Leie ut soverom i egen bolig: den ultimate 2025‑guiden til regler, skatt og maksimal lønnsomhet

Leie ut soverom i egen bolig er blant de mest kostnadseffektive måtene å skape ekstra inntekt på – uten å flytte. I denne komplette og oppdaterte 2025‑guiden lærer du hvordan du leier ut trygt, lovlig og lønnsomt: skatteregler og fribeløp, 90‑dagersregelen og unntakene, kontrakt og depositum, TEK17‑krav til soverom og dokumenterte prisstrategier. Målet er at du skal maksimere nettoen og minimere risikoen når du vil leie ut soverom i egen bolig.

Leie ut soverom i egen bolig – regler og skatt i 2025

For langtidsutleie (30 dager eller mer) kan leieinntekten i egen bolig være skattefri hvis du selv bruker minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdi. Skjer utleien som korttidsutleie (under 30 dager), gjelder i 2025 et bunnfradrag på 15 000 kroner per bolig. Av det overskytende blir 85 % skattepliktig kapitalinntekt, og satsen er normalt 22 %. Merk at tilleggstjenester som utvask og strøm inngår i inntektsgrunnlaget, og at bunnfradraget gjelder per bolig per år. Dersom du kombinerer korttids- og langtidsutleie i samme år, skal korttidsinntektene tas med når du vurderer om du har brukt mer enn halvparten selv (utleieverdi). ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/nn/rettskjelder/type/handboker/skatte-abc/skatte-abc-2025/b-17-bolig–utleie-fritaksbehandling/B-17.010/B-17.016/?utm_source=chatgpt.com))

Eksempel – korttidsutleie 2025: Leier du ut et rom for 40 000 kr totalt, er 15 000 kr skattefritt. Av 25 000 kr over fribeløpet blir 85 % = 21 250 kr skattepliktig. Skatt 22 % ≈ 4 675 kr. ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/nn/rettskjelder/type/handboker/skatte-abc/skatte-abc-2025/b-17-bolig–utleie-fritaksbehandling/B-17.010/B-17.016/?utm_source=chatgpt.com))

Eksempel – langtidsutleie: Leier du ut et soverom for 7 500 kr/mnd (inkl. 500 kr estimert strøm/internett), og du bruker mer enn halvparten av boligen selv (utleieverdi), er inntekten normalt skattefri. Hvis vilkåret ikke er oppfylt, beskattes overskudd etter 22 % kapitalinntekt, med forholdsmessige fradrag for kostnader. ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/?utm_source=chatgpt.com))

Korttidsutleie: 90‑dagersregelen i sameier og 30 dager i borettslag

I eierseksjonssameier er korttidsutleie av hele seksjonen begrenset til 90 døgn pr. år. Sameiet kan i vedtektene justere rammen til mellom 60 og 120 døgn. Begrensningen gjelder ikke når du leier ut ett rom mens du selv bor i boligen. I borettslag kan andelseier som bor i boligen leie ut hele boligen inntil 30 døgn årlig – denne grensen kan ikke vedtektsfestes annerledes. Unntaket for utleie av enkeltrom mens du selv bor der, gjelder også i borettslag. Sjekk egne vedtekter for meldeplikt. ([lovdata.no](https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65?utm_source=chatgpt.com), [huseierforbundet.no](https://www.huseierforbundet.no/korttidsutleie-i-eierseksjonssameier?utm_source=chatgpt.com))

Leie ut soverom i egen bolig og 90‑dagersregelen – hva betyr det i praksis?

• Sameie: 90‑dagersgrensen gjelder ikke romutleie mens du bor der selv. Gjelder kun ved utleie av hele seksjonen. ([lovdata.no](https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65?utm_source=chatgpt.com))
• Borettslag: Inntil 30 døgn for utleie av hele boligen; ikke begrensning når du leier ut ett rom og bor i boligen. ([lovdata.no](https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39?utm_source=chatgpt.com))

Kontrakt, depositum og oppsigelse – gjør det riktig fra dag én

Bruk alltid skriftlig leieavtale. For enkeltrom i egen bolig er tidsubestemt kontrakt med én måneds oppsigelsestid vanlig (lovens hovedregel). Kravet til form og begrunnelse ved utleiers oppsigelse er lempet for denne typen romleie, men oppsigelsen skal være skriftlig. ([lovdata.no](https://lovdata.no/nav/lov/1999-03-26-17/%C2%A79-8?utm_source=chatgpt.com))

• Depositum/garanti: Samlet sikkerhet (depositum + garanti) kan ikke overstige seks måneders leie. Depositum skal stå på særskilt konto i leietakers navn i en norsk finansinstitusjon. ([lovdata.no](https://lovdata.no/LTI/lov/1999-03-26-17?utm_source=chatgpt.com))
• Husleienivå: Leien kan ikke være urimelig. Markedsnivå og saklige kriterier må ligge til grunn.
• Dokumentasjon: Bruk overtakelsesprotokoll og inventarliste med foto/video.
• Kontraktsmal: Se vår praktiske veiledning og mal for leieavtale her: Kontrakt for utleie av leilighet.

