Skatteetaten skjema for utleie av bolig 2025: komplett guide for riktig og enkel rapportering

Skatteetaten skjema for utleie av bolig er temaet mange fortsatt søker etter – men selve papirskjemaet (RF‑1189) er utgått. I 2025 fører du opplysningene direkte i skattemeldingen, med egne felt for korttids- og langtidsutleie. Her får du en oppdatert, praktisk veiledning som gjør rapporteringen trygg og effektiv – inkludert nye beløpsgrenser, frister, eksempler, og hvordan plattformer rapporterer på dine vegne. (skatteetaten.no)

Kort overblikk: hva gjelder i 2025?

• RF‑1189 er avviklet fra og med inntektsåret 2023. Du rapporterer i skattemeldingen (privat) eller i næringsspesifikasjonen hvis utleien er næring. (skatteetaten.no)
• Korttidsutleie: 15 000 kroner skattefritt per bolig per år. Av det som overstiger, er 85 % skattepliktig. Beregningen gjøres av bruttobeløpet før plattformprovisjon; tillegg som strøm og utvask inngår. Skattesatsen for alminnelig inntekt i 2025 er 22 %. (skatteetaten.no)
• Langtidsutleie: Skattefritt når du bruker minst halvparten selv (utleieverdi), eller når «hele eller større del» leies ut for inntil 20 000 kroner i perioden. Passeres 20 000‑grensen, blir hele årets leieinntekter skattepliktige. (skatteetaten.no)
• Frister: Privatpersoner 30. april; næringsdrivende og selskaper 31. mai (med mulighet for utsettelse). (skatteetaten.no)
• Formidlere/ plattformer rapporterer som tredjepart: 31. januar (innlevering), 15. februar (årsoppgave til deg), 1. mars (korrigering). DPI-reglene trer i kraft 1. januar 2026 med overgang for eiendomsutleie i inntektsåret 2026; fullt innfasing fra 2027. (skatteetaten.no)

Skatteetaten skjema for utleie av bolig: hva er nytt i 2025

Selv om «Skatteetaten skjema for utleie av bolig» ikke lenger er et separat skjema, er rapporteringskravene tydelige. Privat utleie føres under «Bolig og eiendeler» i skattemeldingen. Drive du utleie som næringsvirksomhet, leverer du næringsspesifikasjonen innen 31. mai. For privatpersoner er fristen 30. april, med mulighet for å søke utsettelse før fristen. (skatteetaten.no)

Skatteetaten skjema for utleie av bolig – slik fyller du inn steg for steg

1) Gå til temaet «Bolig og eiendeler» i skattemeldingen og velg eiendommen.
2) Velg utleietype: korttidsutleie (under 30 dager), langtidsutleie (30+ dager) eller kombinasjon.
3) Legg inn perioder og brutto leieinntekt i NOK. Husk at strøm, utvask m.m. inngår i inntekten, og at grunnlaget er før provisjon til plattformer/forvaltere. (skatteetaten.no)
4) Før fradragsberettigede kostnader når inntekten er skattepliktig (vedlikehold, kommunale avgifter, forsikring, annonsering/formidling, strøm/renhold). Se Skatteetatens oversikt for detaljer. (skatteetaten.no)
5) Oppbevar dokumentasjon (kontrakter, kvitteringer, årsoppgaver fra formidler).
6) Ved næringsutleie: fyll ut næringsspesifikasjonen og lever innen 31. mai. (skatteetaten.no)

Tips om valuta: Får du utbetaling i utenlandsk valuta, omregner du til NOK etter kurs på transaksjonstidspunktet eller års-gjennomsnitt. Oppgi i hele kroner.

Regler du må kunne

Korttidsutleie: 15 000/85 % og 30‑dagersgrensen

• Leieforhold under 30 dager regnes som korttidsutleie.
• 15 000 kroner per bolig per år er skattefritt; 85 % av overskytende er skattepliktig.
• Brutto før provisjon er grunnlaget; tillegg (utvask, strøm) regnes som leieinntekt.
• Bunnfradraget gjelder per bolig (sameiere fordeler etter eierbrøk). Flytter du i løpet av året, kan du i visse tilfeller få bunnfradrag per bolig. (skatteetaten.no)

Eksempel (2025): Brutto leieinntekt 40 000 kroner. Skattefri del 15 000. Skattepliktig del: (40 000 − 15 000) × 85 % = 21 250. Skatt: 21 250 × 22 % = 4 675 kroner. (skatteetaten.no)

Langtidsutleie: når er det skattefritt – og når blir alt skattepliktig?

• Ved leieforhold på 30 dager eller mer er inntekten skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv (målt etter utleieverdi).
• Alternativt: Skattefritt når hele eller større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i perioden. Overstiges 20 000‑grensen, blir all leieinntekt i året skattepliktig (boligen regnskapsbehandles). (skatteetaten.no)

Eksempel: Du leier ut mer enn halve boligen i to måneder for totalt 21 000 kroner. Siden 20 000‑grensen passeres i perioden, blir alle årets leieinntekter skattepliktige – også inntekter fra andre perioder samme år. (skatteetaten.no)

Privat utleie eller næringsvirksomhet?

