Enkeltmannsforetak utleie av bolig – den ultimate 2025-guiden for trygg og lønnsom drift
Driver du eller vurderer du enkeltmannsforetak utleie av bolig? Denne oppdaterte 2025-guiden gir deg en praktisk, steg‑for‑steg innføring i når utleie regnes som næringsvirksomhet, hvordan skatten beregnes i ENK, hva som gjelder for merverdiavgift (MVA), og hvilke grep som gjør driften sikrere og mer lønnsom. Målet er at enkeltmannsforetak utleie av bolig skal bli både oversiktlig og forutsigbart – med pekere til offisielle kilder og nyttige interne ressurser.
Hva er et ENK – og hvorfor velger mange det til utleie?
Et enkeltpersonforetak (ENK) er enkelt å starte, og du registrerer foretaket i Enhetsregisteret for å få organisasjonsnummer. Mindre ENK har normalt verken revisjons- eller regnskapsplikt før du passerer visse terskler. Du står personlig ansvarlig for forpliktelser, så god risikostyring er viktig. Se Brønnøysundregistrenes veiledning for registrering. (Brønnøysundregistrene) (brreg.no)
Fordeler ved ENK for utleie:
- Lav terskel for oppstart og fleksibel drift.
- Fradrag for relevante kostnader (vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, profesjonelle tjenester m.m.).
Ulempen er personlig ansvar. Ved større porteføljer eller høyere risiko kan AS være et bedre vern – mer om det lenger ned.
Når regnes «enkeltmannsforetak utleie av bolig» som næringsvirksomhet?
Om utleien beskattes som virksomhet beror på en helhetsvurdering av omfang og varighet av arbeidet. Skatteetaten legger særlig vekt på antall enheter, areal og aktivitetsnivå. Typisk regnes det som næring når du:
- leier ut 5 eller flere boenheter, og/eller
- leier ut mer enn ca. 500 kvm til næringsformål,
- eller driver korttidsutleie med høy aktivitet, der virksomhet kan foreligge selv med én enhet. (Skatteetaten – utleie næring vs. kapital) (skatteetaten.no)
Ved næringsvurdering bør du registrere virksomheten formelt (ENK) og følge reglene for næringsdrivende. (Brønnøysundregistrene) (brreg.no)
Enkeltmannsforetak utleie av bolig: typiske gråsoner
- 3–4 leiligheter med lav aktivitet kan noen ganger falle utenfor næring. Øker aktiviteten (korttidsutleie, vask, nøkler, markedsføring), styrkes virksomhetsvurderingen. (skatteetaten.no)
- Kombinasjonsutleie vurderes samlet: f.eks. 3 leiligheter + 350 kvm næringsareal kan ofte anses som næring. (skatteetaten.no)
Slik beskattes enkeltmannsforetak utleie av bolig i 2025
Som næringsdrivende beskattes du for netto næringsinntekt (inntekter minus fradragsberettigede kostnader). Dette gir tre hovedkomponenter:
- 22 % skatt på alminnelig inntekt (2025). (regjeringen.no)
- Trygdeavgift på beregnet personinntekt (10,9 % for næringsinntekt i 2025). (nav.no)
- Trinnskatt på personinntekt fra fastsatte innslagspunkter (bl.a. trinn 1 fra 217 400 kr i 2025). (regjeringen.no)
Beregnet personinntekt hentes ut fra næringsresultatet, justert for enkelte poster (foretaksmodellen). For mange mindre ENK er beregnet personinntekt ofte tilnærmet lik netto næringsinntekt. (Skatteetaten – personinntekt i ENK) (skatteetaten.no)
Vanlige fradrag i ENK‑utleie:
- Vedlikehold (ikke påkostning), drift og forvaltning
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt
- Forsikring, renovasjon, felleskostnader
- Strøm/oppvarming inkludert i leien
- Profesjonelle tjenester (regnskap, juss, foto/markedsføring)
- Reise/transport til befaring og tilsyn
Tips om dokumentasjon: Primærdokumentasjon skal oppbevares i 5 år, sekundærdokumentasjon i 3,5 år. (Altinn – oppbevaring av regnskapsmateriale) (info.altinn.no)
Minieksempel (forenklet)
Anta 800 000 kr i leieinntekter og 300 000 kr i fradragsberettigede kostnader = 500 000 kr i netto næringsinntekt.
- Alminnelig inntektsskatt: ca. 22 % av 500 000 = 110 000 kr. (regjeringen.no)
- Trygdeavgift: 10,9 % av beregnet personinntekt (for enkelhet, 500 000) = 54 500 kr. (nav.no)
- Trinnskatt: beregnes etter 2025‑innslagspunktene (effekten varierer med inntekt og fradrag). (regjeringen.no)
Dette er kun illustrasjon – bruk kalkulator eller rådgiver for nøyaktig beregning.
