Hvordan få godkjent utleieleilighet: Den trygge, ultimate guiden (2025)

Hvordan få godkjent utleieleilighet er spørsmålet de fleste utleiere stiller seg før de bygger om kjelleren, loftet eller en del av boligen. I denne oppdaterte 2025-guiden får du en praktisk steg‑for‑steg‑plan, konkrete minstekrav og dokumentasjonskrav – samt smarte tips som gjør prosessen tryggere, raskere og rimeligere.

Hva betyr «godkjent utleieleilighet»?

En godkjent utleieleilighet er en selvstendig boenhet med alle hovedfunksjoner: stue/oppholdsrom, kjøkken, soveplass/soverom, bad og toalett. Kravene følger av byggteknisk forskrift (TEK17) og må være innført i kommunens byggesaksarkiv for at bruken skal være lovlig. Se TEK17 hos Lovdata og Direktoratet for byggkvalitet (DiBK). (Lovdata TEK17; DiBK regelverk.)

• Definisjon og hovedfunksjoner: Forskrift og veiledning beskriver hva som skal til for å regnes som boenhet. (Lovdata TEK17.)
• Søknadsplikt: Oppdeling til flere boenheter og bruksendring fra tilleggsdel (bod, teknisk rom) til hoveddel (oppholdsrom) er normalt søknadspliktig. (DiBK om oppdeling; SAK10 §2‑2; DiBK om bruksendring.)

Slik får du godkjent utleieleilighet – 4 sikre trinn

Trinn 1: Kartlegg dagens status

• Last ned siste godkjente tegninger fra kommunens innsynsløsning og sjekk om arealet er godkjent som hoveddel eller tilleggsdel. (DiBK om bruksendring.)
• Skal du endre fra tilleggsdel til hoveddel, må du søke bruksendring. (SAK10 §2‑1.)

Trinn 2: Prosjekter til TEK17-kravene

Før du søker, må du dokumentere at løsningen oppfyller minstekrav i TEK17. Dette er de viktigste kravpunktene:

• Romhøyde: Rom for varig opphold i boenhet skal normalt ha min. 2,4 m. Ved bruksendring i eksisterende bolig aksepteres lavere høyde: min. 2,20 m – eller 2,00 m dersom boligen ble omsøkt før 1.7.2011. (DiBK §12‑7.)
• Dagslys: Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende dagslys. Preakseptert ytelse: gjennomsnittlig dagslysfaktor ≥ 2,0 %, eller bruk TEK17s forenklede beregningsmetode for glassareal i boliger; ved visse bruksendringer holder det at hvert rom har minst ett vindu mot det fri. (DiBK §13‑7.)
• Utsyn: Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende utsyn; stue skal normalt ha lav vindusbeliggenhet for god kontakt med ute. (DiBK §13‑8.)
• Ventilasjon: Boenheter skal ha gjennomsnittlig frisklufttilførsel ≥ 1,2 m³/time per m² når boenheten er bebodd. Soverom: ≥ 26 m³/time per sengeplass. Kjøkken/bad/WC skal ha avtrekk etter tabell i veiledningen. Løsningen må fungere med lukkede vinduer. (DiBK §13‑2; Lovdata §13‑2.)
• Rømning og redning: Boenheten skal ha sikker rømning. Rømningsvinduer skal minst ha høyde 0,6 m og bredde 0,5 m, og summen skal være ≥ 1,5 m; vinduet skal kunne åpnes uten spesialverktøy. (DiBK – utgang fra branncelle §11‑13.)
• Brannceller og brannskillere: Boenhet skal være egen branncelle og hindre rask brann‑/røykspredning i nødvendig tid for rømning og redning. (DiBK §11‑8; §11‑1.)
• Røykvarslere og slokkeutstyr: Eieren skal sørge for tilstrekkelig antall røykvarslere og manuelt slokkeutstyr (f.eks. 6 kg pulverapparat eller formfast brannslange) i hver etasje. (DSB veiledning til forskrift om brannforebygging.)
• Lydkrav: Boenheter skal tilfredsstille krav til lydforhold; preakseptert nivå er lydklasse C etter NS 8175 (TEK viser per i dag til 2012-utgaven). (DiBK – lydkrav/NS 8175; Standard Norge om NS 8175:2019.)
• Radon: Årsmiddelverdi i rom for varig opphold skal ikke overstige 200 Bq/m³. Nybygg/tiltak skal ha radonsperre og være tilrettelagt for trykkreduserende tiltak ved >100 Bq/m³. (DiBK §13‑5; DSA.)
• Elektriske anlegg: Arbeid på elektriske anlegg skal utføres av registrert elektrovirksomhet. Sjekk foretak i Elvirksomhetsregisteret. (DSB – Finn godkjent elektriker.)

Tips: Et kort forprosjekt med byggmester/arkitekt, brannrådgiver og elektro reduserer risiko for omprosjektering og avslag.

Trinn 3: Søk kommunen

• Bruk kommunens digitale løsning eller DiBKs skjema og legg ved tegninger, teknisk beskrivelse, nabovarsel og dokumentasjon som viser at TEK17-kravene oppfylles. (DiBK – søknad og skjema.)
• Deling til flere boenheter er søknadspliktig. Begge enheter må da oppfylle relevante krav (brann, lyd, rømning m.m.). (DiBK – søknadsplikt for oppdeling; SAK10 §2‑2.)
• Ikke start utleie før tillatelsen foreligger. Ulovlig bruk kan gi pålegg og overtredelsesgebyr etter plan‑ og bygningsloven. (PBL kap. 32 og §32‑8.)

