Selge eller leie ut bolig: Den ultimate, ærlige guiden som unngår dyre feil (2025)

Selge eller leie ut bolig: Dette er valget mange norske boligeiere står i når de flytter, arver eller vurderer å frigjøre kapital. I 2025 er svaret ikke ett‑fasitsvar – men med riktig metode kan du lande en trygg, lønnsom beslutning for din situasjon. Nedenfor får du en praktisk, data‑drevet beslutningsguide som viser når det lønner seg å selge eller leie ut bolig – med en enkel kalkyle du kan gjøre selv.

Selge eller leie ut bolig: slik tar du beslutningen i 2025

Å selge eller leie ut bolig handler om mer enn magefølelse. Fire forhold bør veie tyngst:

• Netto avkastning etter kostnader og skatt ved utleie
• Alternativavkastning på egenkapitalen du frigjør ved salg
• Markedsbildet: prisnivå, omsetningstid og leienivå lokalt
• Regelverket: skattefritt boligsalg, utleieskatt og praktiske krav

Markedet i 2025 gir både medvind og motvind: Styringsrenten er kuttet til 4,0 % (17. september 2025), noe som gradvis bedrer lånekostnader og etterspørsel, men nivået er fortsatt høyere enn for få år siden. (norges-bank.no) Samtidig viser Eiendom Norges løpende statistikk at prisutvikling og omsetningstid varierer betydelig mellom regioner – derfor må du støtte deg på ferske lokale tall før du bestemmer deg. (eiendomnorge.no)

Selge eller leie ut bolig – kjernespørsmålene du må avklare

1) Hva blir realistisk brutto årsleie? Sjekk SSBs Leiemarkedsundersøkelse (LMU) som gir et nøkternt utgangspunkt per boligtype og område. (ssb.no)

2) Hvilke løpende kostnader får du som utleier? Ta med felleskostnader, kommunale avgifter/eiendomsskatt, vedlikehold, forsikring og forvaltning. Beregn også 0–1 måned ledighet årlig.

3) Hvordan beskattes inntekten? Korttidsutleie av egen bolig har 15 000 kroner i fribeløp per bolig; av overskytende beskattes 85 % som kapitalinntekt. Ved langtidsutleie er reglene annerledes, avhengig av hvor stor del av boligen du leier ut. (skatteetaten.no)

4) Selger du skattefritt? Eiertid og botid må være oppfylt (eid i over 12 måneder og bodd minst 12 av de siste 24 månedene, regnet til budaksept). (skatteetaten.no)

5) Hva er alternativavkastningen? Vurder hva frigjort egenkapital kan nedbetale av dyr gjeld eller hva den kan gi i lavrisikoavkastning.

Mini «selge eller leie ut kalkulator»: 5 enkle steg

Denne gjør‑det‑selv‑metoden gir et robust, raskt svar – uten avanserte regneark.

1) Estimer brutto årsleie

• Bruk LMU‑tall som gulv og lokal annonsering som «tak». Notér et konservativt anslag. (ssb.no)

2) Trekk fra årlige driftskostnader

• Felleskostnader, kommunale avgifter/eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, forvaltning, strøm hvis inkludert. Legg til forventet ledighet (f.eks. 1 måned).

3) Beregn skatt på leieinntekt

• For korttidsutleie av egen bolig: Skattefritt inntil 15 000 kr; av overskytende beskattes 85 % som kapitalinntekt. Langtidsutleie følger andre regler, avhengig av andel du leier ut. Bruk Skatteetatens beskrivelser for din situasjon. (skatteetaten.no)

4) Finn netto leie etter skatt

• Netto leie etter skatt = (Brutto leie – driftskostnader – skatt).

5) Sammenlign med «selge‑alternativet»

• Frigjort egenkapital ved salg = Salgspris – (restgjeld + megler/markedskostnader + evt. skatt på gevinst). For å få en realistisk salgs‑kost, ta utgangspunkt i at meglerhonorar ofte prises som prosent av salgspris eller fastpris med tillegg; totalen varierer stort, så innhent konkrete tilbud og sjekk totalprisen. (forbrukerradet.no)
• Avkastningskrav: Sett et personlig «gulv» – f.eks. 4–5 % etter skatt – som du krever i årlig, risikokorrigert avkastning på egenkapitalen. Sammenlign:

Hvis Netto leie etter skatt / Frigjort EK > Avkastningskravet ditt → det taler for å leie ut. Er forholdet lavere → det taler for å selge.

Eksempel: «selge eller leie ut kalkulator» i praksis (byleilighet)

Anta en 2‑roms i Oslo.

• Konservativ brutto årsleie: 180 000 kr (LMU viser Oslo som høyest priset; verifiser lokalt). (ssb.no)
• Driftskostnader: 50 000 kr (felleskostnader, forsikring, vedlikehold, forvaltning, 1 mnd ledighet).
• Skatt: Ved langtidsutleie av hele boligen blir inntekten som hovedregel skattepliktig når du leier ut hele/større del over 20 000 kr i året. For korttidsutleie gjelder 15 000‑fribeløpet og 85 % sjablong over dette. Kontroller hvilken regel som treffer din situasjon. (skatteetaten.no)
• Netto leie etter skatt: ca. 180 000 – 50 000 – skatt.
• Salg: Forenklet, anta salgspris 4,7 mill., restgjeld 3,2 mill., kostnader 1,5 % (innhent faktiske tilbud). Frigjort EK før skatt ≈ 4,7m – (3,2m + 70 500) = 1,4295 m. Er gevinsten skattefri (oppfylt eier‑/botid), er dette kapitalen du kan plassere eller bruke til nedbetaling. (forbrukerradet.no)
• Vurdering: Hvis netto leie etter skatt tilsvarer f.eks. 70 000–90 000 kr, gir det 4,9–6,3 % på 1,43 m. Matcher eller slår det ditt avkastningskrav – og risikoen er akseptabel – kan utleie være fornuftig. Hvis ikke, heller det mot salg.

