Nye skatteregler ved utleie av bolig: Den ultimate, oppdaterte guiden for 2025 – unngå kostbare feil

Nye skatteregler ved utleie av bolig: Oppdatert guide for 2025 og videre

Nye skatteregler ved utleie av bolig gjelder fra og med 1. januar 2025. Den viktigste endringen er at fribeløpet ved korttidsutleie økes til 15 000 kroner, og at 85 % av inntekten over grensen beskattes som kapitalinntekt med 22 %. Reglene gjelder også ved utleie av egen fritidsbolig. Denne guiden forklarer hva som faktisk er nytt i 2025, hvordan du rapporterer riktig i skattemeldingen, og hva som kommer med plattformrapportering (DPI) fra 2026/2027. Regjeringen: «Samlede skatte- og avgiftsendringer 2025» og Skatte-ABC 2025.

Hurtigoversikt

• Korttidsutleie (< 30 dager per leieforhold): 15 000 kroner skattefritt per bolig per inntektsår. Over grensen beskattes 85 % som kapitalinntekt (22 % sats). Gjelder også fritidsbolig. Kilde: Skatte-ABC 2025.
• Langtidsutleie (≥ 30 dager): Skattefritt dersom du bruker minst halvparten av boligen selv (målt etter utleieverdi), alternativt skattefritt ved utleie av hele/større del dersom årlig brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner. Over 20 000 kroner blir hele årets inntekt skattepliktig. Skatte-ABC 2025, Lovdata § 7-2.
• Formuesskatt 2025: Sekundærbolig verdsettes til 100 %; samlet effektiv sats er normalt 1,0 % opp til 20,7 mill. og 1,1 % over dette (enslige). Skatteetaten: Formuesskatt 2025, Formuesverdi bolig.
• Plattformrapportering (DPI): Loven gjelder fra 1. januar 2026, men for utleie av fast eiendom er det overgang – full DPI fra inntektsåret 2027 (rapportering i 2028). Skatteetaten: DPI-veileder.

Hva er nytt i 2025 – og hvem gjelder det for?

H3: Nye skatteregler ved utleie av bolig – korttidsutleie

• Fribeløpet ved korttidsutleie er økt til 15 000 kroner per bolig. Tjener du mer, blir 85 % av overskytende beløp skattepliktig kapitalinntekt (22 %). Eksempel: 50 000 kroner i inntekt gir (50 000 – 15 000) × 85 % = 29 750 kroner i skattepliktig inntekt; skatt = 29 750 × 22 % = 6 545 kroner. Gjelder for leieforhold under 30 dager. Regjeringen 2025-endringer, Skatte-ABC 2025: korttidsutleie.
• Fribeløpet gjelder per bolig per inntektsår. Sameiere fordeler fribeløpet etter eierandel, med særregler ved eksklusiv bruksrett. Brutto leieinntekt før provisjon skal legges til grunn dersom du bruker bookingbyrå. Skatte-ABC 2025.

Langtidsutleie – når er inntekten skattefri?

• Langtidsutleie (30 dager eller mer) er skattefri dersom du bruker minst halvparten av boligen selv målt etter utleieverdi. Alternativt kan du leie ut hele/større del skattefritt så lenge brutto leieinntekt ikke overstiger 20 000 kroner i året; overskrides grensen, blir hele året skattepliktig (regnskapsbehandling). Skatte-ABC 2025, Lovdata § 7-2.
• Kombinasjon av korttids- og langtidsutleie: Korttidsdelen sjablongbeskattes uansett, men samtidig langtidsutleie kan gjøre at 20 000-kronersgrensen overskrides og utløser regnskapsplikt for hele året. Skatte-ABC 2025: B-17-4.6.

Nye skatteregler ved utleie av bolig og plattformrapportering (DPI)

• «Digital plattforminformasjon» (DPI) pålegger digitale plattformer å innhente og sende opplysninger til Skatteetaten. Regimet gjelder fra 1. januar 2026 for plattformer generelt, men for utleie av fast eiendom er det en overgangsordning: gjeldende ordning videreføres for inntektsåret 2026, og DPI fases fullt inn fra inntektsåret 2027 (rapportering i 2028). Du må derfor selv rapportere korrekt i skattemeldingen for 2025. Skatteetaten: DPI-veileder.

Fradrag, dokumentasjon og fallgruver

Når utleie er skattepliktig (sekundærbolig, langtidsutleie som ikke oppfyller fritaksvilkår, eller korttidsutleie over fribeløpet), skattlegges netto leieinntekt: inntekter minus fradragsberettigede kostnader.

Typiske fradrag:

• Vedlikehold til samme standard, kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikringer, felleskostnader (uten avdrag på fellesgjeld), strøm/oppvarming og kostnader til formidling/visning. Skatteetaten: «Skatt når du leier ut bolig».
• Skille vedlikehold vs. påkostning: Påkostning gir ikke direkte fradrag i leieinntekt, men kan øke inngangsverdi ved senere gevinstberegning. Skatteetaten.

Vanlige feil:

• Sammenblanding av private kostnader og utleiekostnader.
• Bruke nettobeløp etter provisjon ved korttidsutleie; riktig grunnlag er bruttobeløp før provisjon. Skatte-ABC 2025.
• Misforståelse av 30-dagersgrensen og 20 000-kronersregelen ved langtidsutleie. Lovdata § 7-2.