TEK17‑krav til soverom: rømningsvei, lys og ventilasjon

Soverom du skal leie ut må oppfylle krav til rømning og sikkerhet. Et rømningsvindu skal ha minst 0,6 m høyde og 0,5 m bredde, og summen av høyde + bredde må være minst 1,5 m. Vinduet må være lett å åpne, og avstanden fra gulv til underkant bør ikke overstige 1,0 m uten tiltak. Utgang til balkong kan sidestilles med rømningsvindu. ([dibk.no](https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iv/11-13/?_t_q=terreng&utm_source=chatgpt.com))

Marked og pris: Slik setter du riktig leie

Start med data, ikke magefølelsen. SSBs Leiemarkedsundersøkelse (LMU) viser at gjennomsnittlig månedlig leie for toroms i hele landet var 11 060 kr i 2024 (høyere i Oslo/Bærum). Selv om romleie ligger lavere, gir tallene et godt kalibreringspunkt. Kombiner dette med ferske by‑ og kvartalstall fra bransjeaktører for å treffe markedet. ([ssb.no](https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen?utm_source=chatgpt.com), [husleie.no](https://www.husleie.no/ressurser/husleiebloggen/husleieindeksen-for-fjerde-kvartal-2024/?utm_source=chatgpt.com))

Leie ut soverom i egen bolig – enkel lønnsomhetskalkyle

• Langtidsleie‑scenario: 7 500 kr/mnd i brutto leie, inkludert 500 kr for strøm/internett. Netto før skatt ≈ 7 000 kr/mnd. Skattefritt dersom du bruker mer enn halvparten (utleieverdi). ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/?utm_source=chatgpt.com))
• Korttidsutleie‑scenario 2025: 10 netter/mnd × 900 kr = 9 000 kr/mnd = 108 000 kr/år. Skattefritt bunnfradrag 15 000 kr; 85 % av 93 000 kr = 79 050 kr skattepliktig. Skatt 22 % ≈ 17 391 kr. Husk å beregne vask, sengetøy og plattformgebyrer. ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/nn/rettskjelder/type/handboker/skatte-abc/skatte-abc-2025/b-17-bolig–utleie-fritaksbehandling/B-17.010/B-17.016/?utm_source=chatgpt.com))

Sesong og timing: Etterspørselen for rom er ofte høyest rundt studiestart (august–september). Legg inn prisjusteringer hvert kvartal og oppdater annonsen i takt med markedet.

Slik lykkes du – steg for steg

1) Gjør rommet klart

• Sikkerhet først: Røykvarsler, fungerende rømningsvindu, lås på dør, slokkeutstyr i fellesareal. ([dibk.no](https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iv/11-13/?_t_q=terreng&utm_source=chatgpt.com))
• Komfort: God seng, skrivebord, garderobe, mørklegging og god ventilasjon.
• Orden i fellesarealer: Avklar bruk av kjøkken, bad, vaskemaskin og renhold i husordensregler.

2) Finn riktig leietaker

• Be om referanser og dokumentasjon (arbeid/studier).
• Avklar forventninger tidlig: besøk, støy, renhold, røyking og kjæledyr.

3) Sett prisen datadrevet

• Bruk SSB (årlig) og oppdaterte kvartalstall fra anerkjente aktører som Husleie.no for å kalibrere prisnivået. ([ssb.no](https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen?utm_source=chatgpt.com), [husleie.no](https://www.husleie.no/ressurser/husleiebloggen/husleieindeksen-for-fjerde-kvartal-2024/?utm_source=chatgpt.com))
• Pris tydelig: Skriv om strøm/internett er inkludert og angi depositum/garanti i annonsen.

4) Kontrakt og betaling

• Signer digitalt og legg ved husordensregler.
• Opprett depositumskonto i leietakers navn før innflytting; utleier dekker opprettelsesgebyret. ([lovdata.no](https://lovdata.no/LTI/lov/1999-03-26-17?utm_source=chatgpt.com))
• Gjennomfør overtakelse med bilder/video og inventarliste.

5) Forsikring – små grep som reduserer stor risiko

• Meld fra til forsikringsselskapet at du skal leie ut; noen tilbyr egen utleiedekning (hærverk, ubetalt husleie, utkastelse). Krav om skriftlig kontrakt og depositum kan gjelde. ([if.no](https://www.if.no/privat/forsikring/bolig/utleieforsikring?utm_source=chatgpt.com))
• Avtal at leietaker tegner egen innboforsikring; utleiers innbo dekker normalt ikke leietakers ting. ([huseierne.no](https://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/utleie/hva-trenger-du-av-forsikringer-som-utleier?utm_source=chatgpt.com))

Vanlige spørsmål (FAQ)

Gjelder 90‑dagersgrensen når jeg bare leier ut ett rom?

