Hus med utleiedel til salgs: Kjøpsguide for maksimal avkastning i 2025

Å lete etter hus med utleiedel til salgs er blitt et av de smarteste trekkene for både førstegangskjøpere og etablerte boligeiere. De høye leieprisene i Norge gjør at en lovlig og attraktiv utleiedel kan redusere bokostnadene betydelig og øke verdipotensialet ved et fremtidig salg. Samtidig må du forstå finansiering, regelverk og tekniske krav for å sikre at investeringen faktisk lønner seg. Denne guiden samler det viktigste du trenger for å vurdere et hus med utleiedel til salgs – fra bankens vurdering til TEK17-krav, skatteregler og leieprisdata.

Hvorfor hus med utleiedel til salgs er en fantastisk mulighet nå

• Leieprisene har steget markant de siste årene, og 2. kvartal 2025 ga den største kvartalsveksten Eiendom Norge noen gang har registrert i de største byene. Det betyr sterk etterspørsel etter gode utleieenheter, spesielt i pressområder. (bygg.no)
• SSBs ferske leiemarkedsundersøkelse viser samtidig at Oslo og Bærum ligger høyest i snittleie, med betydelige forskjeller mellom regioner. Dette gjør lokasjonsvalg ekstra viktig når du vurderer hus med utleiedel til salgs. (ssb.no)

Når leiemarkedet er sterkt, kan en velfungerende utleiedel bli en stabil inntektskilde som øker både kontantstrøm og boligverdi over tid.

Slik vurderer banken et hus med utleiedel til salgs

Banken bruker Utlånsforskriften når de beregner om du tåler lånet. Et par punkter er særlig relevante:

• Maksimal belåningsgrad for boliglån er 90 % (egenkapitalkrav 10 %). (regjeringen.no)
• Samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger årsinntekten din. (regjeringen.no)
• Banken kan ta hensyn til «sikre og dokumenterbare» leieinntekter i vurderingen av inntekt, forutsatt at de er stabile og kan dokumenteres (f.eks. med leiekontrakt/markedsanslag). Dette kan være utslagsgivende når du kjøper et hus med utleiedel til salgs. (regjeringen.no)

Tips til søknaden:

• Legg ved realistisk leieprisvurdering (bruk SSB/markedstall og meglers verdivurdering) for utleiedelen. (ssb.no)
• Ha kladd til leiekontrakt klar før overtakelse for å dokumentere forventet leieinntekt raskt.

Juridisk og teknisk sjekkliste før budrunde

Å kjøpe hus med utleiedel til salgs betyr at du må forsikre deg om at utleiedelen er lovlig godkjent og tilfredsstiller krav. Undersøk:

1) Godkjenning og type enhet

• Er utleiedelen godkjent som selvstendig boenhet (kjøkken, bad, oppholdsrom – og ofte egen inngang), eller er det en hybel/sekundærdel uten full boenhetsstatus? Sjekk byggesaksarkiv og ferdigattest/IGK hos kommunen.

2) Tilgjengelighet/atkomst

• TEK17 stiller krav til gangatkomst (trinnfrihet, stigningsforhold og hvileplaner), som kan påvirke standard og brukervennlighet for leietaker. For enkelte bygg kan bratt terreng gi unntak, men det må dokumenteres. (dibk.no)

3) Brann og seksjonering

• Boenheter skal ivareta brannsikkerhet og brannskiller i tråd med TEK17. Korrekt brannseksjonering, dører og gjennomføringer er kritisk – be om dokumentasjon fra forrige tiltak. (dibk.no)

4) Radon og inneklima

• Nye bygninger skal ha radonforebyggende tiltak og grenseverdi for radon er 200 Bq/m³. Vurder målerapporter og/eller radonsperre/radonbrønn for kjellerleiligheter. (arbeidstilsynet.no, sintef.no)

5) Skatt og leieinntekter

• Utleie av del av egen bolig kan være skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv målt etter utleieverdi. Korttidsutleie har egne grenser, og reglene ble oppdatert fra og med inntektsåret 2025. Sjekk offisielle satser før du budsjetterer. (skatteetaten.no, lovdata.no)

Hus med utleiedel til salgs: Kalkyle som tåler realiteten

En nøktern kalkyle hjelper deg å skille mellom et fristende prospekt og en virkelig lønnsom investering.

• Forventet leieinntekt: Bruk SSBs nivåer som gulv og lokale markedsdata som tak. Husk sesongsvingninger dersom utleiedelen egner seg for korttidsutleie. (ssb.no)
• Driftskostnader: Strøm/vann, forsikring, vedlikehold, annonsering/forvaltning og eventuelle felleskostnader. Mange av disse er fradragsberettiget når inntekten er skattepliktig. (skatteetaten.no)
• Tomgangsrisiko: Legg inn 1–2 måneders tomgang i året i budsjettet – mer i områder med svak etterspørsel.
• Rente- og bufferscenario: Test at økonomien tåler rentestress i tråd med Utlånsforskriften (minst 7 % eller +3 prosentpoeng). (regjeringen.no)

Eksempel på hurtigkalkyle for et hus med utleiedel til salgs:

• Forventet månedlig leie: 12 000 kr (3-rom, utenfor Oslo – anslag basert på SSB-nivåer). (ssb.no)
• Årlige driftskostnader: 25 000 kr
• Netto før finans: 119 000 kr
• Rente 5,5 % på 3 mill. lånedel «dekket» av utleie: ca. 165 000 kr/år i rentekostnad
• Dekningsgrad: 119 000 / 165 000 ≈ 72 % (før skatt). Med høyere leie eller vedlikeholdsplan som øker verdien, kan dette løftes over tid.