Praktisk råd: Lag en enkel utleiejournal (dato, type utleie, leietaker, antall døgn, beløp, betalingskanal), og merk kostnader tydelig etter hva som gjelder korttidsutleie (inngår i sjablongen) og hva som gjelder langtidsutleie (fradragsberettiget når inntekt er skattepliktig).

Formuesskatt 2025: Slik slår den ut for sekundærbolig

• Sekundærbolig verdsettes til 100 % av boligverdien i formuesskatten. Effektive satser for personlige skattytere er normalt 1,0 % opp til 20,7 millioner kroner, og 1,1 % over dette (enslige; innslagspunkter dobles for ektefeller/samboere som lignes sammen). Primærbolig verdsettes med rabatt (25 % opp til 10 mill., deretter 70 % på overskytende). Skatteetaten: Formuesskatt 2025, Formuesverdi bolig.

Tips: Følg med på boligverdier i skattemeldingen; dokumentert markedsverdi kan gi grunnlag for nedjustering hvis formuesverdien overstiger fastsatte grenser. Formuesverdi bolig.

Mulige endringer fremover (ikke vedtatt per 9. august 2025)

Skatteutvalget (NOU 2022:20) har foreslått å avvikle skattefritak ved utleie av egen bolig og samtidig øke beskatningen av kapitalinntekt utenfor selskap (beregningsteknisk lagt til 34 % i utredningen). Forslagene er prinsipielle, ikke vedtatt, men kan – om de følges opp politisk – gi store endringer. Følg utviklingen. NOU 2022:20 – sammendrag og forslag.

Hva betyr det hvis slikt blir vedtatt?

• Leieinntekter i egen bolig kan bli skattepliktige, eventuelt med sjablongfradrag.
• Høyere sats på kapitalinntekt utenfor selskap vil øke skatten på leieinntekter for privatpersoner.

Slik rapporterer du riktig i 2025 – og forbereder deg på 2026/2027

1) Identifiser utleietypen

• Korttidsutleie (< 30 dager): Bruk 15 000-kronersgrensen og 85 %-regelen (22 % skatt). Skatte-ABC 2025, Skattesats alminnelig inntekt 2025.
• Langtidsutleie: Vurder om du bruker minst halvparten selv (utleieverdi) eller om 20 000-kronersregelen kan gi fritak. Skatte-ABC 2025.
• Sekundærbolig/profesjonell utleie: Skatt på overskudd med fradrag for kostnader (22 %). Skattesatser 2025.

2) Dokumenter fortløpende

• Kontrakter, betalinger, kostnader og tydelig skille vedlikehold/påkostning. Skatteetaten.

3) Følg med på DPI

• For 2025 rapporterer ikke plattformer automatisk utleie av fast eiendom. Forbered deg på automatiske opplysninger fra 2026/2027. Skatteetaten: DPI.

4) Sjekk formuesverdier

• Kontroller formuesverdier på utleieboliger og vurder dokumentasjon av markedsverdi der det er relevant. Formuesverdi bolig.

Eksempler

• Korttidsutleie, egen bolig: Inntekt 20 000 kroner i 2025 → Skattepliktig del = (20 000 – 15 000) × 85 % = 4 250 kroner. Skatt = 4 250 × 22 % = 935 kroner. Skattesats 22 %, korttidsregel.
• Langtidsutleie, egen bolig – du bruker minst halvparten selv: Leieinntekten er skattefri. Husk å kunne dokumentere vurderingen av utleieverdi. Lovdata § 7-2.
• Langtidsutleie, hele/større del – inntekt overstiger 20 000 kroner: Hele årsinntekten blir skattepliktig og må regnskapsbehandles. Skatte-ABC 2025.

Ofte stilte spørsmål (2025)

• Gjelder 15 000-kronersgrensen per leieforhold eller per bolig? Per bolig per inntektsår. Skatte-ABC 2025.
• Må jeg registrere næringsvirksomhet? Privat utleie skattlegges normalt som kapitalinntekt. Meget omfattende og systematisk utleie kan anses som næringsvirksomhet – egne regler gjelder. Lovdata § 7-2 tredje ledd.
• Rapporterer plattformer automatisk inntekter for 2025? Nei, for utleie av fast eiendom gjelder overgang – full DPI fra inntektsåret 2027. Skatteetaten: DPI.

Anbefalte neste steg

• Sett opp enkel regnskapsrutine fra januar og ajourhold månedlig.
• Dokumenter alle inn- og utbetalinger og hold oversikt over utleieverdier.
• Følg myndighetenes oppdateringer om DPI (2026/2027) og skatteforslag.
• Vurder struktur: For flere utleieenheter kan selskapsutleie være aktuelt (snakk med rådgiver).

Interne ressurser hos oss:

• Les mer om fradrag og praktiske råd for sekundærbolig: Skatt på utleie av sekundærbolig
• Vurder selskapsstruktur: Utleie gjennom firma

Oppsummering

Nye skatteregler ved utleie av bolig i 2025 gjør korttidsutleie mer forutsigbart med et høyere fribeløp, men stiller samtidig større krav til korrekt egenrapportering før DPI innfases for fullt fra 2027. Etabler gode rutiner nå, dokumenter alt, og følg utviklingen i regelverket – slik reduserer du risiko for tilleggsskatt og utnytter lovlige fradrag best mulig.