Nei. 90‑dagersgrensen i sameier og 30‑dagersgrensen i borettslag gjelder utleie av hele boligen. Leie ut soverom i egen bolig mens du bor der selv omfattes ikke, men følg vedtektene for eventuell meldeplikt. ([lovdata.no](https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65?utm_source=chatgpt.com))

Hvilken oppsigelsestid gjelder for romleie i egen bolig?

Én måned er hovedregelen for enkeltrom der leietaker har adgang til din bolig, med mindre annet er avtalt. ([lovdata.no](https://lovdata.no/nav/lov/1999-03-26-17/%C2%A79-8?utm_source=chatgpt.com))

Hvor stort depositum kan jeg kreve?

Maksimalt seks måneders leie (samlet for depositum + garanti). Depositumet skal stå på særskilt konto i leietakers navn. ([lovdata.no](https://lovdata.no/LTI/lov/1999-03-26-17?utm_source=chatgpt.com))

Hvem løser tvister?

Husleietvistutvalget (HTU) mekler og avgjør saker i hele landet. 20. juni 2025 vedtok regjeringen å slå sammen HTU og Husbanken for å styrke kapasitet og virkemidler. HTUs faglige uavhengighet består. ([regjeringen.no](https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/husleietvistutvalget-og-husbanken-slas-sammen/id3110230/?utm_source=chatgpt.com))

Hurtigsjekkliste før du publiserer annonsen

• Valgt riktig modell (langtid/korttid) og forstått skattereglene for 2025 (15 000‑fribeløp, 85 % sjablong, 22 % sats)? ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/nn/rettskjelder/type/handboker/skatte-abc/skatte-abc-2025/b-17-bolig–utleie-fritaksbehandling/B-17.010/B-17.016/?utm_source=chatgpt.com))
• Har soverommet lovlig rømningsvei, tilstrekkelig lys og ventilasjon etter TEK17? ([dibk.no](https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iv/11-13/?_t_q=terreng&utm_source=chatgpt.com))
• Er kontrakt, depositumskonto og husordensregler klare? ([lovdata.no](https://lovdata.no/LTI/lov/1999-03-26-17?utm_source=chatgpt.com))
• Er prisen markedsjustert med ferske tall og tydelig hva som er inkludert? ([ssb.no](https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen?utm_source=chatgpt.com), [husleie.no](https://www.husleie.no/ressurser/husleiebloggen/husleieindeksen-for-fjerde-kvartal-2024/?utm_source=chatgpt.com))
• Har du informert forsikringsselskapet om utleie og avklart dekning? ([if.no](https://www.if.no/privat/forsikring/bolig/utleieforsikring?utm_source=chatgpt.com))

Nyttige ressurser

• Internt: Se vår komplette guide til utleieskatt med eksempler: Ultimativ guide til utleieskatt.
• Eksternt (autoritative kilder):
  • Skatte‑ABC 2025: Korttidsutleie (Skatteetaten) ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/nn/rettskjelder/type/handboker/skatte-abc/skatte-abc-2025/b-17-bolig–utleie-fritaksbehandling/B-17.010/B-17.016/?utm_source=chatgpt.com))
  • Eierseksjonsloven § 24 (Lovdata) ([lovdata.no](https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65?utm_source=chatgpt.com))
  • Husleieloven (Lovdata) ([lovdata.no](https://lovdata.no/LTI/lov/1999-03-26-17?utm_source=chatgpt.com))
  • TEK17 – § 11‑13 Utgang fra branncelle (DiBK) ([dibk.no](https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iv/11-13/?_t_q=terreng&utm_source=chatgpt.com))
  • SSB – Leiemarkedsundersøkelsen ([ssb.no](https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen?utm_source=chatgpt.com))

Oppsummering

Å leie ut soverom i egen bolig kan gi stabil og skattegunstig inntekt – særlig ved langtidsutleie når du selv bruker mer enn halvparten (utleieverdi). Følg 2025‑reglene: 15 000‑bunnfradrag og 85 % sjablong for korttidsutleie, 90‑/30‑døgnsbegrensning når hele boligen leies ut, TEK17‑krav til rømningsvei og husleielovens regler om kontrakt, depositum og oppsigelse. Bruk data fra SSB og ferske kvartalstall til prising, og sørg for riktig forsikringsdekning – da ligger alt til rette for et trygt og lønnsomt leieforhold. ([skatteetaten.no](https://www.skatteetaten.no/nn/rettskjelder/type/handboker/skatte-abc/skatte-abc-2025/b-17-bolig–utleie-fritaksbehandling/B-17.010/B-17.016/?utm_source=chatgpt.com), [lovdata.no](https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65?utm_source=chatgpt.com), [dibk.no](https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/11/iv/11-13/?_t_q=terreng&utm_source=chatgpt.com), [ssb.no](https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen?utm_source=chatgpt.com))