Airbnb utleie selskap: Den oppdaterte guiden til lønnsom og lovlig drift i 2025

Å starte og skalere et airbnb utleie selskap i Norge kan være svært lønnsomt – dersom du kombinerer smarte forretningsvalg med solid etterlevelse av lover og regler. Denne guiden (oppdatert 9. august 2025) samler det du må vite om selskapsstruktur, regelverk, skatt og MVA, forsikring, brannsikkerhet og operasjonell drift. Målet er å gi deg et praktisk rammeverk for å bygge et bærekraftig airbnb utleie selskap som tåler endringer i marked og reguleringer.

Hva er et airbnb utleie selskap?

Et airbnb utleie selskap er et registrert foretak – ofte et AS – som eier eller forvalter én eller flere boliger for korttidsutleie via plattformer som Airbnb. Selskapsformen gir ryddigere økonomi, klarere ansvarsforhold og bedre forutsetninger for skalering. For vekstorienterte aktører er AS som regel mest hensiktsmessig, blant annet fordi stiftelse skjer digitalt og aksjekapitalen er moderat (minst 30 000 kroner).

Tips: For en dypere gjennomgang av struktur, regnskap og skatteplikt for profesjonelle utleiere, se vår artikkel om struktur, regnskap og skatteplikt for profesjonelle utleiere.

Regelverk for airbnb utleie selskap i Norge (2025)

Korttidsutleie i eierseksjonssameier – 90-døgnsregelen

I eierseksjonssameier er korttidsutleie av hele boligseksjonen begrenset til 90 døgn per år. «Korttidsutleie» betyr utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiet kan med to tredels flertall fastsette en annen grense mellom 60 og 120 døgn. Unntak gjelder hvis alle bruksenheter er fritidsboliger. (lovdata.no)

Korttidsutleie i borettslag – 30-døgnsregelen

I borettslag kan andelseieren overlate hele boligen i inntil 30 døgn per år uten styresamtykke. Bestemmelsen kom inn i loven fra 1. januar 2020 og kan ikke strammes inn i vedtekter. (regjeringen.no)

Kommunale regler, bruksendring og tekniske krav

Omfattende og kontinuerlig korttidsutleie kan, ved endret faktisk bruk (f.eks. hotell-lignende drift, økt trafikk/støy), utløse søknadspliktig bruksendring fra bolig til «overnattingsvirksomhet» etter plan- og bygningsloven. Terskelen for å kreve søknad er lav, og vurderingen beror på formål og virkninger for omgivelsene. Sjekk alltid lokale krav og dialogér tidlig med kommunen. (regjeringen.no, dibk.no)

Oslo kommune presiserer at endret bruk fra bolig til næring er søknadspliktig og ofte krever ansvarlige foretak. Bruk veiledere før du skalerer. (oslo.kommune.no)

Nytt: Kommunal besøksavgift (turistskatt) kan komme

Stortinget vedtok i juni 2025 besøksbidragsloven som åpner for at kommuner kan innføre en overnattingsavgift på 3 % (ekskl. MVA) på kortere opphold. Loven er per 9. august 2025 vedtatt, men ikke satt i kraft; implementering og lokale forskrifter vil avgjøre når og hvor avgiften faktisk gjelder. Følg med i kommunen du opererer i. (lovdata.no)

Skatt, MVA og rapportering for selskaper

Selskapsskatt (alminnelig inntekt)

Et airbnb utleie selskap beskattes med 22 % i selskapsskatt for inntektsåret 2025. For finansskattepliktige virksomheter gjelder 25 %. Utbytte til eiere beskattes særskilt hos mottaker. (regjeringen.no, lovdata.no)

MVA på overnattingstjenester

Når korttidsutleie i realiteten er overnattingstjeneste og drives i næring over MVA-grensen, er satsen 12 %. Vurderingen beror på omfang og innhold i tjenestene du leverer (hyppighet, antall enheter, renhold, sengetøy m.m.). Sett opp rutiner for korrekt fakturering og avstemming. (skatteetaten.no)

Digital plattforminformasjon (DPI) – nye rapporteringsplikter

Fra 1. januar 2026 innføres opplysningsplikt for digitale plattformer (DPI). Utleieformidlere skal årlig rapportere opplysninger til Skatteetaten innen 31. januar året etter. For utleie av fast eiendom er det en overgangsordning: gjeldende ordning videreføres for inntektsåret 2026 (rapporteres i 2027), før DPI fases fullt inn fra 2027 (rapporteres i 2028). Dette styrker datagrunnlaget i skattemeldingen og kontrollarbeidet. (skatteetaten.no)

Tredjepartsrapportering i praksis

Skatteetaten opplyser at formidlere rapporterte 13,3 mrd. kroner i leieinntekter for 2024 – en økning på 20 % fra året før. For deg betyr det at sannsynligheten er høy for at dine leieinntekter allerede er forhåndsutfylt eller kontrollert. Du har likevel ansvar for korrekt rapportering. (skatteetaten.no)

Forsikring, brannsikkerhet og ansvar

AirCover er nyttig – men ikke nok alene

AirCover for verter inkluderer inntil 3 millioner USD i skadedekning (Host damage protection) og 1 million USD i ansvarsforsikring (Host liability). AirCover er ikke en fullgod erstatning for næringsforsikring; vurder bygnings-/innbodekning og profesjonell ansvarsforsikring via ditt selskap. (airbnb.com)