Hus med utleiedel til salgs: Hva gir best leieinntekt i praksis?

• Egen inngang og tydelig privat sone for leietaker
• Moderne kjøkken/bad og god takhøyde (attraktivitet og leietakersammensetning)
• Smarte planløsninger med dagslys og god lydisolasjon
• Parkering og nærhet til kollektiv/arbeidsplasser
• Dokumentert etterlevelse av TEK17-krav (radon, brann, atkomst) – trygghet øker betalingsviljen. (dibk.no, arbeidstilsynet.no)

Skatt: Når er utleiedelen skattefri – og når er den skattepliktig?

• Skattefri langtidsutleie: Hvis du bruker minst halvparten av boligen selv etter «utleieverdi», er leieinntekten normalt skattefri. Du får da ikke fradrag for kostnader. (skatteetaten.no)
• Korttidsutleie: For inntektsåret 2025 er deler av inntekten fra korttidsutleie av egen bolig skattefri opp til oppdatert grense, mens det overskytende beskattes etter gjeldende regler. Sjekk gjeldende satser før utleiestart. (lovdata.no)
• Skattepliktig utleie: Leier du ut mer enn halvparten (etter utleieverdi), eller utleier du sekundærbolig, beskattes overskudd som kapitalinntekt. Her får du fradrag for relevante kostnader knyttet til utleien. (skatteetaten.no)

Vil du dykke dypere? Les vår oppdaterte innføringsartikkel om skattereglene for utleie før du legger bud på et hus med utleiedel til salgs. Les guiden om skatteregler ved utleie på BnbUtleie.no

Hus med utleiedel til salgs: Due diligence i 7 steg

1) Be om kommunal dokumentasjon (rammetillatelse, IGK, ferdigattest) som viser godkjent bruk av utleiedelen.
2) Få skriftlig bekreftelse på brannsikkerhet/brannskillende konstruksjoner og eventuelle oppgraderinger. (dibk.no)
3) Etterspør radonmålinger hvis utleiedelen er mot grunn. Planlegg tiltak ved behov. (arbeidstilsynet.no)
4) Kontroller atkomst og tilgjengelighet opp mot TEK17-krav eller dokumentert unntak ved bratt terreng. (dibk.no)
5) Kalkuler realistisk leie (bruk SSB, dialog med lokal megler og sammenlignbare annonser). (ssb.no)
6) Avklar forsikring og utleieform (langtids- vs. korttidsutleie) – det påvirker både skatt og risiko. (skatteetaten.no)
7) Bekreft bankens håndtering av dokumenterbare leieinntekter i kredittvurderingen. (regjeringen.no)

H2: Hus med utleiedel til salgs – optimale finansieringsstrategier

• Samfinansiering med partner/familie kan forbedre gjeldsgrad og egenkapitalandel.
• Fastrente kan gi forutsigbarhet – forskriften åpner for å vurdere inntekt/utgifter ved utløp av rentebinding i stresstesten, etter bankens nøkterne forutsetninger. (regjeringen.no)
• Forbered refinansiering når utleiedelen er fullt utleid og dokumentert; høyere verdivurdering kan senke effektiv belåningsgrad.

H3: Hus med utleiedel til salgs – tekniske «må ha»-krav i praksis

• Brann: Riktig klassifiserte dører, tetting av gjennomføringer og riktig brannmotstand i skillende konstruksjoner. (dibk.no)
• Radon: Dokumentert radonsperre/tilrettelegging for trykkreduserende tiltak i nybygg; målingsdata i eksisterende bygg. (arbeidstilsynet.no, sintef.no)
• Atkomst: Trinnfri inngang og tilfredsstillende stigning/hvileplaner der krav gjelder. (dibk.no)

Hva skiller de beste objektene når du søker «hus med utleiedel til salgs»?

• Beliggenhet med vedvarende leieetterspørsel (campus, næringsklynge, rask kollektiv).
• Lave ombyggingskostnader for å bringe enhet opp til dagens krav.
• Mulighet for fleksibel bruk (gjesteleilighet, generasjonsbolig) uten å gå på bekostning av privatlivet.

Ofte stilte spørsmål

• Er det «must» med egen inngang? Ikke alltid, men for selvstendig boenhet og for å maksimere attraktivitet/leiepris er separat inngang svært gunstig.
• Kan jeg regne med leieinntekter i lånesøknaden? Ja, dersom de er sikre og dokumenterbare – banken gjør en individuell vurdering. (regjeringen.no)
• Hvor finner jeg markedsleie? Start med SSBs leiemarkedsundersøkelse og lokale utleieannonser for sammenlignbare enheter. (ssb.no)

Oppsummering: Slik lykkes du med et hus med utleiedel til salgs

• Velg område med robust leieetterspørsel.
• Sjekk og dokumenter tekniske krav (brann, radon, atkomst) og godkjenninger.
• Lag en konservativ kalkyle og vis banken solide tall – inkludert dokumenterbar leieinntekt.
• Følg gjeldende skatteregler, og oppdater deg årlig før du justerer husleie eller skifter utleieform. (skatteetaten.no, lovdata.no)

Med riktig forarbeid kan et hus med utleiedel til salgs bli en lønnsom, trygg og fleksibel løsning som reduserer bokostnadene og øker verdien av boliginvesteringen din.