Merverdiavgift og enkeltmannsforetak utleie av bolig
- Utleie av bolig til beboelse er som hovedregel unntatt MVA. (Merverdiavgiftsloven § 3‑11) (lovdata.no)
- Overnattingsvirksomhet (romutleie i hotellvirksomhet og lignende; hytter/ferieleiligheter) er MVA‑pliktig med lav sats 12 %. Se også satssiden hos Skatteetaten. (Skatteetaten – MVA‑satser 2025; Mval. § 5‑5) (skatteetaten.no, lovdata.no)
- Utleie av næringslokaler kan omfattes av frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret dersom leietaker driver avgiftspliktig/kompensasjonsberettiget virksomhet. Beløpsgrensen er 50 000 kr i løpet av 12 mnd, og du kan registrere via søknad eller «tilkjennegivelse». (Skatteetaten – frivillig registrering for utleie) (skatteetaten.no)
Når lønner frivillig MVA‑registrering seg?
Det kan være lønnsomt når du:
- rehabiliterer/bygger om næringslokaler med betydelige MVA‑kostnader,
- har MVA‑registrerte leietakere som kan fradragsføre MVA på husleien,
- ønsker tydelig struktur med lokaler med/uten MVA.
Sørg for MVA‑klausul i kontrakten og avklar leietakers status før du MVA‑behandler leien. (skatteetaten.no)
For dybdeartikkel om MVA ved utleie, se vår interne ressurs: Guide til utleie og MVA →
Praktiske grep for trygg og lønnsom drift i ENK
- Egen driftskonto og budsjett: Sett av 35–40 % av overskuddet til skatt/trygdeavgift løpende. Forskuddsskatt forfaller normalt 15.3, 15.6, 15.9 og 15.12. (Skatteetaten – forskuddsskatt ENK) (skatteetaten.no)
- Kontrakter og innflytting: Bruk oppdatert leieavtale med klare vilkår om depositum, vedlikehold og tilleggsytelser. Se vår guide til leiekontrakt for leilighet →
- Dokumentasjon og bokføring: Følg bokføringsreglene for bilag, nummerering og oppbevaring (5 år/3,5 år). Digitalt regnskapssystem anbefales. (Altinn – oppbevaring) (info.altinn.no)
- Risiko og kreditt: Kredittsjekk, riktig bygnings-/utleieforsikring og faste rutiner for tilsyn reduserer tap.
- Skatteoptimalisering: Vurder investeringer/vedlikehold som er fradragsberettiget, planlegg periodisering, og følg opp beregnet personinntekt/trygdeavgift tett. (Skatteetaten – personinntekt i ENK) (skatteetaten.no)
Når bør du vurdere AS i stedet for ENK?
- Større porteføljer og risiko: Aksjeselskap kan redusere personlig risiko og gi enklere kapitalinnhenting og medeierskap.
- Skatt over tid: Ved høye overskudd kan marginalskatten i ENK bli høy, mens AS åpner for utsatt beskatning og lønn/utbytte‑strategi. Sammenlign med gjeldende satser (alminnelig inntekt 22 % i 2025; trinnskatt på personinntekt etter innslagspunkter). (Regjeringen – skattesatser 2025) (regjeringen.no)
Ofte stilte oppklaringer om enkeltmannsforetak utleie av bolig
- «Gjelder MVA ved vanlig boligutleie?» Nei, boligutleie til beboelse er unntatt MVA. 12 % lav sats gjelder overnatting (hotellpreg/korttidsutleie) og enkelte andre tjenester. (Mval. § 3‑11 og § 5‑5; Skatteetaten – MVA‑satser) (lovdata.no, skatteetaten.no)
- «Når er jeg ‘i næring’?» Retningslinjene over (5+ enheter / >500 kvm / høy aktivitet) er veiledende; helhetsvurderingen avgjør. (Skatteetaten) (skatteetaten.no)
- «Hvilke satser gjelder i 2025?» Alminnelig inntektsskatt 22 %, trygdeavgift på næringsinntekt 10,9 %, trinnskatt etter innslagspunkter (bl.a. 217 400 kr for trinn 1). (Regjeringen – skattesatser 2025; NAV – trygdeavgift 2025) (regjeringen.no, nav.no)
Oppsummering
«Enkeltmannsforetak utleie av bolig» er en fleksibel og lønnsom vei inn i eiendomsutleie når du kjenner reglene:
- Næring typisk ved 5+ boenheter, > ca. 500 kvm næringsareal eller høy aktivitet ved korttidsutleie. (skatteetaten.no)
- Skatt i ENK 2025: 22 % alminnelig inntekt, trygdeavgift 10,9 %, trinnskatt etter innslagspunkter. (regjeringen.no, nav.no)
- MVA: Boligutleie unntatt; overnatting 12 %; frivillig MVA‑registrering mulig for næringslokaler. (lovdata.no, skatteetaten.no)
- Få på plass gode kontrakter, rutiner og dokumentasjon fra dag én. Les også vår guide til utleie og MVA →
—
Eksterne kilder (utvalg):