Brann- og sikkerhetskrav du må etterleve

Eier skal sørge for tilstrekkelig brannvarsling og manuelt slokkeutstyr: minst én detektor/røykvarsler per etasje (som dekker kjøkken, stue og soner utenfor soverom/tekniske rom) og godkjent slokkeutstyr (f.eks. 6 kg pulverapparat eller brannslange). Etabler rutiner for egenkontroll og dokumentasjon. (lovdata.no)

Slik lykkes du operasjonelt med et airbnb utleie selskap

Prising og etterspørsel

• Bruk dynamisk prising med klare minimums-/maksimumspriser, sesongjusteringer og arrangementskalender.
• Optimaliser for oppholdslengde (LoS): rabatter for 7+ netter kan øke belegg uten å øke vaskekost per natt.
• Følg nøkkelparametere: RevPAR/RevPAN, belegg, bookingvindu, avbestillingsrate og nettoscore fra anmeldelser.

Drift, standardisering og skalerbarhet

• Standardiser interiør, inventar og renholdssjekklister. Dokumentér avvik og bilder i ett system for sporbarhet.
• Innfør nøkkelfri adgang, sensorer for røyk/vann og diskret støyvarsling for å forebygge festbruk.
• Avtal responstider med leverandører (renhold, vaskeri, håndverker, låsesmed) og ha vakttelefon med eskaleringsrutiner.

Teknologi- og kanalstrategi

• Bruk kanalstyring (Channel Manager) og PMS for kalender- og pris-synk, samt automatiske meldinger.
• Aktiver Airbnbs reservasjonsfiltre og identitetsverifisering for å redusere risiko for uønskede bookinger. (airbnb.com)

Økonomi: Slik beregner du lønnsomheten

• Minimumspris per natt: (rene variable kostnader per opphold + ønsket dekningsbidrag) / forventet oppholdslengde.
• Break-even-belegg: faste kostnader per måned / (gjennomsnittlig nettosats per natt – variable kostnader per natt).
• Stress-test: simuler 10–20 % lavere belegg og 5–10 % lavere pris for å vurdere robusthet mot sesongsvingninger og regelendringer (f.eks. potensiell besøksavgift på 3 % som enkelte kommuner kan innføre). (lovdata.no)

Juridiske og økonomiske fallgruver for et airbnb utleie selskap

• Å ignorere sameie-/borettslagsregler kan gi sanksjoner. Følg 90-døgnsgrensen i sameier (evt. 60–120 vedtatt i vedtekter) og 30-døgnsgrensen i borettslag. (lovdata.no, regjeringen.no)
• Omfattende korttidsutleie uten å vurdere bruksendring kan gi pålegg og tvangsmulkt. kommunale tilsyn ser særlig på drift som ligner hotell. (regjeringen.no)
• Mangel på riktig forsikring og brannsikkerhet øker risiko og kan gi personlig/selskapsmessig ansvar ved hendelser. (lovdata.no)
• Å undervurdere MVA-plikt ved overnattingstjenester kan gi etterberegning. Avklar MVA tidlig og dokumentér vurderingene. (skatteetaten.no)

Slik setter du opp ditt airbnb utleie selskap – steg for steg

1) Velg selskapsform og stift AS digitalt (aksjekapital min. 30 000 kr).
2) Etabler regnskapssystem, driftsrutiner, nøkkelhåndtering og vakttelefon.
3) Kartlegg vedtekter i sameie/borettslag og kommunale krav; vurder bruksendring ved omfattende drift. (lovdata.no, regjeringen.no)
4) Avklar skatt/MVA og budsjetter; vurder threshold for MVA (12 % på overnatting). (skatteetaten.no)
5) Sikre forsikring og brannsikkerhet; AirCover er et tillegg, ikke en erstatning. (airbnb.com, lovdata.no)
6) Optimaliser annonseprofiler med profesjonelle foto, tydelige fordeler og sanntidsprising.

FAQ: airbnb utleie selskap

Kan jeg drive et airbnb utleie selskap fra hjemmekontor?

Ja, mange starter slikt. Men ved omfattende korttidsutleie kan virksomheten bli vurdert som næring og i enkelte tilfeller kreve søknadspliktig bruksendring. Avklar lokalt før skalering. (regjeringen.no)

Må jeg ha AS for å drive?

Nei, men AS gir ofte bedre risikostyring, struktur og skalerbarhet når du forvalter flere enheter.

Er jeg MVA-pliktig?

Det avhenger av om driften er overnattingstjeneste i næring og omsetningen overstiger registreringsgrensen. Satsen for overnatting er 12 %. (skatteetaten.no)

Rapporterer Airbnb inntektene til Skatteetaten?

Formidlere rapporterer i stor skala allerede, og fra 2026 standardiseres pliktene gjennom DPI. Du må likevel kontrollere skattemeldingen. (skatteetaten.no)

Konklusjon

Et vellykket airbnb utleie selskap kombinerer juridisk etterlevelse (90/30-døgnsregler, mulig kommunal besøksavgift, MVA og DPI) med profesjonell, datadrevet drift. Sett tydelige mål, standardiser prosesser og invester i sikkerhet – så står du sterkere for lønnsom vekst i 2025 og videre.