Funkishus med utleiedel: Den komplette guiden til smart planløsning, regler og lønnsomhet

Et funkishus med utleiedel kombinerer moderne, nordisk arkitektur med svært fleksibel økonomi. Velger du et funkishus med utleiedel, kan du få en egen, lovlig boenhet som gir inntekter, styrker finansieringen og øker verdien – uten å kompromisse på rene linjer, store vindusflater og kvaliteter som kjennetegner funkis. I denne guiden får du praktiske råd om regler (TEK17), plantegning, valg på skrå eller flat tomt, garasje, pris og hvordan du vurderer lønnsomheten.

Hva menes med et funkishus med utleiedel?

Et funkishus med utleiedel er en enebolig i moderne funksjonalistisk stil der det er tegnet inn en sekundærleilighet/egen boenhet med eget kjøkken, bad og inngang. Enheten kan leies ut på langtidskontrakt eller periodisk, og kan også fungere som generasjonsdel eller hjemmekontor over tid. For at en utleiedel skal godkjennes som selvstendig boenhet må den oppfylle TEK17‑krav (dagslys/ventilasjon, tilgjengelighet der det kreves, lyd/brann m.m.), og opprettelse/bruksendring er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Se veiledning til TEK17 §§ 12‑2 og 12‑7 hos Direktoratet for byggkvalitet (DiBK). (dibk.no)

Hvorfor velge funkishus med utleiedel – økonomi, fleksibilitet og framtidsverdi

• Reduserte bokostnader: Leieinntekt kan dekke deler av rente/avdrag og løpende kostnader.
• Bedre finansiering: Banker legger ofte vekt på dokumenterbare leieinntekter i betjeningsevnevurderingen.
• Fleksibilitet over livsløpet: Bruk som generasjonsbolig eller egen næringsdel senere.
• Robust i markedet: SSBs leiemarkedsundersøkelse (LMU) viser stabile, dokumenterte husleienivåer nasjonalt og i storbyene – nyttig når du kalkulerer realistiske inntekter. (ssb.no)

Skattereglene er også viktige: Utleie av del av egen bolig kan være skattefri når du bruker minst halvparten selv (målt etter utleieverdi) og leieforholdet varer i minst 30 dager. Ved korttidsutleie av egen bolig er 15 000 kroner skattefritt per år (fra og med inntektsåret 2025); av overskytende beløp regnes 85 % som skattepliktig inntekt. Normalt er satsen 22 % for alminnelig inntekt. Les oppdatert veiledning hos Skatteetaten. (skatteetaten.no)

Regler du må ha kontroll på (TEK17) for en trygg og lovlig utleiedel

Funkishus med utleiedel: tilgjengelighet når du tegner sekundærleilighet (TEK17 § 12‑2)

Plasserer du sekundærleiligheten på inngangsplanet og den er en egen boenhet, er det tilgjengelighetskrav for selve enheten, men ikke for hele hovedboligen. Dette påvirker valg av planløsning, inngang, bad og snusirkler. Sjekk DiBKs spørsmål‑og‑svar til § 12‑2. (dibk.no)

Romhøyde ved bruksendring (TEK17 § 12‑7)

Bygger du om kjeller/bod til hoveddel, er preakseptert minste romhøyde 2,20 m (2,00 m hvis boligen ble omsøkt før 1.7.2011). Disse tallene gjelder bruksendring – for nybygg prosjekteres “tilstrekkelig romhøyde” etter krav og veiledning i TEK17. (dibk.no)

Dagslys, lyd og brann

• Dagslys i oppholdsrom skal dokumenteres etter TEK17. Det kan beregnes/simuleres, og SINTEFs Byggforskserien beskriver metoder og preaksepterte ytelser. (byggforsk.no)
• Lydisolasjon mellom boenheter prosjekteres normalt mot NS‑8175 (ofte klasse C). Typiske mål er luftlydisolasjon R’w ≈ 55 dB og trinnlydnivå L’n,w ≈ 53 dB for etasjeskillere. Dette er praktiske ytelsesnivåer som bransjen benytter. (glava.no)
• Egen boenhet skal være egen branncelle med tilfredsstillende rømningsveier og brannskillende konstruksjoner etter brannkonsept. Se DiBK og kommunens veiledning i byggesaken. (dibk.no)

Tomt og arkitektur: skrå tomt, flat tomt og garasje

Hus med utleiedel skrå tomt

Skrå tomt er ofte gull verdt for utleie: Du kan få dagslys og trinnfri adkomst til underetasje (“walk‑out”), egen terrasse på terrengnivå og naturlig privat sone mellom enhetene. Planlegg fasadeåpninger slik at hovedboligen beholder utsikt og sol, mens utleiedelen får rikelig dagslys og skjermet inngang.

Hus med utleiedel flat tomt

På flat tomt fungerer L‑ eller T‑form godt for å “brette” inn en separat inngang og uteplass. En liten forplass med overbygg gir profesjonelt førsteinntrykk for leietakere, demper innsyn og gir god værskjerming. Vurder å senke utleiedelen litt i terreng (uten å miste dagslys) for bedre akustikk og privatliv.

Hus med utleiedel og garasje

Garasje integrert i funkishus med utleiedel kan skjermes som “buffer” mellom boenhetene. Pass på lyd og vibrasjon (portmotorer, biltrafikk) med riktige elastiske overføringer og gode skillekonstruksjoner. Ved tilgjengelig utleiedel på inngangsplan: planlegg trinnfri adkomst, belysning og tydelig adskilt post/renovasjon etter kommunal praksis.

