 75 000 = 111 000 kr
• Netto før finans: 53 160 kr
• Rente kostnad første år: 4 500 000 × 5,5 % = 247 500 kr
• Kontantstrøm før skatt: 53 160 – 247 500 = –194 340 kr
• Skatteeffekt: Underskudd kan gi skatteeffekt (22 %), men formuesskatt kan trekke motsatt vei. Gjør alltid din egen beregning basert på skattesituasjonen din.

Læringspunkt: Med høy belåning og konservative kostnader kan kjøp av sekundærbolig for utleie gi negativ kontantstrøm i starten. Lønnsomheten øker hvis du

• oppnår høyere leie enn snittet
• reduserer vedlikehold over tid ved smart oppgradering
• velger riktig beliggenhet/segment
• optimaliserer finansiering (for eksempel fastrente/avdragstakt) innenfor forskriften.

Kjøpe sekundærbolig for utleie i Oslo – 90-dagersregelen og borettslag vs. sameie

• Sameier: Korttidsutleie av hele seksjonen er begrenset til 90 døgn årlig (kan vedtektsfestes til 60–120 døgn). Kilde: Eierseksjonsloven § 24
• Borettslag: Adgangen til korttidsutleie er mer begrenset. Hovedregelen er at du kan korttidsutleie i inntil 30 døgn pr. år uten å be styret. Sjekk alltid egne vedtekter. Kilde: Regjeringen om burettslagslova § 5-4

Dette betyr at du må vurdere eierform (sameie kontra borettslag) tidlig. Kjøper du sekundærbolig for utleie med korttidsstrategi, er typisk sameie mer fleksibelt enn borettslag.

Strategier som faktisk øker avkastningen

• Velg riktig mikromarkedssegment: Nærhet til kollektivknutepunkter, campus, sykehus og store arbeidsplasser øker etterspørselen og reduserer ledighet.
• Standard og “må ha”-fasiliteter: Heis, balkong, god planløsning, hjemmekontor-krok og energieffektive løsninger gir høyere leie og lengre botid.
• Kontrakt og indeksregulering: Bruk tydelige leiekontrakter, indeksreguler årlig og legg inn rutiner for tilstands- og nøkkeloverlevering.
• Korttidsutleie med kvalitet: Om du velger korttidsutleie, prioriter profesjonell prissetting, vedlikehold og gjestestyring for å løfte RevPAR (inntekt per tilgjengelig natt) – og hold deg innenfor 90-dagersgrensen der den gjelder.

Finansieringstips når du skal kjøpe sekundærbolig for utleie

• Fast vs. flyt: Vurder å sikre deler av lånet på fastrente for forutsigbarhet. Banken kan i noen tilfeller hensynta forventet inntektsvekst ved fastrente i stresstesten. Kilde: Regjeringen – Utlånsforskriften
• Leieinntekt i kredittvurderingen: Dokumenterbare leieinntekter kan tas med i gjeldsgradberegningen. Kom med konservative estimater fra SSB eller meglere. Kilde: Regjeringen – Utlånsforskriften
• Buffer er kritisk: Legg inn 6–12 måneders renter, felleskostnader og uforutsette utgifter. Renter kan variere over lånets løpetid; styringsrenten er 4,25 % per 14.08.2025. Kilde: Norges Bank

Due diligence-sjekkliste før du signerer

• Vedtekter og husordensregler: Er korttidsutleie/framleie begrenset? Kreves styregodkjenning? Finnes sanksjoner ved brudd?
• Teknisk tilstand og kommende kostnader: Les tilstandsrapporter, protokoller og planlagte rehabiliteringer i sameiet/borettslaget.
• Lokal etterspørsel: Sammenlign leiepriser i nærområdet med SSBs tall og nylig inngåtte kontrakter (nye kontrakter ligger ofte høyere enn eldre). Kilde: SSB – LMU-artikkel
• Skatt: Beregn netto etter skatt og formuesskatt. Skatteetaten – utleie og formuesverdi
• Regulering og bruk: Sjekk at bruken (korttidsutleie/næringspreg) ikke strider mot formålet i sameiet eller kommunale regler.

Når lønner korttidsutleie seg – og når bør du velge langtidsleie?

• Korttidsutleie kan gi høyere bruttoleie, men også høyere kostnader til drift, vask og administrasjon – og i sameier er du bundet av 90-dagersregelen. Er målet ditt stabil kontantstrøm, kan langtidsleie med lavere ledighet være mer forutsigbart.
• Få hjelp til vurderingen: Vår profesjonelle co-hosting kan øke inntektene og redusere ledigheten dersom du vurderer korttidsstrategi. Les mer om vår Airbnb-forvaltning på BnbUtleie. For skatteperspektivet anbefaler vi vår oppdaterte veileder om skattepliktig utleie av bolig.

Vanlige fallgruver når du skal kjøpe sekundærbolig for utleie

• Undervurderte kostnader: Vedlikehold, møbler, forsikring, avsetning for uforutsett, eiendomsskatt – og administrasjon hvis du ikke gjør alt selv.
• Overoptimistisk leie: Bruk SSB/markedstall og ta høyde for ledighet og sesong.
• Ignorering av regler: 90-dagersgrensen i sameier og 30-dagersgrensen i borettslag må respekteres. Kilde: Eierseksjonsloven § 24 og burettslagslova § 5-4

Oppsummering: Slik tar du et bedre investeringsvalg

Å kjøpe sekundærbolig for utleie er et kapitalintensivt prosjekt i 2025. Lavere egenkapitalkrav (10 %) gjør inngangen lettere, men du må likevel bestå stresstest, håndtere høyere formuesgrunnlag og følge klare regler for utleie. Bruk dokumenterte leietall, budsjetter realistisk, og vurder profesjonell forvaltning for å hente ut merverdi – samtidig som du holder risiko og tidbruk nede.

Har du en konkret bolig i kikkerten? Be om en uforpliktende inntektsvurdering – så regner vi sammen på caset før du bestemmer deg.