De fleste mindre utleieforhold beskattes som kapital (22 % av overskudd). Men utleie kan anses som næringsvirksomhet etter en helhetsvurdering av omfang, varighet og aktivitetsnivå. Tommelfingerregler som ofte legges til grunn i praksis:

• Mer enn ca. 500 kvm til næringsformål, eller
• 5 boenheter eller mer til bolig-/fritidsformål, kan utløse næringsbeskatning (opptil ca. 50,6 % marginalt). Ved hyppig korttidsutleie kan virksomhet foreligge selv med én boenhet. (skatteetaten.no)

Skatteetaten skjema for utleie av bolig: frister og tredjepartsopplysninger

• Privatpersoner: 30. april for å levere/endre skattemeldingen. Utsettelse kan søkes før fristen.
• Næringsdrivende og selskaper: 31. mai. Utsettelse kan søkes før fristen.
• Formidlere/forvaltere rapporterer tredjepartsopplysninger: 31. januar (innlevering), 15. februar (årsoppgave til deg), 1. mars (korrigering). Tallene kan forhåndsutfylle skattemeldingen – men du har ansvaret for at alt er korrekt. (skatteetaten.no)

DPI (Digital plattforminformasjon) gjelder fra 1. januar 2026. For utleie av fast eiendom videreføres dagens ordning for inntektsåret 2026 (rapportering i 2027). DPI fases fullt inn fra og med inntektsåret 2027 (rapportering i 2028). (skatteetaten.no)

Maksimer lovlige fradrag når utleien er skattepliktig

Når utleien regnskapsbehandles, kan du normalt få fradrag for:

• Vedlikehold (ikke påkostning), kommunale avgifter, eiendomsskatt
• Forsikring, festeavgift, annonsering/formidling, depositumsgebyr
• Strøm/oppvarming/renhold når det inngår i leien
• Møbler og innbo: direkte fradrag hvis under 30 000 kroner eller brukstid under 3 år, ellers avskrivning (20 % saldogruppe d). (skatteetaten.no)

Ekstra ressurs: Slik dokumenterer du slitasje og avskrivning på innbo ved utleie (detaljert veiledning med eksempler) – «Fradrag for slitasje på møbler ved utleie». Les guiden vår.

Vanlige feil – og raske fiks

• Forveksler RF‑1075 med utleiers rapportering: RF‑1075 gjelder enkelte leietakere (bolig i forbindelse med arbeid/oppdrag) og leveres innen 31. januar året etter. (skatteetaten.no)
• Glemmer sjablongen ved korttidsutleie (15 000/85 %) eller beregner etter nettobeløp i stedet for brutto før provisjon. (skatteetaten.no)
• Rapporterer i feil del av skattemeldingen: privat vs. næring. (skatteetaten.no)
• Overser 20 000‑grensen ved langtidsutleie av større del av boligen – da blir alt skattepliktig for året. (skatteetaten.no)

Hurtigsjekk før innsending

• Har du valgt riktig eiendom og utleietype i skattemeldingen?
• Stemmer bruttoinntektene (før provisjon) og periodene?
• Er utleien privat eller næring – og rapportert på riktig sted?
• Er alle fradrag dokumentert med kvitteringer/kontrakter?
• Stemmer forhåndsutfylte tall fra formidler med egne tall/kalender?

Kilder du bør bokmerke

• Skatteetaten: RF‑1189 (utgått) – hva gjør du nå? (offisiell side). (skatteetaten.no)
• Skatte‑ABC 2025: Korttidsutleie – 15 000/85 %, brutto før provisjon, bunnfradrag per bolig. (skatteetaten.no)
• Skatte‑ABC 2025: Langtidsutleie av større del – 20 000‑regelen. (skatteetaten.no)
• Skattesats alminnelig inntekt 2025: 22 %. (skatteetaten.no)
• Skattemelding – frister for privatpersoner og næringsdrivende. (skatteetaten.no)
• Tredjepartsopplysninger for utleieplattformer – frister og plikter. (skatteetaten.no)
• DPI – tidsplan og overgang for eiendomsutleie. (skatteetaten.no)

—
Oppsummert: «Skatteetaten skjema for utleie av bolig» håndteres i 2025 direkte i skattemeldingen. Korttidsutleie følger sjablongen (15 000/85 %), langtidsutleie kan være skattefritt etter «minst halvparten»-regelen eller 20 000‑grensen – ellers regnskapsbehandles inntektene (22 % av overskudd). Plattformene rapporterer mer enn før, men du har ansvaret for riktige tall. Lever i tide, dokumenter godt – og unngå tilleggsskatt. (skatteetaten.no)