Andelsleilighet utleie regler – den komplette veiviseren for 2025

Andelsleilighet utleie regler kan oppleves som uoversiktlige, men når du kjenner hovedpunktene blir prosessen både trygg og effektiv. I denne guiden får du en praktisk gjennomgang av hva loven sier, hvordan du søker styret, hva som kan nektes, og hvilke ekstra krav som gjelder for kontrakt, depositum, energiattest og brannsikkerhet. Målet er at du skal forstå andelsleilighet utleie regler godt nok til å gjennomføre riktig første gang – uten unødvendige konflikter og forsinkelser.

Andelsleilighet utleie regler: dette sier loven i 2025

Hovedregelen i borettslag er at andelseieren selv skal bo i boligen. «Utleie» omtales juridisk som bruksoverlating. Nøkkelreglene i burettslagslova kapittel 5 er:

• § 5-3: Du kan ikke overlate bruken til andre uten styrets samtykke, med mindre det følger av § 5-4 til § 5-6. (lovdata.no)
• § 5-4: Bor du selv i boligen, kan du leie ut deler av den. I tillegg kan hele boligen overlates i inntil 30 døgn i året uten styregodkjenning. (lovdata.no)
• § 5-5: Med styregodkjenning kan du leie ut hele boligen i opptil tre år dersom du (eller nærstående som nevnt i § 5-6 nr. 3) har bodd der minst ett av de to siste årene. Styret kan bare nekte ved saklig grunn i leietakers forhold. (lovdata.no)
• § 5-6: «Særlig grunn» – styret kan godkjenne utleie når du midlertidig er borte pga. arbeid/utdanning/militærtjeneste/sykdom, når andelseier er juridisk person, når nærstående skal bo der, eller der noen har lovfestet bruksrett. Avslag kan kun skje på saklig grunn i brukerens forhold, eller hvis vedkommende ikke kunne vært andelseier. (lovdata.no)
• § 5-7: Søker du skriftlig og styret ikke svarer innen én måned, regnes leietaker som godkjent («stilltiende samtykke»). (lovdata.no)

Departementets tolkningsuttalelse presiserer at styrets adgang til å godkjenne utleie ut over lovens unntak bør praktiseres restriktivt – for å ivareta borettslagets formål og bomiljø. Dette gir nyttige holdepunkter når du argumenterer i søknaden. (regjeringen.no)

Oppsummert: Andelsleilighet utleie regler gir en lovfestet frihet for korttidsutleie i 30 døgn, en tidsavgrenset hovedadgang i tre år ved oppfylt botid, og en «særlig grunn»-adgang – alle med smale, tydelige kriterier.

Andelsleilighet utleie regler – søknadsprosessen steg for steg

Slik går du frem for en friksjonsfri godkjenning av bruksoverlating:

1) Kartlegg hjemmelen din

• Hvilket spor søker du på? Botid/tre år (§ 5-5), «særlig grunn» (§ 5-6) eller utleie til nærstående (§ 5-6 nr. 3). Vis eksplisitt til aktuell paragraf – det forenkler styrebehandlingen. (lovdata.no)

2) Les vedtekter og husordensregler

• Selv om loven styrer rammene, kan vedtektene regulere praktiske forhold (f.eks. krav til registrering av leietaker, ro‑tider, bruk av boder/fellesareal). Andelsleilighet utleie regler i vedtektene kan ikke innskrenke lovens minstefriheter, men de kan utdype plikter og rutiner. (Se eksempel på vedtekter der styret beskriver praksis og saksbehandling.) (havebyselskapet.no)

3) Forbered dokumentasjon

• Legg ved legitimasjon, kontaktinfo, planlagt leieperiode og leiekontraktutkast. Søker du etter § 5‑6, legg ved arbeids-/studieattest, legeattest eller annen dokumentasjon på «særlig grunn». Andelsleilighet utleie regler belønner ryddighet: jo bedre dokumentasjon, jo raskere behandling. (lovdata.no)

4) Foreslå konkret leietaker

• Styret vurderer leietakers forhold. Gi navn, referanser og gjerne kredittrapport. Det demper risiko for saklig begrunnet avslag. (lovdata.no)

5) Send skriftlig søknad og noter fristen

• Send via forretningsfører/styreportal og be om bekreftet mottak. Noter én‑månedsfristen for stilltiende samtykke. Andelsleilighet utleie regler gjør denne fristen verdifull – men bruk den med dialog, ikke som «trumfkort». (lovdata.no)

6) Bekreft vilkår skriftlig

• Får du godkjenning med vilkår (typisk tidsavgrensning), aksepter skriftlig. Arkiver all korrespondanse.

Mal: Søknad om bruksoverlating (kan kopieres)

Emne: Søknad om bruksoverlating – andel [nr.] – [navn] – hjemmel § [5-5/5-6]

Hei styret i [Borettslagets navn],

Jeg søker herved om bruksoverlating av andelsleiligheten i [adresse] for perioden [fra–til]. Hjemmel: burettslagslova § [5-5/5-6 (angi nr. for særlig grunn)].

