Kjøpe bolig med utleiedel lån i 2025: den komplette veiviseren til finansiering, regler og lønnsomhet
Kjøpe bolig med utleiedel lån er for mange den mest effektive måten å kombinere egen boligdrøm med en stabil inntektsstrøm – og 2025-reglene gjør det faktisk enklere å komme i mål. Med lavere egenkapitalkrav, tydeligere stresstest og klare skatteregler kan du strukturere et prosjekt som både banken og lommeboken din tåler over tid.
Hvorfor kjøpe bolig med utleiedel lån i 2025?
- Reduserte boutgifter: Leieinntekten kan dekke en stor del av renter, avdrag og felleskostnader.
- Raskere nedbetaling og bedre likviditet gjennom hele eierperioden.
- Større låneevne: Banker kan medregne dokumenterbare leieinntekter i betjeningsevnen og i gjeldsgradsregnestykket når inntekten anses stabil. (nrk.no)
- Skattefordeler ved riktig strukturert utleie av egen bolig.
Kjøpe bolig med utleiedel lån: oppdaterte regler og bankkrav i 2025
Fra 31. desember 2024 ble utlånsreglene justert. Dette er nøkkelpunktene som gjelder i 2025 når du skal kjøpe bolig med utleiedel lån:
- Egenkapital/Belåningsgrad: Primærbolig kan belånes inntil 90 % (10 % egenkapital). (lovdata.no, regjeringen.no)
- Gjeldsgrad: Samlet gjeld normalt maks 5 ganger årsinntekt. Dokumenterbar og stabil skattefri inntekt, som leieinntekt fra lovlig utleiedel, kan medregnes. (lovdata.no)
- Rentestresstest: Banken skal teste at du tåler 3 prosentpoeng høyere rente og uansett minst 7 % rente. (lovdata.no)
- Avdrag: Ved belåningsgrad over 60 % må banken stille krav til årlig avdrag. (lovdata.no)
- Fleksibilitetskvoter: Bankene kan avvike fra kravene for en andel av utlånene hvert kvartal – 10 % utenfor Oslo og 8 % i Oslo. (regjeringen.no)
Hva betyr dette i praksis? Du kan nå komme inn i markedet med 10 % egenkapital, forutsatt at prosjektet ditt står støtt i bankens stresstest – og her er dokumenterte leiepriser og en konservativ kontantstrøm avgjørende.
Kjøpe bolig med utleiedel lån: dette teller i banken
- Leieinntekter i kalkylen: Mange banker legger inn 60–80 % av forventet leieinntekt for å ta høyde for ledighet/kostnader; i praksis brukes ofte 75 %. (dinside.dagbladet.no)
- Dokumentasjon: Sammenlignbare annonser, megleruttalelser og/eller historiske kontrakter. Bruk også SSBs leietall for å underbygge markedsnivå. (ssb.no)
- Betjeningsevne: Banken vurderer helheten – alle lån, felleskostnader og livsopphold – og tester 3 %-poeng renteøkning (minst 7 %). Legg inn vedlikehold og tomgang i budsjettet. (finanstilsynet.no)
Skatt: slik unngår du fellene når du kjøper bolig med utleiedel lån
- Skattefritt ved langtidsutleie når du bruker minst halvparten av boligen selv, målt etter utleieverdi (ikke areal). Leieforholdet må vare sammenhengende minst 30 dager. (lovdata.no)
- Alternativ skattefrihet: Leier du ut hele eller større del av egen bolig for maks 20 000 kr i året, er inntekten skattefri. Overstiges grensen, blir hele beløpet skattepliktig. (lovdata.no)
- Korttidsutleie i 2025: De første 15 000 kr er skattefrie; 85 % av overskytende er skattepliktig. (skatteetaten.no)
- Ved skattepliktig utleie får du fradrag for en rekke kostnader (vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring, annonsering m.m.). (skatteetaten.no)
Tips: Før et enkelt regnskap for utleien fra dag én. Samle kvitteringer, kontrakter og annonser.
Lovlig utleiedel: godkjenning og tekniske minstekrav
Før du byr på en bolig med «utleiedel», avklar om arealet er godkjent for varig opphold – eller om bruksendring er realistisk innenfor TEK17. Sentralt står:
- Egen inngang og fysisk adskillelse hvis delen skal regnes som egen boenhet. (dibk.no)
- Hovedfunksjoner: kjøkkenfunksjon, bad/WC, og oppholds-/soveplass. (dibk.no)
- Dagslys og utsyn i rom for varig opphold (TEK17 §13-7 og §13-8). (dibk.no)
- Tilstrekkelig romhøyde etter gjeldende veiledning og krav. (dibk.no)
Praktisk steg-for-steg for godkjenning finner du her: Hvordan få godkjent utleieleilighet.