Trinn 4: Sett opp leieforholdet riktig

• Bruk en tydelig, skriftlig kontrakt. Se vår praktiske guide til leiekontrakt for maler og sjekklister.
• Ved overlevering skal boligen være ryddet, rengjort og i «vanlig god stand» dersom ikke annet er avtalt. (Husleieloven §2‑2, Lovdata.)

Hvordan få godkjent utleieleilighet i praksis: smarte prosjekteringstips

• Planlegg rømning før møblering: Legg soverom nær tilgjengelig terreng; vurder lysgrav i kjeller. (DiBK §11‑13.)
• Dokumenter dagslys tidlig: Bruk dagslysfaktor eller TEK17s glassarealmetode; unngå skjerming >45° mot horisont. (DiBK §13‑7.)
• Avklar romhøyder før du legger nytt gulv/lydisolasjon i himling; tålegrensene ved bruksendring er 2,20 m/2,00 m (eldre bolig). (DiBK §12‑7.)
• Velg ventilasjon som faktisk leverer volumene: Balansert ventilasjon med varmegjenvinning gir ofte best komfort/energi. (DiBK §13‑2.)
• Husk lyd mellom boenheter: Planlegg skillekonstruksjoner, dørvalg, tetteløsninger og gjennomføringer for å nå NS 8175 klasse C. (DiBK – lyd/NS 8175.)
• Ikke glem radon og fuktsikring i kjeller: Radonsperre, tilrettelegging for tiltak og kontrollmåling etter ferdigstillelse. (DiBK §13‑5; DSA.)

Vanlige feil som stopper godkjenningen – og slik unngår du dem

• For lav romhøyde etter påbygging: Beregn og tegn snitt tidlig. (DiBK §12‑7.)
• Rømningsvinduer som ikke oppfyller minimumsmål, eller ligger for høyt over terreng: Prosjekter lysgrav/adkomst samtidig med vindusvalg. (DiBK §11‑13.)
• Manglende brannskillere og feil branntetting av gjennomføringer: Få brannrådgiver til å beskrive løsninger og detaljer. (DiBK §11‑8.)
• Utilstrekkelig ventilasjon i små/kalde rom: Dokumenter luftmengder og balanser anlegget. (DiBK §13‑2.)
• Uautoriserte el‑arbeider: Bruk alltid registrert elektrovirksomhet og be om samsvarserklæring. (DSB – Elvirksomhetsregister.)

Tidsbruk, kostnad og planlegging

• Kostnader avhenger av starttilstand, brann‑/lydtiltak, ventilasjon, våtrom og vinduer/lysgraver. Sett av budsjett til prosjektering, fagarbeid og eventuelle nabomerknader.
• Saksbehandlingstiden varierer med tiltak og dokumentasjonskvalitet. Komplett søknad med gode faglige beskrivelser reduserer risiko for merknader og forsinkelser. (DiBK – søknad og skjema.)
• Drift: Plan for filterbytte/service på ventilasjon, årlig ettersyn av slokkeutstyr og batteribytte i røykvarslere. (DSB – brannforebygging.)

Bonus: Skatt ved utleie i 2025 (kort oversikt)

• Skatteplikt: Leier du ut en sekundærbolig/egen utleieleilighet, beskattes netto leieinntekt som kapitalinntekt (22 %). (Huseierne – 2025 oversikt; Skatteetaten – utleie.)
• Korttidsutleie i egen bolig: For 2025 er de første 15 000 kr skattefrie; av overskytende regnes 85 % som skattepliktig inntekt. (Huseierne – korttidsutleie 2025.)
• Fradrag: Ved skattepliktig utleie kan du føre fradrag for relevante kostnader (kommunale avgifter, forsikring, strøm, vedlikehold m.m.). (Skatteetaten – utleie.)

Ofte stilte spørsmål om hvordan få godkjent utleieleilighet

Må utleiedelen ha eget bad og kjøkken? Ja, for å være selvstendig boenhet må hovedfunksjonene være til stede. (Lovdata TEK17.)

Kan jeg søke selv? Enkle bruksendringer kan i noen tilfeller søkes av tiltakshaver, men komplekse tiltak bør ha ansvarlige foretak. (DiBK – søknad og skjema.)

Hvilke vinduskrav gjelder i kjeller? Samme dagslys‑/utsyn‑ og rømningkrav. Vurder lysgrav og riktig høydeplassering. (DiBK §13‑7; §13‑8; §11‑13.)

Kan jeg leie ut før godkjenning? Nei. Ulovlig utleie kan gi pålegg og overtredelsesgebyr. (PBL kap. 32.)

Oppsummering: Slik lykkes du – trygt og lønnsomt

Å forstå hvordan få godkjent utleieleilighet handler om å dokumentere riktige tekniske ytelser, søke i rett rekkefølge og bruke kvalifiserte fagfolk. Følger du trinnene over – statuskontroll, prosjektering etter TEK17, komplett søknad og ryddig kontrakt – får du en sikker, lovlig og attraktiv leieenhet.

—

Kilder og nyttige ressurser:

• TEK17 hos DiBK: §12‑7 Rom og oppholdsareal, §13‑7 Lys, §13‑8 Utsyn, §13‑2 Ventilasjon, §13‑5 Radon, §11‑8 Brannceller, §11‑11 Generelle krav om rømning
• Rømningsvinduer: DiBK – Utgang fra branncelle §11‑13 (veiledning)
• Oppdeling/bruksendring: DiBK – oppdeling av bolig, SAK10 §2‑2, DiBK – bruksendring
• Brannsikkerhet i bolig: DSB – veiledning til forskrift om brannforebygging
• Elektriker: DSB – Finn godkjent elektriker
• Lydkrav: Standard Norge – NS 8175
• Radonfakta: DSA – Radon i nybygg
• Skatt ved utleie: Skatteetaten – utleie av bolig, Huseierne – oversikt 2025