Airbnb regler borettslag – Den ultimate, trygge veiviseren for 2025–2028

Airbnb regler borettslag: Oppdatert, trygg og lønnsom veiviser for 2025–2028

Airbnb regler borettslag er nøkkelordet for alle andelseiere og styrer som vil leie ut trygt, lovlig og lønnsomt i 2025. Denne guiden samler gjeldende lovverk, skatteregler, kommende rapporteringskrav og kommunale trender – med praktiske maler og sjekklister du kan bruke med en gang.

Kort oppsummert

• Du kan leie ut hele boligen inntil 30 døgn per kalenderår når du selv bruker boligen som egen bolig. Vedtektene kan verken stramme inn eller utvide denne retten. Se burettslagslova § 5‑4 og § 5‑3 (unntak fra samtykkekravet). Lovdata – burettslagslova.
• Det er ikke krav til botid for korttidsutleie etter § 5‑4; botidskravet hører hjemme i langtidsutleie etter § 5‑5. Regjeringen – tolkningsuttalelse 01.11.2024.
• Skatt 2025: 15 000 kroner per bolig er skattefritt. Av overskytende er 85 % skattepliktig med 22 % sats. Brutto leie før plattformprovisjon danner grunnlag. Skatteetaten – Skatte‑ABC 2025.
• DPI-plattformrapportering: Overgang for utleie av fast eiendom i 2026; full innfasing fra inntektsåret 2027 (rapportering 2028). Skatteetaten – DPI veileder.
• Kommunal besøksbidragslov (turistskatt) er vedtatt 20.06.2025; forskrifter lokalt avgjør om og når avgiften gjelder der du bor. Lovdata – besøksbidragsloven og Regjeringen – pressemelding 10.04.2025.

Airbnb regler borettslag: Hva sier loven i 2025?

Hovedregelen er klar og ufravikelig: Som andelseier som selv bruker boligen, kan du korttidsutleie hele boligen i opptil 30 døgn per år – uten styresamtykke. Periodene kan deles fritt (helger, ferier osv.), men totalen må være maks 30 døgn. Dette følger direkte av burettslagslova § 5‑4 sammenholdt med § 5‑3. Lovdata – burettslagslova.

• Romutleie mens du selv bor i leiligheten er også tillatt og omfattes ikke av 30‑døgnsgrensen. Regjeringen – kap. 5 om korttidsleie i borettslag.
• Botid: Ingen botidskrav gjelder for 30‑døgnsretten. Presisert 01.11.2024. Regjeringen – tolkningsuttalelse.
• Sammenligning: I eierseksjonssameier er korttidsutleie av hele seksjonen begrenset til 90 døgn årlig (kan vedtektsfestes 60–120 døgn). Dette gjelder ikke borettslag, men nyttig ved sammenligning. Lovdata – eierseksjonsloven § 24.

Airbnb regler borettslag og styrets rolle

Styret kan ikke forby lovlig korttidsutleie innenfor 30‑døgnsgrensen eller vedtektsfeste en annen grense. De kan likevel håndheve husordensregler og sanksjonere brudd på ro, orden og sikkerhet. God dialog om nøkler, avfall og fellesarealer forebygger klager. Lovdata – burettslagslova og en praktisk gjennomgang hos Bergen Huseierforening.

Skatt og rapportering 2025–2028: Slik unngår du feil

• Fribeløp: 15 000 kroner per bolig. Av overskytende er 85 % skattepliktig med 22 % sats. Beregningen skjer av brutto leie før provisjon; enkle tillegg (utvask, strøm, sengetøy) inngår i grunnlaget. Skatteetaten – Skatte‑ABC 2025.
• Sameiere må fordele fribeløpet. Flytter du i løpet av året, kan du få fribeløp per bolig brukt i samme år. Skatteetaten – Skatte‑ABC 2025.
• Regneeksempel (2025): Leieinntekter 20 000 kr → Skattefri del 15 000 kr → 5 000 kr × 85 % × 22 % = 935 kr i skatt.

Nye plattformkrav (DPI)

Norge innfører Digital Platform Information (DPI). For utleie av fast eiendom videreføres dagens ordning for inntektsåret 2026 (rapportering 2027). Full DPI‑innfasing fra og med inntektsåret 2027 (rapportering 2028). Frist for årlig plattformrapportering er 31. januar året etter inntektsåret. Skatteetaten – DPI veileder.

Proff‑tips: DPI presiserer at antall utleiedager telles som døgn; leie 1.–2. februar er ett døgn. Speil denne metoden i dine egne oversikter. Skatteetaten – DPI veileder.

MVA og «hotell‑lignende» drift

Privat boligutleie er i utgangspunktet unntatt merverdiavgift. Blir virksomheten hotell‑lignende (svært hyppig korttidsutleie med tjenesteelementer som daglig rengjøring), kan den anses som overnattingstjeneste med 12 % mva. MVA‑plikt forutsetter normalt avgiftspliktig omsetning over 50 000 kr i løpet av 12 måneder, og da må du registreres i Merverdiavgiftsregisteret. Skatteetaten – mva‑satser, Merverdiavgiftshåndboken § 5‑5, og Registrering i Mva‑registeret.