Funkishus med utleiedel – plantegning du kan stole på

Når du ber arkitekt om en plantegning for et funkishus med utleiedel, be om at følgende sjekkliste legges inn fra start:
1) Egen, tydelig inngang – gjerne under et overbygg med god belysning og adressemerking.
2) Kompakt våtromskjerne i utleiedelen som “stabler” mot hovedboligens våtrom/teknisk sjakt for kortere rørføringer.
3) Stue/kjøkken i hjørne med mest dagslys – prioriterer hjørnevinduer og 90–120 cm brystning for møblering.
4) Soverom med rolig fasade, lydsoner gjennomgående (garderobe/teknisk som buffer mot hovedboligen).
5) Lagring: intern bod + sportsbod iht. kommunale krav; vurder felles utvendig bodvegg for enkel utførelse.
6) Lyd: prosjekter konseptoppbygning (gulv/tak/vegger) mot NS‑8175 klasse C som minstekrav for boenheter. (glava.no)
7) Rømningsvei: enten utgangsdør eller rømningsvindu dimensjonert og korrekt plassert; avklar tidlig i brannkonsept.
8) Parkering/sykkel: nok plasser og hensyn til manøvrering der utleiedelen har egen parkering på bakkeplan.
9) Fremtidssikring: lett å slå sammen arealene senere (for eksempel via dør i skillevegg) om behovet endrer seg.

Pris og lønnsomhet – slik regner du hjem investeringen

Det finnes ikke én fasit for “hus med utleiedel pris”, men du kan lage en robust kalkyle:

• Finn forventet leie: Bruk SSBs LMU eller sammenlignbare annonser i nærområdet. SSBs tall gir et nøkternt utgangspunkt per boligtype/by. (ssb.no)
• Fastsett kostnader: rente/avdrag, forsikring, strøm (hvis inkludert), felleskostnader, vedlikehold og avsetning til utskiftninger.
• Skatt: For egen bolig kan langtidsutleie være skattefri når vilkårene er oppfylt; korttidsutleie har 15 000‑fribeløp med 85 % sjablong. Les reglene hos Skatteetaten. (skatteetaten.no)
• Break‑even: Månedlig leie – (løpende kostnader + skatt) ≥ merkostnad ved å bygge/finansiere utleiedelen.
• Regulering av leie: SSBs KPI‑baserte husleiekalkulator viser hvordan leie kan justeres årlig etter husleieloven. (ssb.no)

Eksempel (forenklet): Anta 13 500 kr/mnd i leie, 3 500 kr i kostnader, og skattefri leie (vilkår oppfylt). Netto 10 000 kr/mnd tilsvarer 120 000 kr/år. Da “tåler” prosjektet om lag 1,2 mill. kroner i ekstra finansiering ved 5 % effektiv kostnad – før verdistigning og risikobuffer.

Hus med utleiedel til salgs – slik finner du de beste casene

• Bruk søkefilter på portaler for “egen utleiedel” og “sekundærleilighet”. Se etter plantegning, godkjenningsstatus og ferdigattest – og be om dokumentasjon.
• I funkishus med utleie er dagslys og privatliv avgjørende for raske utleier; studer fasader og inngangssituasjon i annonsen.
• Kvalitet i skillekonstruksjoner (lyd/brand) og tydelig adskilt adkomst og uteplass øker attraktiviteten.
• Skal du kjøpe: Les vår fagguide om due diligence før kjøp av bolig med utleiedel for regler, skatteposisjon og bankdialog.

Vanlige fallgruver – og hvordan du unngår dem

• Godkjenning etterskuddsvis: Start alltid med byggesak/bruksendring før du bygger/innreder.
• Undervurdert lyd og brann: Prosjekter mot NS‑8175 og TEK17 fra dag én; involver rådgiver akustikk/brann.
• For lite fokus på leietakerreise: Egen adkomst, god belysning, tydelig post/avfall og tydelig skille i utearealet løfter leienivå og reduserer fraflytting.
• Urealistiske inntekter: Basér kalkyler på LMU eller konservativt lokalt nivå, ikke toppannonsene. (ssb.no)

Neste steg – slik lykkes du i praksis

• Trenger du en oppskrift for kjøp/finansiering av bolig med ekstra inntekt? Les vår dybdeartikkel om kjøpe bolig med utleiedel for steg‑for‑steg sjekklister og bankdialog.
• Planlegger du kjeller/underetasje? Se også vår guide om utleie av sokkelleilighet – skatt og regler.
• Skal du leie ut delvis kort tid i høytider? Oppdater deg på korttidsreglene hos Skatteetaten – skatt ved utleie, og kvalitetssjekk TEK17‑krav hos DiBK § 12‑7 og DiBK § 12‑2. (skatteetaten.no)

Kort oppsummert: Et funkishus med utleiedel kan være en utrolig effektiv måte å kombinere estetikk og økonomi på – forutsatt at du prosjekterer for dagslys, lyd, brann og tilgjengelighet, dokumenterer TEK17‑oppfyllelse, og beregner lønnsomhet konservativt med reelle leienivåer. Start riktig – så får du et hjem som leverer både livskvalitet og kontantstrøm.