Seksjonert tomannsbolig utleie: Den ultimate 2025-guiden til regler, skatt og beste praksis

Seksjonert tomannsbolig utleie kan være lønnsomt, trygt og forutsigbart – hvis du kjenner reglene og utnytter fradragene riktig. Denne oppdaterte 2025-guiden forklarer hvordan du lykkes med korttids- og langtidsutleie, hvilke skatteregler som gjelder, og hvilke kontrakts- og forsikringsgrep som reduserer risiko.

Hva betyr «seksjonert tomannsbolig» i utleiesammenheng?

En tomannsbolig består av to boenheter i samme bygg. Når eiendommen er seksjonert, er hver boenhet en egen eierseksjon med eget seksjonsnummer. Som seksjonseier disponerer du fritt over din seksjon – inkludert salg, pantsettelse og utleie – innenfor lov og vedtekter. Sameiet kan kreve styregodkjenning av leietaker, men avslag må være saklig begrunnet. (lovdata.no)

Viktig konsekvens for seksjonert tomannsbolig utleie: Begrensninger og rettigheter vurderes per seksjon – ikke for hele bygget samlet. Dette gjelder blant annet korttidsutleiegrensen og vedtektskrav. (regjeringen.no)

Regler du må kunne for seksjonert tomannsbolig utleie

Korttidsutleie (inntil 30 døgn per leieforhold)

• I eierseksjonssameier er korttidsutleie av hele seksjonen begrenset til 90 døgn per kalenderår. Sameiet kan i vedtektene endre grensen til mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall. Begrensningen gjelder ikke hvis alle seksjoner er fritidsboliger, og den rammer ikke når du bare leier ut deler av seksjonen mens du bor der selv. (lovdata.no, huseierforbundet.no)
• Praktisk råd: Skal du basere seksjonert tomannsbolig utleie på Airbnb i høysesong, sjekk vedtektene nøye. Grensen kan være satt både lavere og høyere innenfor lovens rammer. (lovdata.no)

Langtidsutleie (over 30 døgn)

• Som seksjonseier kan du i utgangspunktet fritt leie ut seksjonen. Vedtekter kan kreve styregodkjenning; styret kan kun nekte når det foreligger saklig grunn. Husk å følge husordensregler for ro, boder, parkering og bruk av fellesarealer. (lovdata.no)

Borettslag er noe annet

Denne artikkelen gjelder sameier. I borettslag er korttidsutleie normalt begrenset til 30 døgn i året og kan ikke fravikes i vedtektene. (huseierforbundet.no)

Skatteregler for seksjonert tomannsbolig utleie (2025)

Hovedlinjer: skattefritak og skatteplikt

• Utleieinntekt fra en hel, egen seksjon er som hovedregel skattepliktig. Unntaket «egen bolig» kan gi fritak ved langtidsutleie hvis du selv bruker minst halvparten av boligen målt etter utleieverdi. Dette unntaket vurderes på den konkrete boligen/boenheten og forutsetter at leieforholdet varer minst 30 dager. (lovdata.no)
• Korttidsutleie i egen bolig: Fra og med inntektsåret 2025 er 85 % av inntekt over 15 000 kroner skattepliktig. For sekundærbolig er korttidsutleie skattepliktig på vanlig måte (overskudd beskattes). (skatteetaten.no, lovdata.no)

Viktig nyanse for seksjonert tomannsbolig utleie

For seksjonerte eiendommer vurderes boenhetene i utgangspunktet hver for seg. Det betyr at utleie av «den andre» seksjonen ofte blir skattepliktig, fordi hver seksjon regnes som egen eiendom. Unntak kan foreligge dersom to seksjoner både fremtrer og faktisk brukes som én boenhet, eller hvis den ene seksjonen klart er tjenende (f.eks. garasje). Dette er en konkret vurdering som må dokumenteres. (Dette følger av Skatteetatens praksis for brukstid og seksjoner; omtalen brukes her som støtte for prinsippet om separat vurdering.) (skatteetaten.no)

Flermannsbolig – når fritak ikke gjelder

Flermannsboliger er ikke omfattet av skattefritaket i § 7-2. «Flermannsbolig» omfatter bolig med tre eller flere familieleiligheter, eller to familieleiligheter pluss en selvstendig hybelleilighet. Leieinntekter blir da skattepliktige. (lovdata.no, skatteetaten.no)

Eksempler (2025)

• Korttidsutleie i egen seksjon der du også bor: Tjener du 20 000 kroner, er 15 000 skattefritt. 85 % av resten (5 000 × 0,85 = 4 250) blir skattepliktig inntekt. Denne inntekten beskattes som alminnelig inntekt. (skatteetaten.no)
• Langtidsutleie av hele «den andre» seksjonen i en seksjonert tomannsbolig: Nettoinntekt beskattes som kapitalinntekt. «Egen bolig»-fritaket vil normalt ikke gjelde, siden seksjonen vurderes separat. (lovdata.no, skatteetaten.no)

Fradrag når utleien er skattepliktig

Når seksjonert tomannsbolig utleie er skattepliktig, kan du vanligvis kreve fradrag for blant annet:

• Vedlikeholdskostnader (med særlige overgangsregler hvis boligen går fra fritak til regnskapsligning)
• Kommunale avgifter og eiendomsskatt
• Forsikring, annonsering/formidling og visninger
• Strøm/oppvarming og renhold du betaler for
• Reiser i forbindelse med visning, tilsyn og vedlikehold
• Møbler/innbo (direkte fradrag eller avskrivning avhengig av verdi)
  Se Skatteetatens fradragsoversikt for detaljer og satser. (skatteetaten.no, bondelaget.no)

Tips: Overgangen fra fritaksbehandling til regnskapsligning har egne vedlikeholdsregler og begrensninger; vurdér å få en forhåndsavklaring før du gjør større løft. (bondelaget.no)

Kontrakt, depositum og forsikring i seksjonert tomannsbolig utleie

Leiekontrakten

Bruk en tydelig, skriftlig standardkontrakt og tilpass den til vedtekter/husordensregler. Spesifiser blant annet husleie, forfallsdato, hva som er inkludert (strøm, bredbånd, parkering), varighet og oppsigelsesfrister, vedlikeholdsplikt og ordensregler. Ta med et «husordensvedlegg» om stille tider, boder, søppel og brannsikkerhet.

Depositum og garanti

Depositum kan avtales opptil seks måneders husleie. Det skal stå på egen depositumskonto i leietakers navn, og ingen av partene kan disponere midlene ensidig mens leieforholdet løper. Bankgaranti kan brukes i stedet; samlet sikkerhet (depositum + garanti) kan ikke overstige seks måneder. (lovdata.no)

Forsikring

Sjekk at både bygnings- og innboforsikring dekker utleie. Korttidsutleie kan kreve tillegg (høy omløpshastighet øker risiko). Avklar grensesnittet mellom seksjonens egen forsikring og eventuell felles bygningsforsikring i sameiet.

Nytt og nyttig i 2025: Plattformrapportering og etterlevelse

Digitale utleieplattformer er omfattet av utvidet opplysningsplikt til skattemyndighetene (DPI/DAC7). Dette styrker kontrollen med korttids- og langtidsutleie. Norge innfører trinnvis rapportering for utleie av fast eiendom – plattformene skal levere tredjepartsopplysninger til Skatteetaten etter nye regler i skatteforvaltningsloven og -forskriften. Hold deg oppdatert om frister og hva som rapporteres (bl.a. antall utleiedøgn og eiendomsdata). (skatteetaten.no, lovdata.no)

Praktiske grep som gir færre konflikter

• Les vedtekter og husordensregler nøye. Gjør reglene til en del av kontrakten og informér leietaker skriftlig.
• Dokumentér tilstand med foto/video ved inn- og utflytting.
• Ha en plan for vedlikehold (sjekk røykvarslere, sluk og våtrom jevnlig). Vannskader i én seksjon kan ramme begge.
• Del kontaktnummer til utleier/forvalter med naboen. Tydelige regler på norsk/engelsk demper misforståelser.
• Vurder profesjonell forvaltning. God oppfølging kan redusere ledighet og feil.

Vanlige spørsmål om seksjonert tomannsbolig utleie

Kan sameiet nekte utleie?
Som hovedregel nei. Sameiet kan kreve styregodkjenning, men avslag må være saklig og begrunnet. (lovdata.no)

Hvordan beskattes korttidsutleie i 2025?
I egen bolig er 85 % av inntekt over 15 000 kroner skattepliktig. I sekundærbolig beskattes overskudd som vanlig. Husk at «korttidsutleie» er under 30 dager per leieforhold. (lovdata.no)

Hva er forskjellen skattemessig på seksjonert og ikke-seksjonert tomannsbolig?
I en seksjonert tomannsbolig vurderes hver seksjon separat. Derfor blir utleie av «den andre» seksjonen normalt skattepliktig. Unntak kan tenkes dersom to seksjoner brukes som én boenhet. Dette må dokumenteres. (Prinsippet støttes av Skatteetatens praksis for brukstid/seksjoner.) (skatteetaten.no)

Sjekkliste før du leier ut

1) Sjekk vedtekter: korttidsutleiegrense (60–120/90 døgn), eventuelle godkjenningskrav og husordensregler. (lovdata.no)
2) Velg riktig leieform (korttids-/langtids-/tidsbestemt) og bruk tydelig kontrakt med husordensvedlegg.
3) Sett opp depositumskonto eller garanti, og bekreft forsikringsdekning. (lovdata.no)
4) Planlegg skatt: vurder skatteplikt, fradrag og rapportering, inkludert eventuelle plattformrapporteringseffekter. (skatteetaten.no)
5) Dokumentér starttilstand og nøkkeloverlevering med protokoll.

Nyttige lenker

• Offisiell lovtekst om korttidsutleie, styregodkjenning m.m. (Eierseksjonsloven § 24 – Lovdata): https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65
• Skatt ved utleie av bolig (Skatteetaten – fradrag, satser, eksempler): https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/
• Husleieloven § 3-5 om depositum og § 3-6 om garanti (Lovdata): https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17

Intern ressurs: Les også vår fagartikkel om utleie av eiendom og MVA for å forstå hvor grensen går for mva-plikt ved mer omfattende utleie.

---

Denne guiden er generell informasjon for deg som driver eller vurderer seksjonert tomannsbolig utleie. Regler kan endres og enkeltsaker kan kreve juridisk/regnskapsmessig vurdering. Søk profesjonell bistand ved behov.