Kommunale trender i 2025: Besøksbidrag, håndheving og bruksendring

Stortinget har vedtatt besøksbidragsloven (20.06.2025) som åpner for kommunal overnattingsavgift og cruiseavgift. Flere detaljer fastsettes i lokale forskrifter, og kommunen må ha en plan for bruk av inntektene. Følg med på om din kommune innfører ordningen og når den trer i kraft. Lovdata – besøksbidragsloven og Regjeringen – pressemelding 10.04.2025.

Kommuner håndhever også skillet mellom «bolig» og «hotell‑lignende virksomhet». I Bergen er det nylig varslet høye bøter og dagmulkt ved ulovlig hotelldrift i boliggårder, med pålegg om stans. Sjekk praksis der du bor. Eksempel: Bergens Tidende har omtalt både varslede dagbøter og sanksjoner mot korttidsutleie brukt som hotellvirksomhet. BT – varslet dagbøter.

Når er korttidsutleie søknadspliktig bruksendring?

Svært omfattende korttidsutleie kan bli søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningslovgivningen – også uten fysiske endringer. Vurderingen berører blant annet brannsikkerhet (bolig er risikoklasse 4; overnatting/hotell risikoklasse 6) og nabolagshensyn. Terskelen er konkret; det finnes ikke en nasjonal «døgnfasit». Kontakt kommunen ved tvil. Regjeringen – henvendelse om korttidsutleie og bruksendring, Lovdata – byggesaksforskriften § 2‑1, Direktoratet for byggkvalitet – bruksendring.

Slik etterlever du Airbnb regler borettslag i praksis

• Les vedtekter og husordensregler nøye. Selv om 30‑døgnsgrensen ligger i loven, må gjester følge ordensreglene.
• Varsle styret og nærmeste naboer i forkant av utleieperioder (god naboskikk). Del kontaktinfo ved behov.
• Lag tydelige husregler på norsk/engelsk: støy, røyk, besøk, boss/kildesortering, fellesarealer, parkering.
• Brannvern: oppdaterte røykvarslere, slukkemiddel, merket rømningsplan, fri adkomst i fellesarealer.
• Nøkler og adgang: sikre nøkkelutlevering. Unngå ukontrollert spredning av nøkler/tilgangskoder.
• Tell døgn riktig i et regneark/app – 1.–2. februar er ett døgn. Skatteetaten – DPI veileder.
• Dokumentér inntekter: lagre kvitteringer, eksporter plattformrapporter og avstem skattemeldingen.

Se også vår komplette intern‑guide til trygg og lønnsom korttidsutleie: Leie ut egen bolig på Airbnb.

Airbnb regler borettslag – vanlige feil

• Å tro at styret kan nekte lovlig korttidsutleie innenfor 30 døgn. Loven gir deg retten. Lovdata.
• Å anta at botid kreves for 30‑døgnsretten. Det gjør det ikke. Regjeringen.
• Å undervurdere MVA‑risiko ved hotell‑lignende drift og passering av 50 000‑kronersgrensen. Skatteetaten og MVA‑håndboken § 5‑5.
• Å overse at omfattende aktivitet kan utløse søknadspliktig bruksendring og sanksjoner. Regjeringen – bruksendring.

Mini‑mal: Varsel til styret før utleie

Hei styre,

Jeg planlegger korttidsutleie av min andelsbolig i følgende perioder [dato–dato], innenfor lovens 30‑døgnsgrense. Vedlagt følger husregler til gjestene (inkl. borettslagets ordensregler), nøkkel‑ og avfallsrutiner, samt kontakttelefon ved behov. Gi gjerne beskjed dersom dere ønsker ytterligere informasjon.

Vennlig hilsen
[Navn, andelsnr.]

Ofte stilte spørsmål om Airbnb regler borettslag

• Kan styret nekte korttidsutleie helt?
  Nei. Innenfor 30‑døgnsgrensen kan styret ikke nekte, men de kan følge opp brudd på husordensregler. Lovdata.
• Teller romutleie når jeg bor i boligen?
  Ja, og dette omfattes ikke av 30‑døgnsgrensen for utleie av hele boligen. Regjeringen.
• Gjelder 90‑døgnsregelen i sameier også i borettslag?
  Nei. Borettslag følger 30 døgn i § 5‑4; 90‑døgnsregelen gjelder eierseksjonssameier. Lovdata.
• Hvordan beskattes inntektene i 2025?
  Første 15 000 kr per bolig er skattefritt. Av overskytende er 85 % skattepliktig med 22 % sats. Grunnlaget beregnes av brutto leie før provisjon. Skatteetaten.
• Kommer det nye rapporteringskrav for plattformer?
  Ja. DPI gjelder fra 1. januar 2026 med overgang for eiendomsutleie. Full innfasing fra inntektsåret 2027 (rapportering 2028). Skatteetaten – DPI.

Oppsummering

Airbnb regler borettslag setter en tydelig ramme: Du kan leie ut hele boligen i opptil 30 døgn per år når du selv bruker boligen – uten styresamtykke. Følg husordensreglene, varsle styret, tell døgn korrekt, dokumenter inntektene og følg skatte‑ og DPI‑kravene. Følg også med på lokal besøksbidragsavgift. Slik kombinerer du godt vertskap, trygt bomiljø og lønnsom korttidsutleie – i full samsvar med Airbnb regler borettslag.