• Andelseier: [navn, telefon, e‑post]
• Leietaker(e): [navn, fødselsdato, telefon, e‑post]
• Vedlegg: kopi legitimasjon, dokumentasjon på botid/særlig grunn, leiekontraktutkast, referanser/kredittrapport.

Jeg bekrefter ansvar for felleskostnader, vedlikehold og etterlevelse av husordensregler. Vennligst gi beskjed dersom dere trenger mer informasjon. I henhold til § 5‑7 ser jeg frem til svar innen én måned.

Vennlig hilsen
[Navn]

Hva kan styret nekte – og hva kan de ikke?

• Saklig grunn i leietakers forhold: Eksempelvis alvorlige betalingsanmerkninger kombinert med svak dokumentasjon, brudd på husordensregler i tidligere boforhold eller åpenbar risiko for bomiljøet. Dette følger direkte av andelsleilighet utleie regler i § 5‑5 og § 5‑6. (lovdata.no)
• Ikke adgang til «fri» avvisning der du oppfyller lovens vilkår: Tolkningsuttalelsen understreker at adgangen til å godkjenne/avslå utleie ut over lovens unntak er begrenset og skal praktiseres varsomt. (regjeringen.no)
• Tidsrammer: Treårsregelen (§ 5‑5) er eksplisitt tidsavgrenset. Utleie til nærstående etter § 5‑6 nr. 3 har ingen uttrykkelig tidsgrense i loven; styret kan likevel sette saklige vilkår. Angi tydelig spor i søknaden. (lovdata.no)

Kontrakt, depositum, energiattest og brannsikkerhet

Andelsleilighet utleie regler handler ikke bare om styregodkjenning. Når du først leier ut, gjelder generelle utleiekrav:

• Leiekontrakt og depositum: Bruk standardisert kontrakt. Depositum må stå på særskilt konto i leietakers navn og kan ikke overstige seks måneders leie, jf. husleieloven § 3‑5. Unngå kontanter og unngå «garantert av utleier». (lovdata.no)
• Energiattest: Ved utleie skal boligen ha gyldig energiattest, og energimerket skal vises i markedsføring. NVE bekrefter plikten og varsler endringer i forskriften fra 1. januar 2026 – men dagens regler gjelder frem til da. Sett av tid til å hente attest før annonsering. (nve.no)
• Brannsikkerhet: Eier skal sørge for røykvarslere (minst én per etasje som dekker kjøkken, stue og sone utenfor soverom) og manuelt slokkeutstyr (f.eks. 6 kg ABC‑apparat), jf. forskrift om brannforebygging § 7. Dokumenter test og vedlikehold i overleveringsprotokoll. (lovdata.no)

Vanlige misforståelser du bør unngå

• «Styret kan alltid nekte» – Nei, ikke der lovens vilkår er oppfylt; avslag må bygge på saklig grunn i leietakers forhold. Dette er kjernen i andelsleilighet utleie regler. (lovdata.no)
• «30‑døgn gjelder ikke i borettslag» – Jo, § 5‑4 gir 30 døgn uten samtykke når du ellers bor i boligen. Ikke bland dette med eierseksjonssameier. (lovdata.no)
• «Nærstående krever ikke søknad» – Det krever fortsatt styregodkjenning, men avslag kan i praksis kun bygge på saklig grunn knyttet til brukeren. (lovdata.no)

Korttidsutleie vs. langtidsutleie – hva lønner seg?

Andelsleilighet utleie regler åpner for korttidsutleie i 30 døgn uten samtykke, men mange ønsker stabilitet og forutsigbarhet som langtidsutleie gir. Vurder sesong, bomiljø og egne mål. For en dypere gjennomgang av korttidsformatet, se vår trinnvise veiledning om korttidsutleie i borettslag. Dette supplerer andelsleilighet utleie regler i § 5‑4 med praktiske grep for annonsering, prising og nabodialog.

Sjekkliste: Slik lykkes du med utleie av andelsleilighet

• Bekreft hvilket lovspor du bruker (§ 5‑5 eller § 5‑6) – og henvis til paragrafen i søknaden.
• Les vedtekter/husordensregler og etterlev dem.
• Velg leietaker med omhu og legg ved referanser/kredittrapport.
• Send skriftlig søknad til styret – noter én‑månedsfristen etter § 5‑7.
• Signér kontrakt og opprett korrekt depositumskonto.
• Skaff energiattest før annonsering, og sørg for brannsikkerhetsutstyr.
• Lag en «husmanual» for leietaker: nøkler, søppel, sykkelparkering, ro‑tider, vaktmesterkontakt.
• Følg opp felleskostnader og vedlikehold – andelseier står alltid ansvarlig overfor laget.

Avslutning: Gjør det riktig første gang

Når du forstår andelsleilighet utleie regler, blir prosessen langt enklere. Start med klar hjemmel, lever komplett søknad, og bygg tillit hos styret med gode rutiner. Trenger du hjelp til strategi, annonsering eller drift? Ta gjerne kontakt – vi hjelper deg å gjennomføre utleie på en trygg og profesjonell måte.