Markedsleie: bruk ferske tall i kalkylen
For å unngå overoptimistiske anslag når du skal kjøpe bolig med utleiedel lån, bygg kalkylen på objektive kilder. SSBs Leiemarkedsundersøkelse for 2024 viser blant annet:
- 2-roms, hele landet: ca. 11 060 kr/mnd
- 2-roms, Oslo og Bærum: ca. 14 400 kr/mnd
- 2-roms, Bergen: ca. 10 660 kr/mnd
Juster for standard, beliggenhet, areal og inkludert strøm/internett. Legg inn 1–2 måneders årlig ledighet og et realistisk vedlikeholdsbudsjett. (ssb.no)
Eksempel på bankkalkyle med leieinntekt
Anta at du skal kjøpe bolig med utleiedel lån til 6,0 mill. Du stiller 10 % egenkapital (600 000) og låner 5,4 mill. Utleiedelen antas å gi 12 000 kr/mnd i markedsleie.
- Banken hensyntar f.eks. 75 % av leieinntekten i testen: 9 000 kr/mnd (108 000/år). (dinside.dagbladet.no)
- Inntekten teller i gjeldsgrad og betjeningsevne når den vurderes stabil og dokumentert. (lovdata.no)
- Budsjettér med 1 måneds ledighet (12 000 kr), 2 000 kr/mnd i vedlikehold/utleiekostnader og årlig KPI-justering.
Kontrakt, depositum og årlig justering
Et ryddig leieforhold er avgjørende for lønnsomhet.
- Bruk skriftlig kontrakt og korrekt depositumskonto i leietakers navn. Samlet depositum/garanti kan ikke overstige seks måneders leie. (lovdata.no)
- Justér leie årlig etter KPI – tidligst 12 måneder etter forrige fastsettelse – og varsle skriftlig minst én måned før endringen.
- Gjennomfør inn- og utflyttingsprotokoll med bilder, test røykvarslere og gå over brannsikkerheten jevnlig. (dibk.no)
Se vår mal og tips: Kontrakt for utleie av leilighet.
Slik KPI-justerer du korrekt
Husleieloven §4-2 gir rett til KPI-justering én gang i året med én måneds skriftlig varsel. Bruk SSBs KPI som grunnlag, og husk at justeringen kun kan tilsvare endringen i KPI siden forrige fastsettelse.
Slik går du frem – steg for steg
1) Definer mål og risiko
- Er målet lavere boutgift, raskere nedbetaling eller langsiktig avkastning? Sett en «verstefall»-ramme for en måned uten leietaker.
2) Research og kalkyle
- Hent 3–5 sammenlignbare objekter. Bruk nøkterne anslag (−10 % mot snitt), legg inn 1–2 mnd. tomgang og 5–8 % av husleie i vedlikehold/avsetninger.
3) Finansiering og bankdialog
- Snakk med 2–4 banker. Del kalkylen, dokumenter markedsleie og bekreft at utleiedelen er eller kan bli lovlig etter TEK17. Be om både flytende og fastrentealternativer – vurder å spre renteeksponeringen.
4) Juridisk og teknisk sjekk
- Avklar godkjenningsstatus og rømnings-/brannkrav før bud. Innsyn i kommunale byggesaker kan være avgjørende.
5) Kjøp, klargjøring og utleie
- Optimalisér driftskostnadene (LED, tetting/isolasjon, smarte termostater). Lag tydelig annonse med gode bilder, og vær spesifikk på hva som er inkludert. Bruk digital signering og riktig depositumskonto.
Vanlige feil – og hvordan du unngår dem
- Overvurdert leieinntekt: Basér deg på SSB-tall og lokale sammenlignbare – og legg inn tomgang.
- Ikke-godkjent utleiedel: Avklar status og kostnad ved bruksendring før bud.
- For stram kontantstrøm: Sørg for likviditetsbuffer til renter, avdrag og vedlikehold – selv ved høyere renter (minst +3 %-poeng i test).
- Svak kontraktshåndtering: Manglende depositumskonto, uklare vilkår og fravær av tilstandsprotokoll.
Oppsummering
Å kjøpe bolig med utleiedel lån kan være både trygt og lønnsomt i 2025 – gitt at finansiering, skatt og godkjenning er på plass. Med 10 % egenkapitalkrav, 3 %-poeng stresstest (minst 7 %), tydelige gjelds- og avdragsregler og skattefritak ved riktig utleie av egen bolig, ligger alt til rette for å realisere boligdrømmen med bærekraftig leieinntekt. Bruk konservative kalkyler, dokumentér markedsleie og sørg for at utleiedelen er lovlig – da står du sterkere både i banken og i hverdagen som utleier. (lovdata.no)
Kilder (utvalg)
- Utlånsforskriften – oppdaterte krav til belåningsgrad (90 %), gjeldsgrad og stresstest. Finansdep./Lovdata. (lovdata.no, regjeringen.no)
- Skatt ved utleie av egen bolig (skatteloven §7-2 og Skatte-ABC 2025 – korttidsutleie 15 000/85 %). (lovdata.no, skatteetaten.no)
- Leiemarkedsundersøkelsen – SSB, nasjonale og lokale snittleier. (ssb.no)
- Husleieloven §3-5 – depositum inntil 6 mnd. leie på konto i leietakers navn. (lovdata.no)
- TEK17 – dagslys (§13-7), utsyn (§13-8) og krav ved oppdeling/sekundærleilighet. (dibk.no)