Regler som påvirker «selge eller leie ut bolig»-valget

• Skattefritt boligsalg: Du må ha eid i over 12 mnd og bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 mnd, regnet til budaksept. Mangler du litt botid, kan utleie en periode velte skattefriheten – eller du kan velge å vente til vilkårene er oppfylt. (skatteetaten.no)
• Utleieskatt (egen bolig): Korttidsutleie har 15 000 kr fribeløp, deretter beskattes 85 % av overskytende; langtidsutleie vurderes etter hvor stor del som leies ut. Les Skatte‑ABC for unntak og kombinasjonstilfeller. (skatteetaten.no)
• Depositum: Ved langtidsutleie kan depositum avtales inntil 6 måneders leie, og skal stå på sperret konto i leietakers navn. (lovdata.no)

Markedet i 2025 – kort oppsummert før du velger å selge eller leie ut bolig

• Renter: Norges Bank har kuttet styringsrenten til 4,0 % (17. september 2025). Lavere finansieringskost kan gjøre utleie mer lønnsomt netto, og samtidig øke etterspørsel ved salg. (norges-bank.no)
• Boligmarked: Eiendom Norges tall viser svingninger gjennom året, og store regionale forskjeller i pris og omsetningstid. Sjekk oppdaterte nøkkeltall for din bydel før du beslutter. (eiendomnorge.no)
• Leiemarked: SSBs LMU bekrefter at Oslo og omegn ligger høyest i leiepriser, men bruk lokale utlysninger for å finjustere anslag. (ssb.no)

Hva betyr dette for deg?

• I pressområder med sterk leieetterspørsel og stabil omsetningstid kan det være bedre å leie ut hvis netto‑yielden på egenkapitalen kommer over 4–5 % etter skatt.
• I områder med lang salgstid og moderat leienivå – eller hvis du ikke oppfyller vilkår for skattefritt salg – kan det være klokt å vente med salg, sikre botid og leie ut midlertidig, men med tydelig plan for når du avslutter utleien og selger. (skatteetaten.no)

Selge eller leie ut leilighet vs. selge eller leie ut hus

Valget påvirkes av type eiendom.

Selge eller leie ut leilighet: når lønner det seg?

• Leiligheter i sentrale strøk har ofte høy og stabil etterspørsel i leiemarkedet (lav ledighetsrisiko). Sjekk LMU og annonserte leier for å kalibrere anslag. (ssb.no)
• Felleskostnader kan spise av yielden. Husk å beregne dem realistisk.
• Ved salg er kostnadsbildet mer forutsigbart hvis du forhandler fastpris eller tydelig provisjon – innhent alltid minst tre tilbud og sammenlign totalpris. (forbrukerradet.no)

Selge eller leie ut hus: særskilte hensyn

• Eneboliger kan gi høyere vedlikehold (hage, tak, drenering). Sett av en årlig vedlikeholdsbuffer.
• Attraktivitet for familier kan gi lengre leietider og lavere slitasje per år, men vær nøye med kontrakt og depositum. (lovdata.no)

Når det er smart å leie ut før salg

I perioder der du mangler noen måneders botid for skattefritt salg, kan midlertidig utleie være fornuftig – hvis du planlegger tidslinjen slik at budaksept først skjer etter at begge vilkår er oppfylt. For praktiske grep og skattevirkninger ved å leie ut før et salg, se vår veiledning om leie ut før salg. (bnbutleie.no)

Konklusjon: Slik avgjør du om du skal selge eller leie ut bolig

• Få tall på bordet med mini‑kalkulatoren over.
• Sjekk regelverket mot din faktiske bruk (botid/eiertid og utleietype).
• Koble tallene mot lokale markedsdata (Eiendom Norge og LMU) og ditt personlige avkastningskrav.

Står du fortsatt i tvil etter regnestykket? Da er du sannsynligvis nær «grensen». I slike tilfeller kan fleksibilitet være verdt mye: start med tidsbestemt utleie og ny vurdering etter 6–12 måneder – eller selg nå hvis du vil frigjøre kapital, redusere risiko og slippe driftsansvar.

—

Eksterne referanser for fordypning:

• Skatteetaten om utleie av egen bolig og korttidsutleie (Skatte‑ABC 2025): https://www.skatteetaten.no/nn/rettskjelder/type/handboker/skatte-abc/skatte-abc-2025/b-17-bolig–utleie-fritaksbehandling/B-17.010/B-17.011/ (skatteetaten.no)
• Skattefritt boligsalg (botid/eiertid, budaksept): https://www.skatteetaten.no/ordbok/skatt-pa-gevinst-ved-realisasjon-av-fast-eiendom/ og Huseierne sin forklaring. (skatteetaten.no)
• Eiendom Norge – boligprisstatistikk og omsetningstid: https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/ (eiendomnorge.no)
• Norges Bank – styringsrente 4,0 % (17.09.2025): https://www.norges-bank.no/aktuelt/nyheter/Pressemeldinger/2025/2025-09-18-rente/ (norges-bank.no)
• SSB – Leiemarkedsundersøkelsen (LMU): https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen (ssb.no)