Utleiedel ikke godkjent – oppdatert 2025‑guide til regler, risiko og trygg godkjenning

Planlegger du å leie ut, men har en utleiedel ikke godkjent av kommunen? Da bør du snarest avklare status, forstå hva som utløser søknadsplikt og hvilke tekniske krav som gjelder før utleie er lovlig. Denne guiden forklarer regelverket, typiske fallgruver og en effektiv fremgangsmåte for å få godkjenning i 2025. (lovdata.no, dibk.no)

Hva betyr «utleiedel ikke godkjent» i praksis?

En utleiedel ikke godkjent er areal i boligen (ofte kjeller/loft/tilbygg) som brukes som bolig uten nødvendig tillatelse. Endret bruk er søknadspliktig, og kommunen skal vurdere tiltaket opp mot plan og tekniske krav før du kan leie ut. Bruksendring og oppdeling følger plan- og bygningsloven (pbl.) kapittel 20 og byggesaksforskriften (SAK10). (lovdata.no, dibk.no)

Boenhet vs. hybel – når utløses søknadsplikt?

Skillet mellom «hybel» og «selvstendig boenhet» er avgjørende. Søknadspliktig oppdeling oppstår når den nye delen: (1) har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett), (2) har egen inngang, og (3) er fysisk atskilt fra øvrige arealer. Dette er presisert i SAK10 § 2‑2 og er ytterligere klargjort av departementet. (dibk.no, regjeringen.no)

Hvilke tekniske krav må oppfylles for godkjenning?

For å få godkjent en utleiedel må arealet oppfylle TEK17‑krav til helse, miljø og sikkerhet. Under finner du de viktigste punktene som oftest stopper søknader – og hvordan du dokumenterer dem.

Takhøyde og romutforming

• Bruksendring fra «tilleggsdel» (f.eks. bod/kjeller) til «hoveddel» i eksisterende bolig krever normalt min. 2,20 m. For boliger omsøkt før 1. juli 2011 kan 2,00 m aksepteres. TEK17 § 12‑7. (dibk.no)
• Tilgjengelig boenhet på inngangsplanet skal dimensjoneres for rullestol (snuareal/trinnfrihet) der regelverket krever det, jf. § 12‑7 fjerde ledd. (dibk.no)

Dagslys og utsyn

• Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende dagslys. For boliger kan kravet dokumenteres med dagslysfaktor ≥ 2,0 % eller forenklet beregning basert på glassareal. Ved visse bruksendringer kan det holde med minst ett vindu på min. 0,60 × 0,50 m og (høyde + bredde) ≥ 1,50 m. TEK17 § 13‑7. (dibk.no)

Rømningsveier og brannsikkerhet

• Minst én sikker utgang fra branncelle. I bolig brukes ofte rømningsvindu: fri høyde ≥ 0,60 m, fri bredde ≥ 0,50 m og sum ≥ 1,50 m. Avstand fra gulv til underkant bør være maks 1,0 m. TEK (veiledning) § 11‑13. (dibk.no)
• Boenheter skal skilles som egne brannceller med forskriftsmessig brannmotstand (TEK17 kap. 11). (dibk.no)

Lydisolasjon mellom boenheter

• TEK17 viser til lydklasse C i NS 8175 som funksjonsnivå. I praksis betyr dette vanligvis R’w ≥ 55 dB (luftlyd) og L’n,w ≤ 53 dB (trinnlyd) mellom boenheter. (dibk.no, glava.no)

Ventilasjon og inneklima

• Boenheter skal ha gjennomsnittlig frisklufttilførsel ≥ 1,2 m³/h per m² gulvareal når boligen er bebodd. Avtrekksvolum for kjøkken/bad/toalett følger tabell i TEK17 § 13‑2. (dibk.no)

Radon

• Årsmiddelverdi for radon skal ikke overstige 200 Bq/m³. Bygninger med rom for varig opphold skal ha radonsperre og tilrettelegges for trykkreduserende tiltak i grunnen (radonbrønn/perforerte rør). TEK17 § 13‑5. DSA anbefaler tiltak allerede fra 100 Bq/m³. (dibk.no, dsa.no)

Risikoene ved å leie ut en utleiedel ikke godkjent

• Pålegg om stans/opphør og økonomiske sanksjoner etter pbl. kapittel 32 – inkludert overtredelsesgebyr. Kommunen kan reagere raskt ved ulovlig bruk. (lovdata.no)
• Forsikringsrisiko: manglende opplysninger om utleie/bruksendring kan påvirke erstatningen. Forsikringsselskapene ber om at du melder fra ved utleie. (if.no)
• Verdikutt og konflikter ved salg: ikke‑godkjente arealer skaper usikkerhet hos kjøpere og långivere (markedsrisiko; avhenger av takst/megler).

Utleiedel ikke godkjent: slik får du den godkjent (trinn for trinn)

1) Avklar status: Bestill tidligere vedtak/tegninger/ferdigattest fra kommunen og sjekk hva arealet er godkjent som i dag.

2) Faglig gjennomgang: La ansvarlig foretak (arkitekt/rådgiver) måle takhøyde, vurdere rømningsveier, brann- og lydskille, ventilasjon, dagslys og radon opp mot TEK17 – og lokale planbestemmelser. (dibk.no)

3) Søknad om bruksendring/oppretting: De fleste saker krever ansvarlig søker. Bruksendring og eventuell oppdeling til ny boenhet følger pbl. § 20‑1 og SAK10 §§ 2‑1 og 2‑2. (lovdata.no, dibk.no)

4) Utfør nødvendige tiltak: Prosjekter preaksepterte ytelser eller dokumenter likeverdige løsninger for dagslys, rømningsvei, brann/lyd, ventilasjon og radon. (dibk.no)

5) Vent på vedtak: Ikke start utleie før du har skriftlig tillatelse/midlertidig brukstillatelse. Ulovlig bruk kan gi gebyr og stans. (lovdata.no)

Tips: Se vår interne steg‑for‑steg‑ressurs for praktiske detaljer om prosessen: steg‑for‑steg‑guide til godkjenning av utleieleilighet.

2025‑oppdatering: Presisering av oppdeling og boenhet

I 2025 har DiBK klargjort praktiseringen av SAK10 § 2‑2 om oppdeling: alle tre vilkår – hovedfunksjoner, egen inngang og fysisk atskillelse – må være oppfylt for at det oppstår ny, søknadspliktig boenhet. Vurderingen baseres på fysiske bygningsmessige forhold, ikke bruk alene. (dibk.no)

Vanlige misforståelser om «utleiedel ikke godkjent»

«Det er bare en hybel – jeg trenger ikke søke»

Har arealet alle hovedfunksjoner, egen inngang og fysisk skille, er det en selvstendig boenhet – og oppdeling er søknadspliktig. Hybel som del av samme branncelle kan falle utenfor, men bruken må fortsatt være i tråd med godkjent formål. (dibk.no, regjeringen.no)

«Jeg kan leie ut mens jeg venter på svar»

Nei. Utleie av en utleiedel ikke godkjent kan medføre stans, opphør og gebyr etter pbl. kapittel 32. Vent på vedtak. (lovdata.no)

«Forsikringen dekker uansett»

Nei. Du må informere selskapet om endret bruk/utleie – ellers kan erstatning reduseres. Sjekk vilkår og meld fra. (if.no)

Mini‑sjekkliste før du søker

• Takhøyde: min. 2,20 m (2,00 m mulig i eldre bygg, vilkår). (dibk.no)
• Dagslys: dokumentert via dagslysfaktor eller forenklet glassarealmetode; minstekrav for visse bruksendringer. (dibk.no)
• Rømning: minst én tilfredsstillende rømningsvei; rømningsvindu etter mål. (dibk.no)
• Brann: egen branncelle med riktig brannmotstand; røykvarslere/utstyr iht. kap. 11. (dibk.no)
• Lyd: prosjektert for lydklasse C mellom enheter. (dibk.no)
• Ventilasjon: luftmengder og avtrekk iht. TEK17 § 13‑2. (dibk.no)
• Radon: dokumentert ≤ 200 Bq/m³ og tiltak tilrettelagt. (dibk.no)
• Formell søknad: bruksendring/oppdeling innsendt av ansvarlig søker og vedtak innvilget. (lovdata.no, dibk.no)

Smarte «pro‑tips» for raskere godkjenning

• Avklar planstatus tidlig (reguleringsplan/parkering/antall boenheter) – unngår omkamper i søknadsbehandling. (lovdata.no)
• Dokumentér dagslys med den forenklede LT‑metoden der den kan brukes – det sparer tid. (dibk.no)
• For eksisterende bygg: Vurder unntak/dispensasjon der det er forsvarlig etter pbl. § 31‑4 og § 31‑2; kommunen kan gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav i særtilfeller. (regjeringen.no)

Relaterte ressurser

• Internt: Slik vurderer du bolig med utleiedel før kjøp
• Eksternt (regelverk): TEK17 § 13‑7 Lys – Direktoratet for byggkvalitet – detaljert veiledning og beregningsmetoder for dagslys.

---

Oppsummert: En utleiedel ikke godkjent kan gi stans, gebyr og forsikringsproblemer. Ved å følge kravene i TEK17 og søknadsreglene i pbl./SAK10, står du tryggere juridisk og økonomisk – og får en mer attraktiv utleieenhet. (lovdata.no, dibk.no)